부동산학개론

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목차

복합개념의 부동산과 복합부동산
법 제도적 개념 = 법제상 개념 = 법률상 개념
토지의 용어
위치로서의 부동산 ----> 부동성
부동산의 특성(특히 자연적 특성)
부동산활동의 속성
수요의 법칙과 공급의 법칙 비교
부동산시장의 특성
효율적 시장
부동산 경기변동의 특징 ( 일반 경기변동과 비교하여 )
현금수지 측정방법
지렛대 효과
부동산 투기의 역기능과 투기 억제 정책
수익률의 종류
투자 의사 결정의 준거
미래가치의 계산 - 감채기금계수 계산문제. 개념. 저당상수 계산문제.
위험과 수익의 추정
포트폴리오 위험. 위험과 수익관계. 최적의 포트폴리오

본문내용

치의 변화분
단점 : 세금이 부동산가치에 미치는 영향을 고려하지 못한다(소득세 법인세 O. 재산세 종토세 X)
5부채감당법(게텔법) : 대출자의 입장에서 환원이율을 구함
종합환원이율 = 부채감당율 X 대부비율(=융자비율=저당비율) X 저당상수
금융기관이 중시하는 요소들로서 계산이 간편하고 객관적인 장점이 있다.
단점 : 대출자인 금융기관을 지나치게 보호하고 있다
기대이율 환원이율
단기적이율. 장기적 이율
당해계약조건을 전제 물건의 최유효이용을 전제
물건의 종별에 따라 차이가 거의 없음. 물건의 종별에 따라 차이가 있음
종합이율의 개념이 없음 종합환원이율이 있음
순수익의 환원방법 : 자본 회수의 논리 --> 순수익 환원방법
직접법 토지 환원이율 / 순수익(계산문제) 자본회수불필요(토지는감가X)
직선법
건물 기계장치 (환원이율+상각율) / 순수익(상각전)(계산문제)
연금법 부지+건물의 복합부동산
상각전 순수익 X 복리연금현가율(잔존내용연수 상각전환원율) 자본회수필요
재투자하여 수익을 연장시키는 슈퍼마켓 어업권
상환기금법 : 수익이 한정된 광산 광업권에 적용
상각전 순수익 X 수익현가율(잔존 + 상각전 + 축적이율)
**연금법과 상환기금법 : 차이점 - 자본회수율에 적용되는 축적이율의 차이
공통점 -복합부동산평가에 적용. 일정이자발생을 전제. 상각전순수익 상각후환원이율적용
저당지분 환원법
저당지분환원법 잔여환원법
보유기간 단기간 건물의내용연수기간
환원소득 세전 현금수지 순영업소득
구성요소 지분수익. 가치증감분. 지분형성분 토지 건물의 순영업소득
가치변화 고려함 고려하지 않음
저당조건 저당조건 차이가 영향을 줌(이자율) 저당조건 차이와 무관함
POINT59 저당지분환원법과 할인현금수지분석법의 가정. 장단점
저당지분환원법 가정 : 자기자본 +타인자본. 10년 내의 짧은 기간
대상 : 세전 현금수지. 가치변화를 고려함. 저당조건차이가 영향을 줌(이자율)
(세전이므로 세금이 미치는 영향을 고려하지 않는다)
할인현금수지분석법 : 순영업소득에서 부채서비스액 영업소득세를 공제. 내용연수기간동안.
가치의 변화는 고려하지 않는다.
저당 조건이 영향을 주지 않는다.
세금이 부동산 가격에 영향을 미친다(세후 현금수지분석법)
수익환원법의 장단점
장점 : 임대용부동산 기업용 부동산등 수익성 부동산의 평가에 유용
장래 발생될 수익의 가격시점에서 현재가격을 구하므로 논리적이려 이론적임
가격이 정확하고 감정평가사의 주관이 개입될 여지가 적음
단점 : 주거용 공공용 교육용 부동산에는 적용하기 어려움
수익에만 치중하므로 건물의 신. 구로 인한 평가가격의 차이가 없다
최유효이용상태가 아니거나 비수익성 부동산은 과소평가될 우려가 있다.
수익분석법 - 기업용 부동산에만 적용. 임대용 부동산X
수익임료 = 순수익 + 필요제경비
POINT60 감정평가의 새로운 평가방식
대량 평가기법(계량적 평가기법 ) <--통계적방법 <--컴퓨터를 이용
노선가식 평가법: 노선가 -표준획지의 단위면적당 가격
특정의 가로에 연접한 토지를 동일접근성에 따라 하나의 단지로 구획
=> 표준적 깊이에 따르는 표준획지의 노선가를 구함.
깊이가 같아도 토지의 가격에는 차이가 있다 --> 가로의 조건 접근의 조건 이용상태에 따라
개별획지 가격은 가로에서 멀어질수록 가격이 감소한다(깊이 가격 체감의 법칙)
토지 구획시 환지 평가. 과세 평가시 유용하다
주관개입의 단점을 컴퓨터로 보완
3대 계수요소 : 가로계수. 접근계수. 획지계수(택지계수).........+환경계수+행정계수
장점 : 단기간 개발 사업에 대량 공평 . 평가사의 주관 개입이 적다
단점 : 모든 토지에 획일적으로 보정율을 적용 --> 시장성을 반영하지 못한다.
회귀분석법 단순회귀분석법(선형회귀분석법) - 한 개의 독립변수와 종속변수와의 관계. 정확도는 떨어짐
종속변수 = 회귀상수 + (회귀계수 X 독립변수) + 회귀오차
다중회귀분석법 : 여러개의 독립변수와 종속변수와의 관계를 분석. 정확도 높음.
충분한 자료. 정규분포를 이루고있어야. 상당정도의 유사성있어야.
종속변수 독립변수는 선형관계. 거래사레는 동일시장에서 나온 것으로.
결정계수 : 결정계수가 증가하면 회귀모형적합도도 증가한다
장점 : 평가사의 주관배제. 토지를 합리적으로 평가. 객관적설득력. 대량 공평하게 처리
단점 : 많은 자료가 필요. 자료 선택에 유의. 동일한 시장지역 내에서 자료 수집.
총수익
승수분석법 : 총수익 / 사례가격 과거의 거래사례나 임대사례를 대량으로 구하여 거래가격을 구함
총임료 승수분석법 : 총임료 / 사례가격
감정평가의 실시
기본적 사항
1 대상부동산 확정 - 권리관계. 물리적 사항.
2 가격시점 확정 - 대상 물건의 조사를 완료한 일자
3 가격의 종류 확정 - 평가의뢰의 목적 조건 확인
물적 불일치 - 토지--지목 불일치 - 실세 현황지목을 기준으로 정함
면적 불일치 - 공부면적과 실제면적 중 작은 면적 기준(현저히 작을 경우 실제면적)
4 시산가격 조정 - 평가의 3방식을 적용시켜 구한 가격(마샬의 3면 등가성 이론에 근거)
물건별 감정평가
건설기계 선박 항공기 --> 복성식 평가
자동차 --> 거래사례비교법
기타 무형 고정 자산 --> 수익환원법
POINT61 공시지가 제도 : 표준지의 단위면적당 가격
성격 : 행정계획성. 비확정성(이의신청가능) 적정가격성(당해토지에 대해 합리성이 인정됨)
표준지 : 개념 - 토지이용 상황이나 주변상황 중 그 지역을 대표
선정기준 - 대표성, 중용성. 안정성. 확정성
평가기준 - 적정가격을 기준으로 평가. 실제용도 기준으로 평가(대장상X)
정착물이 없는 나지로 가정하여 평가. 공법상 제한 상태를 감안하여 평가.
개발이익을 반영하여 평가(배제하여X)
공시지가의 효력 : 일반적 토지거래의 지표. 국가등에 의한 지가 산정의 기준. 개별토지의 평가 기준
표준공시지가 : 건교부 개별공시지가 : 시군구
공시지가제도가 토지시장에 미치는 영향
1 지가에 대한 정보 제공 - 토지거래질서 확립
2 토지수용 - 보상 : 공시지가 기준으로 보상(개별공시지가 X) -->공공용지의 원활한 공급
3 과세표준의 합리적 기준 제시
4 지가 안정. 투기방지 ==> 지가 통제의 기능

키워드

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