부동산 정책분석과 제언

소개글

부동산 정책분석과 제언에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 서론
1. 연구목적
2. 주택시장 불안의 원인
3. 주택가격 급등의 영향

2. 본론
1. 주택정책의 전개과정
2. 주택정책의 안정화방안
3. 10.29

3. 정책제언
1. 제도적측면
2. 의식적측면

본문내용

락하기는 커녕 서울 2.97%, 경기도 1.65%의 폭등세를 보인 것으로 집계되었다. 또 재건축 후분양제 도입, 300가구 이상 주상복합 분양권 전매금지 등이 담긴 523대책 발표 이후에도 아파트 매매가격은 한달동안 서울 0.90%, 경기도 1.43%의 상승세를 보여 거의 효과가 없었다. 하지만 1029대책 발표 후 한달동안 아파트 매매가격은 서울과 경기도가 0.85%, 0.06%씩 하락했다. 특히 하락세를 주도한 재건축단지의 경우 서울이 4.7%, 경기도가 2.66%나 빠진 것으로 분석됐다. 분양권 매매가격도 이 기간 서울 -0.08%, 경기도 -0.07%의 하락세를 보였다.
반면에 발표 후 한 달 정도가 지난 정부의 1029대책 효과가 국부수술 수준에 그쳤다는 평가가 금융과 부동산 업계에서 나오고 있다. 재건축 아파트를 중심으로 끓어오르던 투기심리를 진정시키는 데는 성공했지만 그 효과가 제한적이어서 근본적인 주택시장안정을 유도하는 데 한계를 드러내고 있다는 것이다. 10월20일~11월20일 서울지역 재건축 아파트 가격은 5.12%, 수도권 아파트 가격은 1.73% 떨어졌다. 그러나 일반아파트의 경우 같은 기간동안 서울지역 일반 아파트는 0.89%, 수도권은 0.61% 오른 것으로 나타났다. 상승률이 둔화되긴 했으나 여전히 매도 호가 거품은 빠지고 있지 않기 때문이다.
주택시장이 냉각되고 있음에도 아파트에 대한 투자심리가 남아 있어 언제든지 가격이 반등할 수 있다는 가능성을 가지고 있다. 금융자산 10억 원 이상을 가지고 있는 사람들 대부분은 1029대책 발표 이후에도 투자용으로 보유중인 아파트를 팔지 않겠다는 생각을 가지고 있어 이번 대책은 자금여력이 충분한 투자자들에게는 큰 영향을 주지 못하고 있다. 그리고 이 달 들어 주택거래량이 줄어든 것은 계절적 비수기의 영향 때문이며, 정부가 이 같은 주택거래량 감소세를 시장안정화로 착각하는 착시현상에 빠져선 안 된다는 우려의 목소리도 나오고 있다. 실제로 서울 송파구 잠실저밀도지구 주공2단지 13평형의 경우 1029대책 이후 매도호가가 1억 원 가까이 하락한 4억1,000만원 선에 급매물이 나오자 매수세가 형성되면서 지난 2주 새 4억4,000만원 선까지 매매가가 올랐다. 개포동 일대 재건축 아파트, 은마 아파트 등도 저가 매물이 나오면 거래가 이뤄지고 있는 실정이다. 중대형 아파트 공급차질도 주택시장불안 요소로 꼽히고 있다. 소형평형건립의무비율 확대적용으로 인해 향후 소형아파트 공급과잉이 우려되는 반면 중대형 이상 아파트는 공급부족이 심화될 것이고 따라서 정부가 주택 규모별 수요량을 정확히 예측한 뒤 주택공급정책을 수립해야 할 것이다. 또한 투기억제책만 내놓고 400조원에 이르는 부동자금을 흡수할 출구를 마련하지 못한 상태에서는 집 값 불안요인이 잠복해 있다는 문제점도 여전하다. 결국 10.29 대책의 장기적 효율성 부분은 아직 시장에서 완전히 점검되지 않았다고 보아야 할 것 같다.
Ⅳ. 정책 제언
이상으로 2003년 한해 정부가 발표한 주택과 관련한 주요 정책들을 중심으로 살펴보았다. 주로 강남지역의 천장부지로 치솟은 집 값을 잡고 투기를 억제하기 위한 정책들이 대부분이었다. 재건축을 규제하고 분양가를 규제하며 소형평수 건설의 의무비율을 확대하는 등 다양한 종류의 대책들을 내 놓았다. 물론 이들 대책들이 효과를 나타내면서 가격이 어느 정도 하락세를 보인 것은 좋은 현상이고 앞으로도 계속 되어야 할 것이다. 하지만 이처럼 문제가 발생하기 전에 미리 방지할 수 없었는가하는 의구심은 없어지지 않는다. 지금까지의 정부는 일이 벌어지고 그것이 사회적으로 문제가 되면 그때서야 급급하게 해결하기 위한 대책을 내 놓았다. 이런 즉흥적인 문제해결 방법은 더 이상은 통하지 않는다. 주택시장의 근본적인 안정을 위한 정부의 노력은 이제부터가 시작이다. 정부는 투기억제 대책에서 벗어나 주택가격과 주택시장의 안정을 위해 종합적인 대책을 마련할 수 있는 시간을 갖게되었으니 이제 이를 잘 활용해야 한다. 이에 우리는 제도적 측면과 인식적 측면에서 올바른 주택정책을 위한 제언을 제시 하고자 한다.
1. 제도적 측면
1) 다주택 보유자에 대한 보유세 중과
다주택 보유를 억제하기 위하여 1가구 다주택 보유자에 대한 보유세를 중과해야 한다. 주택 공급이 지속적으로 이루어지고 보급률이 100%를 훨씬 상회한다고 해도, 한 가구가 주택을 몇 채씩 구입하여 소유하는 작금의 상황에선 집 값은 안정되기 어렵기 때문이다.
2) 분양가 자율화를 폐지
서울지역의 아파트 분양가는 97년의 495만원에 비하여 5년만에 배로 치솟았다. 건설사들의 마구잡이식 분양가 인상으로 집 없는 서민들의 신규아파트 구입은 그림의 떡일 뿐이다. 정부가 나서서 건설사들의 분양가를 규제해야 한다.
3) 양도소득세 비과세를 최소화하고, 과세방법을 ‘실거래 가액’ 원칙으로 전환
현행 양도세는 기준시가 과세를 원칙으로 하고 일부 투기지역에 대하여만 실거래가액으로 과세하고 있으나, 기준시가에 의한 과세는 합법적인 투기를 조장하며, 실제 소득 수준에 따라 세금을 내야한다는 조세 정의에도 어긋나므로 실가과세로 전면 개편해야 한다.
1세대 1주택 비과세 요건을 3년 보유 3년 거주로 강화해야 한다.
2. 의식전 측면
‘한국적 부동산시장’의 특징은 강한 고정관념과 정책의 이데올로기 부재에 따른, 결코 부와 부동산을 뗄 수 없는 ‘아주 강한 비 탄력성’ 그 자체인 것 같다. 여태껏 우리는 부동산을 소유한다는 생각만을 해왔다. 또한 보유하고 있으면 언젠가는 가격이 올라간다는 막연한 생각을 갖고 있었다. 물론 매스컴도 이에 한 몫 거들었다고 생각한다. 매스컴에서 떠들어대면 일반시민들도 덩달아 관심을 갖고 지켜보게 된다. 그러다 보면 무의식적으로 ‘나도 언젠가는 강남에다 집을 사야지’라는 생각을 하게 된다. 그러나 부동산이란 단지 내가 이 세상에 살아가면서 필요한 거주의 공간이다. 내가 소유함으로써 부의 축적을 하는 수단이 아니다. 이러한 생각을 갖게끔 정부는 더욱 노력해야 한다. 소유에서 거주의 개념으로 마음이 바뀌고 행동으로 실천하면 결코 어떠한 정부의 정책에도 웃으면서 받아들일 수 있을 것이다.

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