주택 임대차 보호법에 관한 고찰

본문내용

과하지 못하며 임차인은 실제 입주하여 있고 주민등록 전입 신고를 마쳐야 한다.
개정된 주택임대차보호법 안내
▒ 임대차등기 명령제도 시행
임차권 등기 명령제도란 임차인이 전근,학업 등으로 전세집을 비워도 전입신고 또는 확정일자에 의한 기존의 대항력과 우선 변제권을 그대로 인정하는 제도이다. 계약기간이 만료된 후 보증금을 돌려 받지 못하거나 일부만 회수하였을 경우 임차인은 남은 금액이나 보증금 전체에 대해 등기부등본에 임차권 등기를 설정하는 것이다. 임차인은 기간이 만료된 뒤 임차권등기를 해두면 보증금을 돌려 받지 못한 채 이사를 가거나 주민등록을 옮기더라도 이미 갖고 있던 임차인으로서의 권리 (대항력과 우선 변제권)를 계속적으로 유지하게 돼 나중에 경매되었을 때 낙찰자나 배당을 통해 보증금을 돌려받을 수 있다.
▒ 묵시적 계약 갱신시 효력 발생시점 연장
임대인은 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에, 임차인은 기간만료 1달 전까지 상대방에게 계약갱신을 하지 않겠다거나 보증금을 올리는 등 조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않으면, 그 기간이 만료된 때에 이전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다(제6조 1항). 이 때의 임대차 존속기간은 정하지 않은 것으로 본다(2항). 단, 2번의 차임을 연체하거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 이 묵시의 갱신이 적용되지 않아 기간이 끝나면 더 이상 연장되지 않는다 (3항).
이 묵시의 갱신 규정은 임차인이 계약기간 만료와 동시에 이사가려면 반드시 만료 1달 전까지 집주인에게 이사가겠다는 통지를 해야 한다는 것을 뜻하는 것이다.
묵시의 갱신이 되었을 때는 제4조 1항의 최단기간 규정(기간의 정함이 없을 때는 그 기간을 2년으로 본다)에 따라 2년 자동연장된 것으로 본다. 따라서 종전에 3년 계약했더라도 묵시의 갱신이 되면 2년 자동 연장된 것으로 보게 된다.
묵시의 갱신으로 임대차가 연장된 경우라도 2년을 무조건 살아야 하는 것은 아니다. 임차인이 필요하면 언제든지 계약해지의 통지를 할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 해지되고 임대인은 보증금을 돌려줘야 한다. 개정된 주택임대차보호법에서는 계약해지 효력 발생 시기가 1개월에서 3개월로 늘어났다. 그러나 임대인은 2년 이내에 임차인을 임의로 내보낼 수 없다.
▒ 전세소송분쟁 즉각 해결
세입자가 집주인을 상대로 보증금반환소송을 낼 경우 소액사건 심판에 준용해 처리토록 하였다. 즉 소장이 접수되면 지체없이 피고(집주인)에게 송달되고 동시에 재판기일이 지정된다. 소액사건 심판의 경우 1회 재판으로 심리와 판결이 마무리된다. 종전에는 전세금반환소송이 4-6개월 가량 소요되었으나 소액심판사건으로 처리하면2-3개월 이내에 마무리될 수 있도록 했고 법률지식이 부족한 임차인을 위해서 법원이 직권 증거 조사 등을 통해 법률적 도움을 줄 수 있게 되었다.
▒ 2년 미만 전세계약 가능
현행법은 주택임대차 기간을 당사자간에 2년미만으로 계약해도 2년으로 간주했으나 개정안은 임차인이 희망하면 2년미만 계약도 가능하도록 법제화했다. 예전에도 임대차보호법 해석을 할 때는 세입자는 2년미만 계약을 가능하도록 판례화되어 있었으므로 이번 개정은 명문화했다는데 의의가 있다고 볼 수 있다.
▒ 경매 우선 변제권 인정
집주인이 전세금을 되돌려주지않아 세입자가 전세금 반환소송에서 이겼는데도 불구하고 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때 강제임의경매를 신청해서 전세금을 받아야 하는데 이 경우 이제까지는 경매를 하려면 집을 비워줘야 경매진행이 가능했다. 그런데 집을 비워주면 세입자의 우선변제권이 인정되지않아서 소송에서 승소했더라도 경매를 진행하지 못하는 경우가 발생했었으나 개정안에서는 세입자가 집을 비워주지않은 상태에서 경매를 진행할 수 있도록하여 실질적인 세입자보호가 된 셈이다
주택임대차 보호법 현행 . 개정안 비교
사례1 세입자가 전세금을 돌려 받지 못해 경매를 신청한 경우
과거법: 집을 비워야만 신청 가능했지만 이 경우 우선변제권상실
개정안: 집을 비워주지 않아도 경매 신청가능하고 우선변제권도 계속유지
사례2 이사해야 하는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 경우
과거법: 이사하게 되면 우선변제권 상실
개정안: 임대차등기명령을 신청하면 이사하고도 우선변제권 유지
사례3 계약기간 불분명
과거법: 2년 미만으로 계약해도 2년으로 간주
개정안: 2년 미만 계약시점과 2년중 하나를 세입자가 선택가능
사례4 전세보증금 반환청구 소송
과거법: 전세보증금이 3천만원 이상일 경우 일반소송과 같이 4-6개월 소요
개정안: 개정안 전세보증금 액수에 관계없이 모두 소액사건에 준해 2-3개월 소요
사례
ⓠ 주택의 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 경우
임대차계약상의 임대인은 반드시 주택의 등기부상 소유자라야 하는지요 ?
ⓐ 그렇지 않다.
임대차는 임대인이 반드시 주택의 등기부상 소유자이어야 하는 것이 아니므로, 등기부상 소유자는 아니지만 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 자와도 임대차계약을 체결할 수 있다. 따라서 예컨대 임대인이 주택의 등기부상 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 실제 소유자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상 임차인은 등기부상 소유명의자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있다(대법원 1995.10.12.선고 95다22283판결).
ⓠ 공유자 중 일부와 주택임대차계약을 체결한 경우
저는 갑, 을, 병 3인이 각 ⅓의 지분비율로 공유하고 있는 주택을 갑, 을 2인으로부터 임차하여 현재 거주하고 있습니다. 그런데 주변에서 공유주택에 관한 임대차계약은 공유자 전원과 체결하여야 유효하다고 하여 불안합니다. 제가 병에 대하여 임차권을 주장할 수 없는지요 ?
ⓐ 그렇지 않다.
왜냐하면 민법 제265조 본문은 공유물의 관리에 관한 사항은 지분의 과반수로써 결정하도록 규정하고 있고 공유주택의 임대행위는 위 관리행위에 해당하는데, 귀하의 경우 ⅔의 공유지분을 보유한 갑, 을과 사이에 임대차계약을 체결하였기 때문에 비록 병이 임대인에서 제외되었다고 하여도 병에 대하여 유효한 임차권을 가지고 대항할 수 있다.

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주택,   임대,   보호법