부동산 경매의 재테크 및 활용

소개글

부동산 경매의 재테크 및 활용에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 부동산 경매에 관한 일반적 고찰
1. 부동산 경매의 개론
1)부동산 경매의 정의
2)부동산 경매의 특징
3)부동산 경매의 필요성
2. 부동산 경매 관련 이해관계인
1)이해관계인의 개념
2)이해관계인의 종류
3)이해관계인의 권리

Ⅱ. 부동산 경매의 활용
1. 부동산 경매 재테크
1)경매 재테크
2)경기 침체와 부동산 경매
3)내 집 마련을 위한 경매 가이드
2. 경매 부동산의 활용
1)부동산 리노베이션
2)임대 주택사업

본문내용

20 30% 수준에 해당하는 예산이 적당하고, 많아도 50%를 넘지 않아야 한다 아파트의 경우는 평당 70만 80만원이면 가능하며, 단독주택을 외관과 함께 고칠 때는 평당 80만 100만원선이다.
(3) 동향
최근에는 부동산시장이 냉각되면서 기존 상가나 카페, 패션숍을 중심으로 성행하 던 리노베이션 바람이 점차 아파트나 단독주택으로 확산되고 있다. 또한 경기 침체에도 불구하고 최근 상가 등을 개보수, 재임대하는 사업이 활기를 띠고 있다. 이 같은 리노베이션 붐은 서울 도심 상가 중심권에서 분당 등 신도시권으로 확대되고 있는 추세이다. 리노베이션은 큰 비용을 들이지 않고 개보수를 통해 건물의 효용가치를 높이는 깃이다. 리노베이션을 할 경우에는 건물 신축 당시의 건축법을 적용하게 돼 있어 주차 설치 기준이 강화된 새 건축법 규제를 받지 않아 효율적인 공간 구성이 가능하다.
우선 리노베이션을 하기로 결정하면 예산 안에서 공사 범위를 정한다. 업체를 선정할 때는 용도에 따라 시공 실적을 보고 견적과 애프터 서비스 등1그 비교한 후 결정한다. 소음, 분진으로 인한 민원이 생겨 공사가 지연될 수도 있으므로 이웃에게 미리 양해를 구해 놓는 것이 좋다.
허가, 신고사항도 꼼꼼히 챙겨야 한다. 허가는 구청에서, 신고는 동사무소에서 담당한다. 변경 전후 용도군이 같다면 해당 지역 시·군 구 청 건축과에 가서 건물 용도를 바꾸고 변경한 건축물대장 사본을 첨부, 해당과에서 영업허가를 받으면 된다.
리노베이션 비용은 외관 수선, 내외부 마감재 교체, 증개축 등 건물을 변형하는 공사 규모에 따라 천차만별이다. 이러한 공사의 수요자들은 대체적으로 두 가지 유형으로 대별된다. 우선 싼값에 나온 헌집을 경매로 구입하여 리노베이션을 통해 세련된 집으로 꾸며 집값을 높이는 투자형 수요이다. 서울 구기동, 평창동, 구파발, 중곡동, 도봉동 등 북한산이나 관악산, 불암산, 수락산, 우면산 등을 낀 서울시 전원 주택지 내 평당 250만 400만원대의 헌집이 인기를 끌고 있다.
또 다른 유형으로는 장사를 시작하려는 개업 상인들이다. 물론 기존 상인 가운데 업종을 바꾸려는 수요도 포함된다. 분위기가 색다르지 않으면 손님을 끌 수 없기 때문이다. 장사는 업종 선택도 중요하지만 이에 맞는 분위기 연출이 장사의 승패를 좌우한다는게 전문가들의 분석이다. 리노베이션 붐을 타고 현재 연간 6천억원대로 추정되는 리노베이션 시장 규모도 2 3년 안에는 3조 5조원 규모로 커질 전망이다.
(4) 인허가
리노베이션을 할 때에는 반드시 관할 구청에 기재사항 변경 신고를 해야 한다. 첨부서류는 변경신청서, 변경 전후 도면, 청소과가 발행하는 정화조 관리대장, 주차장 확인 서류 등이다. 단, 연 면적의 증감이 없을 경우에는 기재사항 변경만 신고하면 된다. 주의할 점은 연면적의 증감이 없더라도 내력벽, 기등, 보 등을 변경하거나 일부를 훼손할 경우에는 반드시 대수선허가를 받아야 한다는 것이다. 연면적 증가 면적이 50㎡ 이내일 때는 관할 동사무소에 증축 신고만 하면 된다. 리노베이션의 변경 가능 범위는 다음과 같다.
- 상업 공간으로 변경
주거 환경을 해치지 않는 범위와 용도일 경우 전용 주거지 안에서는 1종 근린생활시설의 설치가 가능하다. 일반 주거지 안에서는 1종과 5종의 근린생활시설로 변경할 수도 있다. 지하철 환승역이면서 상권이 발달한 지역은 상업용으로 꾸며 직영하거나 임대를 주는 것이 바람직하다. 지하철 4, 7호선의 환승역인 이수 세권을 비롯 불광역(3, 6호선의 환승역), 건대입구역, 수유역 일대가 신흥 투자 유망지역이다. 이 지역들은 상권이 팽창중인데다 유동인구가 많아 수요층이 탄탄하고 경기 회복시 땅값의 상승 탄력이 높은 편이다. 활용 방안도 사무실, 음식점, 카페, 미용실 등 다양하다. 관공서나 오피스 빌딩 이 많은 곳은 한식전문점이나 사무실을, 학교 주변에는 젊은 층을 겨냥한 선물가게나 학생용품점과 같이 확실한 수요층을 대상으로 한 업종을 선정하는 것이 좋다.
- 다가구·원룸주택으로 변경
증개축 절차가 까다로운 전용 주거지일 경우 6가구 이하로 증축할 수 있다. 강북지역에서는 수색, 연희동, 성북동, 봉천동 일대가, 강남지역은 논현동, 청담동 일대가 유망하다. 이들 지역은 주거 환경이 양호하고 지하철과 버스 노선이 다양해 직장인들을 대상으로 임대하기 쉽다. 강북지역은 평당 300만 350만원이면 구입할 수 있으나 강남지역은 평당 500만원 이상 투자해야 한다.
보통 2층은 자신이 거주하고 1층을 원룸 형태로 꾸며 임대한다. 5평 안 팎 방 1개에 독신 직장인이나 신혼부부들을 대상으로 임대, 보증금 1천만 1천500만원에 월세 15만 20만원 정도를 받을 수 있다. 아파트나 오피스델에 비해 임대 가격이 싸 요즘 같은 불황기에는 인기가 높다.
- 주차장
건물의 연면적이 500㎡ 이하이면서 10년 이상된 건물은 주차장을 확보하지 않아도 된다. 그러나 연면적이 늘어나면 그 면적만큼 주차장을 확보해야 한다. (133㎡당 1대의 주차 공간 확보)
2) 임대주택사업
주택의 매매 등에 의해 소유권을 직접 취득하여 임대주택사업을 영위하는 사업을 임대주택사업이라고 한다. 매입 임대주택사업의 경우 종전에는 임대 목적으로 5가구 이상의 주택을 매입하여 자신의 명의로 소유권 이전등기를 마쳐야만 등록이 가능했다. 그러나 이제는 등록 요건이 선 등록 후 취득으로 바뀌었기 때문에 5가구의 등기부등본이 필요 없게 되었다. 즉, 본인의 명의로 된 등기부등본이나 매매계약서(분양계약서) 등을 합해 5가구 이상이면 임대주택 사업자가 될 수 있다. 임대사업을 하게 되면 전용면적 60㎡ 이하 미분양 주택의 경우 취득세와 등록세의 면제 혜택을 받을 뿐만 아니라 5년 이상 보유할 경우 양도소득세까지 10% 면제받을 수 있다는 이점이 있다. 더구나 경매를 통해 임대주택사업을 할 경우에는 시세가 매매가의 70% 수준이므로 초기 투자비용을 줄일 수 있다는 점이 유리하다. 서울 노원, 상계지역의 18평 소형 아파트를 낙찰 받을 경우 최저 경매가 가 4천 4천5백만원 선이어서 저렴한 가격으로 향후 고소득을 올리고자 하는 임대주택 사업자에게 권할 만하다.

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