내가 만난 10억 부자들의 공통점

목차

《뚜렷한 목표의식이 있다》

《돈이 무서운 줄 안다》

《티끌이 모이면 태산이 된다》

《공부를 게을리하지 않는다》

《기회가 오면 놓치지 않는다》

《미리미리 준비한다》

《섣불리 차를 사지 않는다》

《배우자와 금실이 좋다》

《투자는 반드시 여유자금으로》

《자녀교육에 엄격하다》

[권말부록｜샐러리맨 10억 만들기]

본문내용

다면 2~3개의 상품을 엄선해서 각각 1000만원씩 나눠 가입해보자. 수익성과 안정성에서 높은 점수를 받을 수 있을 것이다. 또 공격적인 투자성향을 갖고 있다면 100% 원금보장형이 아닌 90% 원금보장형도 가입할 만하다. 이는 말 그대로 원금의 90%까지만 보장하는 단점이 있는 반면 지수가 오르면 지수상승률보다 훨씬 높은 수익률을 거둘 수 있는 장점이 매력적이다. 대개 100% 원금보장형의 경우 지수상승률의 40%선에서 상승참여율이 결정되지만 90% 원금보장형은 무려 140%까지도 가능하다. 따라서 향후 증시에 확신이 선다면 조금 공격적인 투자도 괜찮을 듯하다.
부동산 리츠는 탁월한 선택
평소 부동산에 관심이 많은 부동산 차장은 얼마전 내집마련을 하느라 목돈을 썼다. 지금 수중에는 약 1000만원 정도를 가지고 있다. 이 돈을 부동산에 투자하고 싶지만 투자할 곳을 찾지 못하고 있다. 그렇다고 은행에 맡기자니 이자가 고작 월 3만원밖에 안되어 MMF에 넣어두고 있는 형편이다.
부차장처럼 부동산에 투자하고 싶은데 목돈이 없는 사람, 은행에 맡기자니 이자가 적어 불만인 사람, 이런 사람들에게 적합한 상품이 있다. 바로 부동산투자회사라고 불리는 부동산 리츠(REITs) 다. 얼마 전에 공모를 마친 코크렙3호의 경쟁률은 예상보다 훨씬 낮은 3대 1로 나왔다. 반면 비슷한 시기에 모집했던 산업은행의 부동산투자신탁은 은행 문을 열기가 무섭게 마감되었다. 주지하다시피 코크렙3호의 예상수익률은 연 10.62%였고, 산업은행 부동산투자신탁의 예상수익률은 6~7% 정도였다. 왜 이런 현상이 벌어졌을까? 아마도 리츠에 대한 오해 내지 무지 때문이 아닐까 생각한다.
리츠는 현재 인기절정인 은행의 부동산투자신탁보다 상품성에 있어 뒤질 게 전혀 없다. 먼저 수익성 측면에서 살펴보자. 최근 출시되는 부동산투자신탁의 예상수익률은 기껏해야 7% 수준인 데 비해 리츠의 평균 목표 배당률은 10%에 달한다. 이 배당도 1년에 한 번 주는 것이 아니라 반기에 한 번씩 나눠서 주기 때문에 실질 배당금은 이보다 약간 더 높다. 그리고, 보유 빌딩의 가격 상승으로 인한 시세차익까지 노릴 수 있는 장점이 있다. 실제로 현재 상장된 3개의 리츠는 적게는 2%에서 많게는 4%의 프리미엄이 형성되어 있다. 따라서 배당수익과 시세차익 모두 감안한다면 최고 금리의 금융상품이라고 해도 무방하다.
안정성에 있어서도 문제가 없다. 리츠의 주수입원은 빌딩 임대수입이다. 경험적으로 보더라도 임대는 장기계약이 많고 해마다 물가상승률 수준만큼이라도 임대료는 오르게 마련이다. 그리고 리츠를 운용하는 자산관리회사(AMC)가 리모델링 등을 통해 빌딩을 효과적으로 관리하여 공실률은 낮추고 임대료는 올리는 성과를 보이고 있다. 그리고 일부 리츠의 경우는 만기시 빌딩의 가격이 폭락한다 하더라도 판 가격에 되사주는 풋백옵션(put back option)까지 제공하여 이중삼중의 안전장치를 해두기도 한다. 따라서 안정성 측면에서 볼 때 담보대출의 성격을 지닌 부동산투자신탁과 비교해도 조금도 뒤질 게 없다.
그럼 이처럼 수익성과 안정성이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있는 리츠를 어떻게 살 수 있을까? 지금까지의 경험에 비추어 본다면 리츠는 초기 공모시장에서 무조건 잡아야 한다. 공모를 통해 사는 것이 가장 싸게 살 수 있는 방법이기 때문이다. 대개 공모는 1년에 4~5차례 하며 3~4개 증권사를 통해 이뤄진다. 리츠 상품 분석은 경제 주간지 등을 통하여 알 수 있으며 공모증권사를 통해서도 할 수 있다.
보다 안전하고 확실하게 하려면 공모 증권사에 수시로 전화해 시간별 경쟁률을 확인하면서 청약금액을 정하면 좋다. 하지만 경쟁률이 예상보다 훨씬 치열해서 원하는 물량만큼 확보하지 못했다면 상장 후 주식시장에서 직접 사면 된다. 이때는 약간의 프리미엄을 얹어서 매수주문을 넣어야 한다. 물론 매매수수료가 싼 온라인 증권사를 통하여 매수하면 비용을 줄일 수 있다.
구체적으로 관심을 가질 만한 리츠상품으로는 코크렙1, 2, 3호 등 코크렙 시리즈와 교보메리츠, 유레스메리츠 등 메리츠 시리즈가 있다. 또한 곧 선보일 코크렙4호나 메리츠 3호에도 주목할 필요가 있다.
종잣돈 만들기와 굴리기 반복하라
결론적으로 주식 전환에 따른 시세차익을 고려할 수 있는 전환사채, 만기 청산시 시세차익을 볼 수 있는 부동산리츠, 그리고 지수연동상품 등은 모두 연 15%의 수익률을 달성할 수 있는 투자 상품들이다. 앞서 언급한 대로 3년에 걸쳐 만들어놓은 종잣돈 1억원을 전환사채 3000만원, 부동산리츠 3000만원, 지수연동상품 3000만원에 분산 투자한 뒤 비상자금 1000만원은 MMF에 넣어놓고 기다려보자. 그러면 5년이 채 안 되어서 원금의 2배를 거머쥘 수 있을 것이다. 종잣돈을 만드는 기간까지 포함한다면 8년 만에 2억원이 생긴다는 이야기다.
물론 투자와 동시에 또 한번의 종잣돈 만들기를 병행해야 한다. 이런 식으로 종잣돈 만들기와 굴리기를 반복하면서 위의 금융상품으로 운용해나간다면 13~14년이면 10억의 금융자산을 만들 수 있다. 여기에다 내집마련을 통해 갖고 있는 부동산까지 감안한다면 ‘10년 10억 모으기’라는 목표는 더이상 꿈이 아니다.
마지막으로 좋은 금융상품을 고르는 3가지 요령을 다시 한번 명심하자. 첫째, 고수익고위험에도 예외는 있다는 점을 깨달아라. 장기주택마련저축과 같은 무위험고수익 상품이나 전환사채 등 저위험고수익 상품이 많이 있다. 조금 더 따져보고 공부하는 자세가 절실하다. 둘째, 2금융권에 주목하라. 요즘 은행은 금융상품 백화점이라는 별명이 붙을 만큼 웬만한 상품들을 모두 취급한다. 하지만 그래도 은행에 없거나, 또는 있는 상품이라 할지라도 2금융권의 상품이 더 좋은 조건을 제시하는 경우가 많다. 따라서 2금융권의 상품에 대하여 알아보는 노력이 필요하다. 셋째, 이제는 제대로 된 투자를 하라. 물론 직접 투자를 하는 것도 괜찮지만 검증된 전문가들이 운용하는 주식, 부동산 간접투자상품에 집중 가입하도록 하자. 그 길만이 우리를 부자로 이끌어준다. 위와 같은 기준에 따라 금융상품을 고른다면 남들보다 훨씬 빨리 부자가 되리라 확신한다.

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