[민법]상가건물임대차보호법의 문제점 및 개선방안에 대한 소고

목차

제1장 서 론
제1절 연구의 목적
제2절 연구의 범위 및 방법

제2장 상가임대차보호법의 이론적 고찰
제1절 서 설
Ⅰ. 의 의
Ⅱ. 법적 성질
제2절 상가건물임대차보호제도의 필요성
제3절 상가건물임대차보호법의 내용
Ⅰ. 입법목적
Ⅱ. 상가건물임대차보호법의 주요내용
1. 적용범위
2. 대항력
3. 등록사항 등의 열람·제공
4. 우선변제권
5. 최우선변제권
6. 임차권등기명령제도
7. 임대차기간 및 임대차갱신요구권
8. 차임 등의 증감청구권 및 월차임 전환시 산정율
9. 전대차관계에 대한 적용
10. 경과조치
제4절 주택임대차보호법과의 비교
제5절 외국의 임대차제도에 대한 입법례
Ⅰ. 서 설
Ⅱ. 영국
Ⅲ. 독일
Ⅳ. 프랑스
Ⅴ. 일본
Ⅵ. 소 결

제3장 상가건물임대차보호법의 문제점
제1절 보증금의 법리 문제
Ⅰ. 법적 성질
1. 학설
1) 채권질권설
2) 신탁적 소유권양도설
2. 판 례
Ⅱ. 보증금의 효력
1. 보증금의 충당
2. 보증금의 증감청구
Ⅲ. 보증금의 문제
1. 임차보증금의 반환확보
2. 보증금의 한계
제2절 권리금의 법리 문제
Ⅰ. 법적 성질
Ⅱ. 권리금의 발생원인
Ⅲ. 권리금의 법률관계
1. 권리금 수수당사자
2. 권리금 수수방법
Ⅳ. 권리금의 인정 문제
1. 권리금의 반환청구의 가부
2. 권리금의 한계
제3절 상가건물임대차보호법의 한계

제4장 상가건물임대차보호법의 개선방안
제1절 서 설
제2절 개선방안
Ⅰ. 임대인 및 임차인의 의무
Ⅱ. 대항력의 개선
Ⅲ. 임차권등기명령제도의 개선
Ⅳ. 임차권의 양도·전대
Ⅴ. 계약갱신요구권의 개선
Ⅵ. 보증금의 문제
Ⅶ. 권리금의 인정 및 비용상황청구권
Ⅷ. 차임 등 증감청구권의 개선
Ⅸ. 사업자등록제도의 보완
Ⅹ. 관인 상가건물 임대차계약서제도의 도입

제5장 결 론

참고문헌

본문내용

듯이 더욱더 현실성 있는 심층적 연구와 이론구성이 필요할 것으로 생각된다.
따라서 상가건물 임대차보호제도는 예상되는 제반문제의 발생 가능성을 종합적으로 고려하여 임대인과 임차인에게 공평한 이익을 도모하여 양당사자의 사적자치의 원칙에 따라야 하고, 시장경제원리에 따라 법의 개정을 추진하여야 한다.
이 법은 제정과정에서부터 임대인의 재산권행사를 제한할 우려가 있고, 자칫 경제활동을 위축시킬 우려가 있다고 지적돼왔다. 동시에 상가에 대한 저당권보다 보증금에 대한 우선변제권을 인정하고 있어 결과적으로 상가건물의 담보가치를 하락시키고 은행들은 우선변제금 만큼 대출을 회수하거나 축소시킬 것이다. 은행이 대출을 제한할 경우 상가신축이 줄어들고 공급축소로 기존상가의 임대료가 상승하는 부작용이 우려되고 있다. 그러나 이 법이 시행되면서 상가임대와 관련된 법률적인 분쟁이 조속히 해결되는 관계도 조성될 수 있다. 그 대표적인 예가 상가임차인들이 임차하던 건물이 경매과정에서 제3자에게 낙찰된 경우이다. 상가임차인의 경우 기존의 법체계에서 보증금을 반환 받지 못하는 경우 건물의 명도를 기피하게 되고, 결과적으로 낙찰자가 실질적으로 권리행사를 못하는 사례가 발생하여왔다. 이 법의 시행으로 세입자도 상가건물의 경락대금에서 일정부분을 배당받을 수 있게 되어 그만큼 상가와 관련된 법률분쟁 해결에 도움이 될 것이다.
모든 법이 그러하듯이 경제상황에 따라 급변하는 모든 내용을 빠짐없이 규정하기 어려운 것 또한 현실이다. 따라서 법규정 내용상 불명확ㆍ불비한 점에 대해서는 앞으로 판례에 기대할 수밖에 없다. 시행과정에서 발생된 문제들로서 임대료의 상한 규정을 둔 점과 기존 임차인을 보호대상에서 배제시킨 동법 규정이 실효성 논란과 함께 큰 문제로 제기되었다. 즉 건물주가 법적용을 회피할 의도로 계약해지요구, 편법을 이용한 과다한 임대료 인상, 불리한 계약을 강요한 후 새로운 계약 또는 재계약을 거부함으로써 영세상인 보호라는 입법취지와는 달리 건물주 보호법이라는 비난이 그것이다. 또한 상가건물의 인도와 그 건물주소지로의 사업자등록을 대항력 있는 공시방법으로 하고, 관할 세무서장이 상가임대차계약서에 확정일자를 찍어주도록 규정하여 확정일자의 역할이 더욱 확대되는 반면 주택임대차 보호법에서 나타났던 확정일자제도에 관한 문제점과 한계성이 그대로 남아있다고 할 수 있다.
장기적으로 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있고 임대인들도 법적 안정성이 보장되어 불필요한 분쟁을 최소화시켜주는 장점이 있으므로 정기적인 실태조사를 통해 경제 환경의 변화에 따라 영세 임차인의 범위, 임차료 증감액의 한도, 월세전환 이율 등이 탄력적으로 조정 운용되도록 하여야 한다.
이 법이 이상과 같이 장기적으로 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있고 임대인들도 법적 안정성이 보장되고 불필요한 분쟁을 최소화하는 등의 혜택이 주어져 상가건물의 임대차에서 공정한 거래질서를 확립하기 위하여는 일부에서 우려하는 시장기능에 대한 과다한 규제가 되지 않도록 관련 규정을 지속적으로 검토하여야 할 것이다. 아울러 앞서 지적한 현실과 동떨어진 허점에 대해서는 정부가 다양한 의견을 폭넓게 수용하여 현실에 맞게 조속히 개정될 것으로 기대한다.
그리고 이 법의 시행기간이 짧아 선행된 연구의 미약함과 관련 판례의 결여 및 시행과정에서 도출될 수 있는 더 많은 문제점들을 지적할 수 없음이 안타까움으로 남아있다. 향후로 각계 각층의 꾸준한 연구활동이 있어야 하겠다.
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