본문내용
에 대해 학계에서 논란이 된 적이 있는데, 이 문제도 결국은 평가사의 주관을 어떻게 배제하고 객관화시킬 수 있느냐 하는 문제와 직결되는 것이었다. 이 같은 측면에서 부동산평가는 2차대전 후부터 본격적으로 하나의 자학으로 탈바꿈하기 시작한다. 이 같은 부동산개발 붐은 저당대부 수요를 증가시켰으며, 그에 따라 저당대부를 위한 부동산평가도 활발해졌다. 수익성부동산은 거의 대부분 소득접근법에 의해 평가되었다. 일반경제상황이 변모함에 따라, 수익성부동산의 평가기법도 획기적으로 변화되었다. 이 중에 중요한 것을 살펴보면 다음과 같다. 대부분의 부동산 투자자들은 매년의 순영업소득의 일부를 따로 적립하여 투하된 자본을 회수하는 것이 아니다. 투자자들은 기간 중에는 저당대부의 원금을 상환하여 일부를 회수하고, 기간 말에는 대상부동산을 처분하여 나머지 투하자본을 회수한다. 1960년대의 미국은 안정된 바탕 위에서 경재가 급속하게 성장한 시기였다. 그러나 1970년대에 들면서부터, 인플레가 점차 심하게 되고 이자율은 높아지기 시작했으며, 경제는 주기적으로 불경기를 경험하기 시작했다. 투자자들은 부동산이 인플레를 감당할 수 있을 것인지, 대출자들은 저당대부의 원금과 이자를 안전하게 회수할 수 있을 것인지에 관심을 갖게 되었다.
5. 평가이론과 실무의 최신동향
미국의 경우, 1980년대는 상대적으로 인플레이션이 심하고 상업용부동산의 투자 붐이 조성되던 시기였다. 상업용부동산의 투자 붐은 1983년에 금융기간에 대한 연방정부의 규제완화가 단행된 덕분이었다. 상업용부동산을 전반적으로 과잉공급하는 결과를 초래하였다. 상업용부동산의 과잉공급에 따라 임대료가 하락하였고, 임대료의 하락은 부동산의 투자수익률을 전대미문의 낮은 수준까지 끌어내렸다. 이른바 부동산의 거품붕괴 현상이 심각하게 나타난 것이었다. 때마침 불어 닥친 불경기와 기업의 규모축소도 문제를 더욱 악화시키는 요인으로 작용하였다. 많은 부동산기업들이 도산하고 그들에게 저당대부를 제공했던 금융기관들도 잇따라 파산하는 사태가 발생하였다. 이 같은 사회적 변화는 평가업계의 실무관행에도 큰 변혁을 초래하였다. 1980년대는 부동산평가의 낡은 패러다임이 완전히 붕괴되던 시기였다. 안정소득을 종합환원율로 할인하는 직접환원법은, 가치추계구조가 너무나 단순하여 위험 관리에 적합하지 못한 기법으로 평가되었다. 연방정부의 평가개혁과 금융기관들의 이 같은 평가관리는 평가업무의 질적 수준을 획기적으로 개선하는 계기가 되었다. 이에 따라 부실평가나 주관적인 평가는 거의 자취를 감추게 되었다. 평가업무의 질적 향상은 평가의뢰인, 사용자, 일반대중, 그리고 평가업계로부터 크게 환영받고 있다.
제4장 부동산평가원리와 최고최선의 이용
제 1절 부동산평가원리
부동산의 시장가치는 어떻게 결정되는가? 부동산의 가치가 어떻게 결정되는가를 알면, 반대로 대상부동산의 시장가치를 평가할 때 어떠한 원리를 적용해야 하는가를 알 수 있다. 부동산평가원리란 부동산의 가치가 시장에서 결정되는 논리를 부동산의 가치추계에 적용한 것이다.
1. 평가원리의 유형
(1) 예상의 원리
부동산의 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라고 정의된다. 이 같은 정의는 부동산의 가치가 바로 예상의 원리에 의해 결정된다는 것을 의미한다. 평가사는 부동산의 가치를 추계함에 있어, 현재의 사용이나 소득만으로 가치를 판단해서는 안되며, 그것이 앞으로 어떠한 편익을 가져다 줄 것인가를 충분히 고려해야 한다.
(2) 변동의 원리
부동산의 가치는 끊임없이 변하는 시장상황에 의해 영향받고 있다. 시장상황이나 주변지역의 변화는 불가피한 것이고 항상 있어온 것이지만, 그 변화과정은 점진적이기 때문에 특별한 주의를 기울이지 않으면 구별하기가 쉽지 않다. 그러나 변화과정은 때때로 매우 급격할 수도 있다. 시장이 활발하여 거래가 빈번할 경우에는, 매일매일을 기준으로 그 변화 정도를 인식할 수도 있다.
(3) 수요와 공급의 원리
평가사가 수요와 공급을 분석할 경우에는 대상부동산이 속해 있는 부분시장이 수요초과나 공급초과 상태에 있는지 또는 균형을 이루고 있는지를 파악하고 있어야 한다. 만약 수요가 초과하고 있다면 대상부동산의 가치는 상승할 것이며, 공급이 초과하고 있다면 가치는 허락할 것이다. 그리고 수요와 공급이 균형을 이루고 있으면, 대상부동산의 가치는 당분간 안정세를 유지할 것이다.
(4) 경쟁의 원리
부동산은 위치가 고정되어 있으므로, 어느 의미에 있어서는 모든 부동산이 모두 특정위치를 독점하고 있다고 볼 수 있다. 부동산의 위가 고정되어 있고, 부동산의 공급이 단기적으로 제한받고 있으며 어느 경우에나 독점적인 초과이윤을 획득하는 것은 아니다. 독점으로 인한 초과이윤은 사전적 독점의 경우에만 획득되는 것이지, 사후적 독점의 경우에도 획득되는 것은 아니다. 사후적 독점은 사건이 발생하고 난 후에 특정위치를 독점하는 것으므로, 사후독점자는 아무런 초과이윤을 획득하지 못한다. 학군이 변경되고 난 후 해당 지역으로 이사를 간다고 해서 초과이윤이 발생하지는 않는다.
(5) 대체의 원리
부동산시장은 여러 개의 부분시장으로 나누어진다. 부동산시장을 구분하는 기준에는 여러 가지가 있는데, 대체성도 그 중에 하나가 된다. 어떤 부동산들이 같은 부분시장에 있다는 말은 그 부동산들이 대체성이 있다는 것을 의미하며, 서로 다른 부분시장에 있다는 말은 그것들이 대체성이 없다는 것을 의미한다. 서로 다른 부분시장에 속해 있는 부동산들은 상호간에 대체성이 없기 때문에, 다른 부동산의 가치에 영향을 미칠 수 없다.
(6) 기회비용의 원리
기회비용의 원리는 대체의 원리와 밀접한 관계가 있다. 기회비용이라는 용어 소에 비용이라는 낱말이 들어 있다고 해서, 이것이 생산과 관계된 비용을 의미하는 것으로 오해를 해서는 안 된다. 기회비용이란 어떤 대안을 선택함으로써 선택되지 않은 다른 기회를 희생한 대가를 의미한다. 투자자가 주어진 자금으로 특정한 기회를 선택했다는 말은, 투자수익을 올릴 수 있는 다른 기회를 포기 했다는 말과 같다. 요구수익률은 어떤 투자자가 다른 곳에 투자 했을 때, 대안적으로 얻을 수 있는 수익률이다.
(7) 균형의 원리
5. 평가이론과 실무의 최신동향
미국의 경우, 1980년대는 상대적으로 인플레이션이 심하고 상업용부동산의 투자 붐이 조성되던 시기였다. 상업용부동산의 투자 붐은 1983년에 금융기간에 대한 연방정부의 규제완화가 단행된 덕분이었다. 상업용부동산을 전반적으로 과잉공급하는 결과를 초래하였다. 상업용부동산의 과잉공급에 따라 임대료가 하락하였고, 임대료의 하락은 부동산의 투자수익률을 전대미문의 낮은 수준까지 끌어내렸다. 이른바 부동산의 거품붕괴 현상이 심각하게 나타난 것이었다. 때마침 불어 닥친 불경기와 기업의 규모축소도 문제를 더욱 악화시키는 요인으로 작용하였다. 많은 부동산기업들이 도산하고 그들에게 저당대부를 제공했던 금융기관들도 잇따라 파산하는 사태가 발생하였다. 이 같은 사회적 변화는 평가업계의 실무관행에도 큰 변혁을 초래하였다. 1980년대는 부동산평가의 낡은 패러다임이 완전히 붕괴되던 시기였다. 안정소득을 종합환원율로 할인하는 직접환원법은, 가치추계구조가 너무나 단순하여 위험 관리에 적합하지 못한 기법으로 평가되었다. 연방정부의 평가개혁과 금융기관들의 이 같은 평가관리는 평가업무의 질적 수준을 획기적으로 개선하는 계기가 되었다. 이에 따라 부실평가나 주관적인 평가는 거의 자취를 감추게 되었다. 평가업무의 질적 향상은 평가의뢰인, 사용자, 일반대중, 그리고 평가업계로부터 크게 환영받고 있다.
제4장 부동산평가원리와 최고최선의 이용
제 1절 부동산평가원리
부동산의 시장가치는 어떻게 결정되는가? 부동산의 가치가 어떻게 결정되는가를 알면, 반대로 대상부동산의 시장가치를 평가할 때 어떠한 원리를 적용해야 하는가를 알 수 있다. 부동산평가원리란 부동산의 가치가 시장에서 결정되는 논리를 부동산의 가치추계에 적용한 것이다.
1. 평가원리의 유형
(1) 예상의 원리
부동산의 가치란 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이라고 정의된다. 이 같은 정의는 부동산의 가치가 바로 예상의 원리에 의해 결정된다는 것을 의미한다. 평가사는 부동산의 가치를 추계함에 있어, 현재의 사용이나 소득만으로 가치를 판단해서는 안되며, 그것이 앞으로 어떠한 편익을 가져다 줄 것인가를 충분히 고려해야 한다.
(2) 변동의 원리
부동산의 가치는 끊임없이 변하는 시장상황에 의해 영향받고 있다. 시장상황이나 주변지역의 변화는 불가피한 것이고 항상 있어온 것이지만, 그 변화과정은 점진적이기 때문에 특별한 주의를 기울이지 않으면 구별하기가 쉽지 않다. 그러나 변화과정은 때때로 매우 급격할 수도 있다. 시장이 활발하여 거래가 빈번할 경우에는, 매일매일을 기준으로 그 변화 정도를 인식할 수도 있다.
(3) 수요와 공급의 원리
평가사가 수요와 공급을 분석할 경우에는 대상부동산이 속해 있는 부분시장이 수요초과나 공급초과 상태에 있는지 또는 균형을 이루고 있는지를 파악하고 있어야 한다. 만약 수요가 초과하고 있다면 대상부동산의 가치는 상승할 것이며, 공급이 초과하고 있다면 가치는 허락할 것이다. 그리고 수요와 공급이 균형을 이루고 있으면, 대상부동산의 가치는 당분간 안정세를 유지할 것이다.
(4) 경쟁의 원리
부동산은 위치가 고정되어 있으므로, 어느 의미에 있어서는 모든 부동산이 모두 특정위치를 독점하고 있다고 볼 수 있다. 부동산의 위가 고정되어 있고, 부동산의 공급이 단기적으로 제한받고 있으며 어느 경우에나 독점적인 초과이윤을 획득하는 것은 아니다. 독점으로 인한 초과이윤은 사전적 독점의 경우에만 획득되는 것이지, 사후적 독점의 경우에도 획득되는 것은 아니다. 사후적 독점은 사건이 발생하고 난 후에 특정위치를 독점하는 것으므로, 사후독점자는 아무런 초과이윤을 획득하지 못한다. 학군이 변경되고 난 후 해당 지역으로 이사를 간다고 해서 초과이윤이 발생하지는 않는다.
(5) 대체의 원리
부동산시장은 여러 개의 부분시장으로 나누어진다. 부동산시장을 구분하는 기준에는 여러 가지가 있는데, 대체성도 그 중에 하나가 된다. 어떤 부동산들이 같은 부분시장에 있다는 말은 그 부동산들이 대체성이 있다는 것을 의미하며, 서로 다른 부분시장에 있다는 말은 그것들이 대체성이 없다는 것을 의미한다. 서로 다른 부분시장에 속해 있는 부동산들은 상호간에 대체성이 없기 때문에, 다른 부동산의 가치에 영향을 미칠 수 없다.
(6) 기회비용의 원리
기회비용의 원리는 대체의 원리와 밀접한 관계가 있다. 기회비용이라는 용어 소에 비용이라는 낱말이 들어 있다고 해서, 이것이 생산과 관계된 비용을 의미하는 것으로 오해를 해서는 안 된다. 기회비용이란 어떤 대안을 선택함으로써 선택되지 않은 다른 기회를 희생한 대가를 의미한다. 투자자가 주어진 자금으로 특정한 기회를 선택했다는 말은, 투자수익을 올릴 수 있는 다른 기회를 포기 했다는 말과 같다. 요구수익률은 어떤 투자자가 다른 곳에 투자 했을 때, 대안적으로 얻을 수 있는 수익률이다.
(7) 균형의 원리
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