채권법 중 임대차 총정리

소개글

채권법 중 임대차 총정리에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 意 義

Ⅱ. 不動産賃借權의 物權化

Ⅲ. 存續期間

Ⅳ. 賃貸借의 效力

Ⅴ. 賃貸借의 終了

Ⅵ. 保證金

Ⅶ. 住宅賃貸借保護法

본문내용

조 제1항에 따라 임대인에게 배당요구 사실을 통지하여 임차인의 해지의사가 경매법원을 통하여 임대인에게 전달되면 이 때 임대차관계는 해지로 종료되며, 임차인이 경매법원에 배당요구를 하였다는 사실만으로는 곧바로 임대차관계가 종료되지 아니한다.(大判 1998. 10. 27. 98다1560)
□판례□
[1] 주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이다.
[2] 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 임차주택에 관한 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 함으로써 임대차계약이 해지되어 종료되고 그 주택이 경락된 이상, 그 경락인이 마침 임대인의 지위에 있던 종전 소유자이고 임차인은 후순위 권리자이어서 전혀 배당을 받지 못한 채 계속하여 그 주택에 거주하고 있었다고 하더라도, 그 후 그 주택에 관하여 새로이 경료된 근저당권설정등기에 기한 경매절차에서 그 낙찰대금으로부터 우선변제를 받을 권리는 없고, 다만 경락인에 대하여 임차보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이다.(大判 1998. 6. 26. 98다2754)
□판례□
<전출과 우선변제권> … 전출했던 임차인이 다시 임차주택의 소재지로 주민등록을 이전하였다면 대항력은 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 다시 발생하나, 이 경우에 전출 이전에 이미 임대차계약서상에 확정일자를 갖추었고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성을 유지한다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서상에 다시 확정일자를 받을 필요 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다(大判 1998. 12. 11. 98다35484).
□판례□
<선순위의 가압류채권과 후순위의 보증금채권> … 주택임대차보호법 제3조의2의 규정에 의하여 우선변제권을 갖게 되는 임차보증금채권자도 선순위의 가압류채권자와는 평등배당의 관계에 있게 된다. 이때 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부는, 주택임대차보호법 제3조의2의 법문상 임차인이 확정일자 부여에 의하여 비로소 우선변제권을 가지는 것으로 규정하고 있음에 비추어, 임대차계약증서상의 확정일자 부여일을 기준으로 삼는 것으로 해석함이 타당하므로, 대항요건을 미리 갖추었다고 하더라도 확정일자를 부여받은 날짜가 가압류일자보다 늦은 경우에는 가압류채권자가 선순위라고 볼 수밖에 없다 할 것이므로, 가압류채권과 임차보증금채권은 각 채권액에 비례하여 평등하게 배당하여야 할 것이다(大判 1992. 10. 13. 92다30597).
7. 소액보증금의 보호(법§8, 시행령§3)
(1) 서울특별시 및 광역시 : 3천만원 이하일 때 1천2백만원까지
(2) 기타 지역 : 2천만원 이하일 때 8백만원까지
(3) 다만 주택가액의 1/2에 해당하는 금액의 한도에서 우선변제를 받을 수 있다.
□판례□
<저당권이 설정된 대지에 건물을 신축하고, 그 건물의 소액임차인에게 그 저당권의 환가대금에서 우선 변제권이 인정되는지 여부> … 임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.(大判 1999. 7. 23. 99다25532)
8. 임차권의 승계(§9)
9. 강행규정(§10)
※ 개정 주택임대차보호법(1998.12.17 국회의결)의 주요내용
조 문
내 용
§3의2 ①신설
보증금의 반환을 받기 위해 임차인이 임차주택에 대해 강제경매를 신청함에 있어 ‘반대의무의 이행 또는 이행의 제공’ 즉 주택의 명도없이도 가능하도록 함
§3의2 ① 但삭제
당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이더라도, 기간 만료 전에 임차주택이 양도된 경우 임대차를 해지하고 우선변제를 청구할 수 있다라는 判例의 견해에 따라, ‘임대차가 종료한 후가 아니면 우선변제를 청구할 수 없다’는 규정 삭제
§3의3신설
임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 법원에 임차권등기명령을 신청하여 등기를 경료할 수 있는 ‘임차권등기명령’ 제도 신설
§3의4 신설
주택에 대해 민법상 임대차등기를 한 경우에도 住賃法을 준용토록 함
§4 ① 但 신설
判例를 반영, 임차인은 2년 미만으로 정한 임대차 기간의 유효함을 주장할 수 있음을 명시
§6의1 ① 개정
§6의2 신설
묵시적 갱신에 ‘임차인이 기간 만료 1개월 전까지 통지하지 않은 경우를 포함시키고, 묵시적 갱신의 경우 임차인에게 언제든지 해지통고를 할 수 있는 권리(통고 도달 3월 후 효력 발생)를 인정.

키워드

임대차,   임대차의 효력,   임대차의 종료,   보증금