(부동산경매)등기부상 나타나는 주요 권리

소개글

(부동산경매)등기부상 나타나는 주요 권리에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 권리분석의 의의

2. 권리분석의 기본원칙
1) 말소기준권리
2) 인수주의
3) 말소주의

3. 물권과 채권
1) 물권과 채권의 의의
2) 물권과 채권의 차이

4. 등기부상 나타나는 주요 권리
1) 저당권
2) 근저당
3) 지상권
4) 지역권
5) 전세권
6) 임차권
7) 가등기
8) 가압류
9) 압류
10) 가처분등기
11) 예고등기
12) 환매등기

본문내용

뿐이고, 처분제한 등의 물권변동의 효력이나 등기원인의 무효 또는 취소의 사유가 존재한다는 추정의 효력을 갖지 않는다. 그리고 예고등기는 당사자의 이해관계 가 얽혀 있지 않으므로 등기권리자·등기의무자가 인정될 여지가 없다.
예고등기가 성립하려면 등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기되어야 하며, 그 무효 또는 취소를 가지고 선의의 제3자에게 대항할 수 있는 경우이어야 한다(부동산등기법 4). 여기에서 등기의 말소 또는 회복은 등기부의 갑구· 을구 사항란의 등기를 말하고, 표제부 표시란의 등기는 해당되지 않으며, 회복은 말소 회복등기만을 의미하고 멸실회복등기는 포함하지 않는다. 그리고 무효 또는 취소를 가 지고 선의의 제3자에게 대항할 수 있는 경우란 대부분의 원인에 의한 무효와 행위무능 력에 의한 취소의 경우를 말하며, 진의 아닌 의사표시와 통정허위표시의 무효, 착오에 의한 의사표시와 사기·강박에 의한 의사표시의 취소 등의 경우에는 그 규정에 의하여 제3자의 보호가 이루어지므로 별도로 제 3자의 보호를 위한 예고등기가 필요 없다.
예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복을 구하는 소를 수리한 수소법원이 직권으로 지체 없이 소장의 등본 또는 초본을 첨부하여 등기소에 촉 탁하여서 이루어진다. 예고등기의 말소는 그 소가 원고의 불이익으로 끝나는 경우에는 수소법원이 예고등기의 말소를 등기소에 촉탁하고, 그 소가 원고의 이익으로 끝나는 경 우에는 원고승소의 판결 등에 의한 말소 또는 회복의 등기가 행하여진 때에 등기관이 예고등기를 직권으로 말소하여서 이루어진다.
라. 예고등기의 결과 : 기본적으로 경매가 낙찰되면 선순위 근저당일자 이후의 모든 권리 는 말소가 된다. 그러나 선순위 근저당일자와 상관없이 말소가 되지 않는 권리가 있다. 그것이 바로 예고등기다. 예고등기는 인감을 위조하여 소유권자의 허락없이 무단으로 부동산을 매매하였거나 기타 그 등기권을 인정할 수 없을 때, 제3자(원소유자)가 등기 무효 또는 취소 등을 청구할 때 법원이 직권으로 예고등기를 함으로써 이 부동산을 거 래하려고 하는 사람들에게 불이익이 생기지 않도록 하는 경고의 의미다. 만약 이 사실 을 모르는 사람 예고등기가 설정되어 있는 부동산을 샀을 경우, 그 후에 원소유자가 소 송에서 승소한다면 이 부동산을 매입한 사람은 고스란히 소유권을 원소유자에게 넘겨주 어야 한다.
예고등기는 매수인에게 인수되는 권리로서 등기의 선후를 가리지 않고 소송이 끝날 때 까지는 말소되지 않는 권리이며, 이 권리는 후에 본안소송의 결과에 따라 ①경매진행결 과에 따라 부동산 소유자 승소의 경우에는 경매진행결과가 인정되고 ② 경매 자체가 부 동산 소유자 패소의 경우에는 경매 자체가 무효가 된다.
(13) 환매등기
가. 의의 : 환매등기란 채무자가 채권자로부터 금전을 차용하면서 채무자 소유의 부동산을 채권자(환매의무자)에게 이전시킨 후 채무자가 채무변제를 하면 소유권을 채무자(환매 권리자)에게로 다시 이전하는 것을 말한다. 그러나 실제로 매도한 물건을 장래에 다시 사기 위해 환매특약을 하는 경우는 그다지 많지 않다. 오히려 채무자가 채권자로부터 금전을 차용하면서 채무자 명의의 부동산을 매매 형식으로 채권자에게 이전시킨 후 채 무자가 채무변제를 하게 되면 소유권을 다시 채무자에게 이전시킬 수 있는 권리를 보유 할 목적으로 이용된다. 결국 소유권이전 형식으로 부동산을 담보로 제공하고, 채무를 변제하면 소유권을 다시 찾아오는 채권담보의 수단으로 이용되고 있는 실정이다.
환매권은 양도할 수 있으며 소유권이전등기에 부기등기로서 행하여 등기함으로써 제3 자에게 효력이 있다. 환매기간은 계약이 성립한 날로부터 계산한다. 환매대금은 통상매 매대금과 매수인이 부담한 매매비용을 합산한 것이라고 할 수 있으나, 당사자의 특약이 있 는 경우 특약에 의하여 결정할 수 있다. 환매등기가 최선순위 저당권보다 앞선 경 우에는 낙찰로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다.
나. 내용 : 환매등기가 말소기준권리가(근저당, 강제경매기입등기일, 가압류등기나 담보가 등기 중 제일 빠른 권리)보다 먼저 설정되었다면 낙찰로 소멸되지 않고 인수되어 낙찰 자가 불리할 수도 있으나 반드시 불리한 것만은 아니다.
요는 인수되는 환매등기가 있는 부동산을 낙찰 받아 낙찰자 명의로 소유권이전을 하면 낙찰자는 환매의무자가 되고, 등기부상 환매권리자는 환매대금을 환매의무자에게 지급 하면 소유권을 다시 돌려받기 때문에 낙찰금액과 환매대금을 비교하여 환매대금이 낙찰 금액보다 많을 경우 환매권리자가 소유권을 돌려받기 위해서는 낙찰자에게 환매대금을 지급하고 소유권을 이전해 갈 수 있으며 이 경우 낙찰자에게 유리하다 할 수 있다.
그러나 낙찰금액이 환매대금보다 많다면 낙찰자는 환매대금만 받고 소유권을 환매권리 자에게 이전시켜 주어야 하기 때문에 재산상 손실이 발생될 수 있어 인수되는 환매등기 가 있는 물건을 낙찰 받고자 할 때는 낙찰금액과 환매대금을 비교한 후에 입찰에 임해 야 할 것이다.
다. 제3자에 대한 효력 : 환매특약을 한 경우에 환매권자, 환매금액, 환매기간 등을 등기해 야만 제3자에 대하여 대항할 수 있다. 따라서 인수되는 환매등기가 되어 있는 경우에 낙찰로 인하여 매수인에게 소유권이 이전되었더라도 후일 환매권자가 환매대금을 반환 하고 등기를 하게 되면 환매권자가 소유권을 취득하게 되고 매수인은 소유권을 잃게 된 다. 물론 경매가 진행되어 소유권이 매수인으로 이전된 경우에는 환매대금은 현재의 소 유자인 환매의무자, 즉 매수인에게 반환된다.
라. 환매기간 : 부동산의 환매기간은 5년이고 이는 강행규정으로 5년의 기간이 경료 된 환 매등기의 환매권리자는 환매권을 행사할 수 없게 된다.
바. 환매권 행사방법 : 환매권은 환매기간 내에 행사해야 한다. 만일 환매기간을 도과하면 환매권은 소멸하게 되어 더 이상 환매권을 행사하여 소유권을 되찾아올 수 없게 된다.
환매권을 행사하려면 채무자는 환매대금을 환매의무자에게 제공하고, 환매에 의한 권 리취득의 등기를 해야 한다. 이때 종전의 환매특약의 등기는 이를 소멸해야 한다.

키워드

부동산경매,   등기부,   권리분석,   가압류,   저당권,   지역권,   임차권,   전세권