재건축사업에서 부동산신탁의 활용방안

소개글

재건축사업에서 부동산신탁의 활용방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 재건축사업
1. 재건축의 개념
2. 재건축사업의 특성 및 목적
3. 재건축사업의 절차
4. 재건축사업의 문제점

Ⅲ. 재건축사업의 신탁이용
1. 재건축사업의 신탁이용 현황
2. 신탁등기의 필요성
3. 재건축사업의 신탁이용의 한계점

Ⅳ. 재건축사업의 부동산신탁 활용방안
1. 개 요
2. 재건축사업의 부동산신탁 활용방안(문제점을 중심으로)
3. 신탁상품별 재건축사업 추진방안

v. 재건축사업을 위한 신탁제도 개선방안
1. 부동산신탁사에 대한 컨설팅의 제도화와 재위탁의 도입
2. 부동산신탁에 대한 인지도 및 신뢰도 제고
3. 부동산신탁의 재건축사업 공식 시행자 지정

Ⅵ. 결 론

본문내용

게 나누어 가질 수 있는 투명한 운영을 확보하는 것이다. 이러한 문제점을 해결하기 위해서 부동산신탁사가 사업시행자가 되거나 사업파트너로 참여하여 조합의 운영을 공동으로 운영한다면 전문성을 보완할 수 있을 뿐만 아니라 조합의 운영에 투명성을 확보할 수 있을 것이다.
3) 시공사와의 관계
재건축사업에 있어서 사업의 실질적인 추진주체나 마찬가지인 시공사의 역할은 매우 중요하다. 그러므로 시공사와 조합과의 계약관계는 사업의 성패를 좌우하고 조합원의 이익을 좌우하는 중요한 행위이다. 그러나 개발사업의 경험이 전혀 없는 조합과 개발사업을 전업으로 하는 시공사와의 계약은 조합에 불리하게 체결되기 쉽고 이로 인해 사업은 시공사에 유리하게 끌려가기가 쉬운 게 현실이다. 이러한 문제점에 대해 부동산신탁사는 많은 개발사업을 통하여 개발경험 가지고 있도 그 개발경험을 통하여 시공사와 동등한 지위에서 계약을 체결하는 것이 가능하다.
3. 신탁상품별 재건축사업 추진방안
1) 개 요
재건축사업은 형태, 규모, 조합원, 지역의 특성에 따라 다양한 형태로 이루어진다. 이런 다양한 형태의 재건축사업을 부동산신탁상품에 일괄적으로 적용해야 한다면 현재 재건축에서 나타나고 있는 문제점 이외의 문제점이 발생할 수도 있다. 따라서 신탁제도를 재건축사업에 적용시킴에 있어서도 다양한 형태 그대로 인정되어야 할 것이다. 그렇치만 재건축사업과 부동산신탁의 접목방법을 알아보기 위해서 현재 운용되고 있는 대표적인 부동산신탁상품을 재건축사업에 일단 적용시켜 그 타당성을 확인해 보고자 한다.
2) 관리신탁
관리신탁은 갑종관리신탁과 을종관리신탁으로 나누어 생각해 볼 수 있다. 먼저 갑종관리신탁의 경우 신탁회사가 조합원의 지위를 갖을 수 있는지 여부는 논란의 여지가 많지만, 재건축추진과정이 매우 장기간이고 개인적인 사정으로 장기간 조합원의 지위를 행사할 수 없는 경우에는 믿을 수 있는 신탁회사에 조합원 지위의 근원이 되는 재산을 신탁하고 신탁회사가 조합원의 지위를 가지고 재건축사업에 참여하는 것은 이론적으로는 가능하다고 생각된다. 그러나 현재 신탁부동산에 대한 재신탁이 부동산 등기법상 불가능한 것으로 되어 있는 등 근본적으로 각종 법 및 제도의 개선 이전에는 적용하기는 어려울 것으로 생각된다. 다음으로 등기부상 소유권만을 관리하는 을종관리신탁의 경우에는 상품의 특성상 신탁 후 소유권을 제3자에게 이전할 수 없고 오직 위탁자에게만 반환할 수 있으므로 일부를 제3자에게 분양하게 되는 재건축사업에 이용하기에는 어려움이 있다고 여겨진다.
3)관리처분신탁
관리처분신탁은 조합원이 조합에 신탁한 부동산을 일괄적으로 신탁사에게 재신탁함으로써 조합의 비전문성을 극복하고 재건축사업 전반의 업무진행을 신탁회사가 진행하는 형태이다. 이러한 관리처분신탁을 통하여 사업진행을 하는 경우 신탁사의 입장에서는 대리사무를 필연적으로 수행할 수 밖에 없다. 이에 따라 조합은 조합원의 의견을 수렴하는 총회적 회의체 의사결정기구가 되고 실질적인 개발업무는 신탁사가 수행하게 되어 상호 견제적 효과를 갖을 수 있게 된다.
4)토지신탁(개발신탁)
토지신탁은 부동산을 관리하는데 그치지 않고 개발사업을 수행하여 그 개발이익을 위탁자에게 돌려주는 구조로 되어 있다. 가장 큰 특징은 신탁사가 시행사가 되어 개발자금의 차입주체가 된다는 점이다. 앞의 두 방법이 기존의 재건축사업 구도를 그대로 인정하는 상태에서 사업에 참여하는 방법이라면 토지신탁에 의한 재건축사업은 조합이라는 구조를 구성하지 않고도 신탁사가 사업주체로서 사업을 진행할 수도 있을 뿐만 아니라 그이외의 다양한 방법으로 재건축을 할 수 있는 여지가 있다고 할 수 있다. 그러나 이 방법도 현행 법과 제도상으로는 실현에 어려움이 있는 제도라고 할 수 있다.
Ⅴ. 재건축사업을 위한 신탁제도 개선방안
1. 부동산신탁사에 대한 컨설팅의 제도화와 재위탁의 도입
조합의 비전문성으로 인한 문제점을 해결하기 위해서 재건축을 위한 조합이 구성되면 부동산신탁사와 같은 외부의 전문가 그룹에게 자문을 의뢰하는 것을 제도화 할 필요가 있다. 또한 조합원이 조합에 위탁한 사업을 재위탁할 수 있도록 허용하여 신탁회사의 전문가 그룹이 시행사로서 역할을 할 수 있도록 하는 것이 조합집행부의 비전문성을 보완하고 재건축사업의 투명성을 확보하는 길일 것이다.
2. 부동산신탁에 대한 인지도 및 신뢰도 제고
부동산신탁제도를 활성화 시키고 재건축사업 분야에도 진출하기 위해서는 적절한 광고를 통해서 신탁에 대한 인지도를 높이고 신탁에 자신의 재산을 믿고 맡길 수 있는 신뢰를 심어주어야 한다. 부동산을 소유하고 있는 사람은 전통적으로 내 것에 대한 소유욕구가 강하여 남에게 안심하고 맡길 수 있겠다는 생각을 하기가 어려운 것이 우리의 현실이다. 고로 이러한 사람들의 생각을 먼저 바꾸는 것이 부동산 신탁제도의 활성화를 위한 전제조건이 될 것이라 생각된다.
3. 부동산신탁의 재건축 사업 공식 시행자 지정
법룰적으로 부동산신탁사를 공식적인 시행자로 인정해 줌으로써 투명하고, 효율적인 재건축사업이 가능하게 할 필요가 있다. 그리고 재건축사업에 있어서 현재 이용하고 있는 관리신탁은 의무화하고, 원칙적인 시행자는 재건축대상물의 소유자로 하되 필요에 따라 혹은 선택적으로 신탁사를 시행사로 지정하여 전문적인 재건축사업 추진이 가능하도록 하는 방법이 가장 바랍직할 것이다.
Ⅵ. 결 론
현재 우리나라의 대도시는 늘어나는 인구에 비해 토지와 주택의 공급은 이를 따르지 못하고 있다 이를 해결할 유용한 대안이 재건축사업이지만 여러 가지 측면에서 문제점이 많이 발생하고 있다. 이러한 문제점은 법적으로 규정되어 있지 않음에도 불구하고 실제 재건축사업에서 실무적 필수절차로 신탁이 행해지고 있다는 점을 볼 때 부동산신탁회사의 신탁제도를 통하여 많은 부분이 해결가능하다고 생각된다. 부동산신탁제도는 분별성과 독립성의 원칙을 강조한다는 점에서 우수한 제도이며 특히 사업추진의 안전성확보, 신뢰성제고 부분에서 유용한 제도이다. 이런 장점을 이용하여 재건축에서 대두되는 문제점을 해결한다면 재건축을 하는 조합원들에게 이익이 될 뿐아니라 부동산신탁사의 활성화에도 기여 할 수 있을 것이라고 생각된다.

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