목차
제 Ⅰ 장 리츠제도의 이론적 고찰
1. REITs의 개념
2. REITs의 구조
1) REITs의 구조
2) UP REITs(Umbrella REITs)의 구조
3) DOWN REITs의 구조
3. REITs의 종류와 특성
1)REITs의 종류
2)REITs의 특성
제 Ⅱ 장 외국 리츠제도의 현황 및 비교
1. 미국의 부동산투자신탁제도(REIT`s)
1) 개괄
2) 우리나라 REIT`s와 미국 REIT`s의 비교
3) 미국의 리츠투자 현황
4) 미국 REITs의 세제혜택
5) REITs 의 투자 수익률
6) 주요 사례
2. 호주의 상장부동산신탁증권제도(LPT)
1) 개요 및 등장배경
2) LPT의 구조
3) LPT의 특징
3. 일본의 J-REITs제도
1) J-REITs의 개요
2) J-REITs의 세제혜택
3) J-REITs운용현황
4)J-REITs의 상장현황
제 Ⅲ 장 부동산투자회사(REITs)의 국내도입현황
1. 부동산투자회사법의 주요내용
1) 부동산투자회사의 설립
2) 부동산투자회사의 주식 발행
3) 부동산투자회사의 자산운용기준
4) CRV(Corporate Restructuring Vehicle)의 특례
2. 부동산투자회사와유사제도의 비교
1) 뮤추얼펀드와의 비교
2) 계약형 부동산투자신탁과의 비교
3. 우리나라 리츠제도의 현황
1) 도입 및 추진현황
2) 리츠시장의 규모
제 Ⅳ 장 리츠제도의 유용성
1. 금융기관의 부실자산 정리
2. 자금조달원으로서의 역할수행
3. 소자금을 이용한 부동산투자 기회부여
4. 서민에 대한 임대주택 공급확대
5. 부동산시장의 효율화 및 선진화 도모
6. 부동산시장에 외자유입확대
7. 부동산 금융의 국제관행
제 Ⅴ장 활성화를 위한 시사점
1. REITs 사업자 : 건전한 성장 전략 마련
2. 투자자 : 새로운 투자 수단으로 활용
3. 기업 : 부동산에 대한 인식 전환
4. 정부 : 부동산시장의 선진화 기회로 활용
1. REITs의 개념
2. REITs의 구조
1) REITs의 구조
2) UP REITs(Umbrella REITs)의 구조
3) DOWN REITs의 구조
3. REITs의 종류와 특성
1)REITs의 종류
2)REITs의 특성
제 Ⅱ 장 외국 리츠제도의 현황 및 비교
1. 미국의 부동산투자신탁제도(REIT`s)
1) 개괄
2) 우리나라 REIT`s와 미국 REIT`s의 비교
3) 미국의 리츠투자 현황
4) 미국 REITs의 세제혜택
5) REITs 의 투자 수익률
6) 주요 사례
2. 호주의 상장부동산신탁증권제도(LPT)
1) 개요 및 등장배경
2) LPT의 구조
3) LPT의 특징
3. 일본의 J-REITs제도
1) J-REITs의 개요
2) J-REITs의 세제혜택
3) J-REITs운용현황
4)J-REITs의 상장현황
제 Ⅲ 장 부동산투자회사(REITs)의 국내도입현황
1. 부동산투자회사법의 주요내용
1) 부동산투자회사의 설립
2) 부동산투자회사의 주식 발행
3) 부동산투자회사의 자산운용기준
4) CRV(Corporate Restructuring Vehicle)의 특례
2. 부동산투자회사와유사제도의 비교
1) 뮤추얼펀드와의 비교
2) 계약형 부동산투자신탁과의 비교
3. 우리나라 리츠제도의 현황
1) 도입 및 추진현황
2) 리츠시장의 규모
제 Ⅳ 장 리츠제도의 유용성
1. 금융기관의 부실자산 정리
2. 자금조달원으로서의 역할수행
3. 소자금을 이용한 부동산투자 기회부여
4. 서민에 대한 임대주택 공급확대
5. 부동산시장의 효율화 및 선진화 도모
6. 부동산시장에 외자유입확대
7. 부동산 금융의 국제관행
제 Ⅴ장 활성화를 위한 시사점
1. REITs 사업자 : 건전한 성장 전략 마련
2. 투자자 : 새로운 투자 수단으로 활용
3. 기업 : 부동산에 대한 인식 전환
4. 정부 : 부동산시장의 선진화 기회로 활용
본문내용
관점에서 볼 때, 채권보다는 위험하나 일반 주식보다는 안정적이면서, 채권보다는 높은 수익률을 제공하나, 일반 주식보다는 낮은 수익률을 제공하는 금융상품이다. 또한 리츠의 기초자산은 부동산으로 구성되어 있어 물가의 상승과 같은 인플레이션을 억제할 수 있는 금융상품인 것이다. 따라서 기존의 일확천금을 노리던 부동산시장에서 벗어나 안정적인 투자시장으로 정착하게 하는데 리츠가 큰 역할을 하게 될 것이다.
또한 부동산의 이용자에게도 큰 도움이 될 것이다. 과거 부동산의 이용에 관한 정보가 있을 경우 시세차익과 개발이익을 노려 편법적인 방법들 동원하여 개발의 효율성을 떨어뜨리는 투기세력이 존재했었다. 하지만 리츠를 통해 부동산의 매수시장이 성장하고 부동산투자를 장기 투자화 한다면 부동산 개발사업의 효율성을 불러 올 것으로 예상된다.
마지막으로, 우리나라의 부동산 금융은 기존에는 금융기관을 통한 간접금융이 주류를 이루어 왔고, 이러한 부동산에 대한 간접금융도 주택금융을 제외하고는 많은 규제를 받아온 것이 사실이다. 따라서 골프장 등 사치성 레저시설에 대한 금융규제에서부터 오피스 수요자에 대한 금융에 이르기까지 규제로 인하여 부동산금융이 활성화되지 못하였다. 그러나 리츠가 도입되면 금융기관을 거치지 않고 직접 투자자로부터 자금을 받을 수 있으므로 부동산 개발의 활성화가 예상된다.
6. 부동산시장에 외자유입확대
우리나라는 전세나 권리금 등의 우리나라만의 독특한 부동산 문화를 갖고 있다. 또한 부동산의 가치를 평가하는 데 있어서 취득가격이나 시장가격 등을 중시하는 문화를 갖고 있었다. 때문에 해외의 자본이 들어올 때, 그들과는 다른 건물의 가치평가 방식 때문에 많은 장애가 있었던 것이 사실이다. 리츠는 우리나라의 독특한 관행을 국제적으로 표준화 된 금융 시장으로 발전시킴으로서 외자유치에 큰 역할을 할 것으로 예상된다.
또한 IMF 시기에 우려되었던 국부 유출에 대한 우려를 리츠를 통해서라면 씻어 낼 수 있을 것으로 예측된다. IMF 시절에는 기업의 구조조정을 위해 급하게 처분돼야 할 부실자산 처분을 위해 부동산을 헐값에 해외 매각함으로서 심각한 국부 유출이 우려되었었다. 하지만 리츠는 실질적인 소유권이 아니라 이익에 대한 지분을 소유하는 것이므로 그들의 자본을 유치해서 생기는 부가가치를 우리나라가 누릴 수 있다는 장점을 갖게 된다.
또 부동산에 대한 간접투자는 우리나라의 부동산 시장에 대한 이해가 떨어지는 외국 자본에게 직접투자의 위험부담에서 벗어나게 해 줌으로서 좀 더 많은 투자를 불러올 것으로 예상된다.
7. 부동산 금융의 국제관행
우리나라의 금융은 담보관행이 일반화 되어 있다. 때문에 금융권의 유동성의 위기는 국가경제시스템의 위기로 전환될 가능성이 높다. 담보로 제공되는 대부분의 부동산은 유동화가 쉽지 않은 자산이기 때문이다. 따라서 위기를 극복하기 위해 혹은 예방하기 위해 취해야 할 가장 중요한 것은 유동성의 확보이다. 따라서 우리나라는 부동산시장에도 유동성을 확보하기 위해 글로벌 스탠다드(Global Standard)를 도입해야 하는 것이다. 따라서 리츠의 도입은 필수적이라 할 수 있다. 부동산에 대한 소유를 증권화하여 즉각적인 매매와 해외 매각, 또한 즉각적인 시세 공개로 인한 자산가치의 정확한 평가 등, 리츠의 도입으로 인해 우리나라의 부동산 금융은 국제 관행에 따르게 될 수 있는 것이다.
이것은 주식시장에 이어 또 하나의 국제 자본 시장을 형성하는 것으로서 리츠에 대한 외자 유치를 적극적으로 이뤄내면 그것은 국내의 개발사업으로 이어지게 되어 내수 진작에도 효과를 볼 수 있는 것이다. 따라서 리츠를 통한 부동산 금융의 글로벌 스탠다드 도입이 필수적이라 할 수 있다.
제Ⅴ장 활성화를 위한 시사점
1. REITs 사업자 : 건전한 성장 전략 마련
○적절한 지배구조 구축
- REITs가 건전한 성장기반을 다지기 위해서는 경영진, 이사회, 주주 간의 적절한 견제와 감시가 이루어지는 지배구조 구축 필요
○브랜드 파워를 강화
- REITs회사의 가치에는 보유하고 있는 부동산의 가치를 넘어서는 회사의 브랜드 가치가 포함
- 브랜드 파워 강화를 위한 부동산운영능력 향상, 경영 투명성 확보, 다양한 IR 수단의활용방안등 강구
○외부 전문가와의 네트워크 구축
- 전문적인 주간사 금융기관의 선택
- 아웃 소싱등을 위한 전문가와의 네트워크 구축
○여타 부동산 투자수단과의 연계
- 여타 부동산 투자수단을 REITs의 매입 및 출구수단으로 활용
2. 투자자 : 새로운 투자 수단으로 활용
○REITs는 안정적인 수익을 원하는 투자자에 적합
- K-REITs는 안정적인 임대수익이 발생하는 상업용 부동산 투자 위주로 운용 예상
- 고수익을 원하는 투자자는 공격적인 자산운용을 하는 CR-REITs에 투자
○경기수준 및 자본시장의 움직임에 주목
- REITs 보유부동산 내재가치는 경기수준과 밀접한 연관
- REITs의 주가는 자본시장에 밀접한 영향
3. 기업 : 부동산에 대한 인식 전환
○부동산을 별도 사업영역으로 인식
- 기업들은 부동산을 별도 사업영역으로 인식하여, 부동산 보유 전략은 사업 타당성 분석 관점에서 수입
○장기 임대계약을 활용한 사업위험의 관리
- REITs와의 장기 임대계약을 활용하여, 사업의 안정성도 높이고, 미래 현금흐름의 불확실성도 낮출 수 있음
- 보유 부동산의 매각을 통한 재무구조 개선 효과 발생
4. 정부 : 부동산시장의 선진화 기회로 활용
○ 초기의 건전한 시장조성자 역할
- 정부는 인가권을 활용하여 초기의 건전한 시장조성자 역할에 충실
- REITs시장이 본 궤도에 올라선 이후에는 스크린 기능을 시장에 맡기는 것이 필요
○ 건전성 감독에 주력
- 부동산투자회사법에서 규정된 감독기능을 감독기관인 건교부와 금감위가 충분히 활용
- 인가된 REITs와 유사부동산투자회사와의 차별화 방안 마련
○ 관련 인프라 구축
- 시장조성에 필요한 정보서비스등 관련 인프라 구축을 지원
○ K-REITs에 대한 법인세 혜택 고려
- REITs의 건전한 육성을 위해 K-REITs에 대한 법인세 혜택을 고려할 필요
- 법인세 면제 혜택을 주는 대신 소득요건을 강화하는 방안을 고려
또한 부동산의 이용자에게도 큰 도움이 될 것이다. 과거 부동산의 이용에 관한 정보가 있을 경우 시세차익과 개발이익을 노려 편법적인 방법들 동원하여 개발의 효율성을 떨어뜨리는 투기세력이 존재했었다. 하지만 리츠를 통해 부동산의 매수시장이 성장하고 부동산투자를 장기 투자화 한다면 부동산 개발사업의 효율성을 불러 올 것으로 예상된다.
마지막으로, 우리나라의 부동산 금융은 기존에는 금융기관을 통한 간접금융이 주류를 이루어 왔고, 이러한 부동산에 대한 간접금융도 주택금융을 제외하고는 많은 규제를 받아온 것이 사실이다. 따라서 골프장 등 사치성 레저시설에 대한 금융규제에서부터 오피스 수요자에 대한 금융에 이르기까지 규제로 인하여 부동산금융이 활성화되지 못하였다. 그러나 리츠가 도입되면 금융기관을 거치지 않고 직접 투자자로부터 자금을 받을 수 있으므로 부동산 개발의 활성화가 예상된다.
6. 부동산시장에 외자유입확대
우리나라는 전세나 권리금 등의 우리나라만의 독특한 부동산 문화를 갖고 있다. 또한 부동산의 가치를 평가하는 데 있어서 취득가격이나 시장가격 등을 중시하는 문화를 갖고 있었다. 때문에 해외의 자본이 들어올 때, 그들과는 다른 건물의 가치평가 방식 때문에 많은 장애가 있었던 것이 사실이다. 리츠는 우리나라의 독특한 관행을 국제적으로 표준화 된 금융 시장으로 발전시킴으로서 외자유치에 큰 역할을 할 것으로 예상된다.
또한 IMF 시기에 우려되었던 국부 유출에 대한 우려를 리츠를 통해서라면 씻어 낼 수 있을 것으로 예측된다. IMF 시절에는 기업의 구조조정을 위해 급하게 처분돼야 할 부실자산 처분을 위해 부동산을 헐값에 해외 매각함으로서 심각한 국부 유출이 우려되었었다. 하지만 리츠는 실질적인 소유권이 아니라 이익에 대한 지분을 소유하는 것이므로 그들의 자본을 유치해서 생기는 부가가치를 우리나라가 누릴 수 있다는 장점을 갖게 된다.
또 부동산에 대한 간접투자는 우리나라의 부동산 시장에 대한 이해가 떨어지는 외국 자본에게 직접투자의 위험부담에서 벗어나게 해 줌으로서 좀 더 많은 투자를 불러올 것으로 예상된다.
7. 부동산 금융의 국제관행
우리나라의 금융은 담보관행이 일반화 되어 있다. 때문에 금융권의 유동성의 위기는 국가경제시스템의 위기로 전환될 가능성이 높다. 담보로 제공되는 대부분의 부동산은 유동화가 쉽지 않은 자산이기 때문이다. 따라서 위기를 극복하기 위해 혹은 예방하기 위해 취해야 할 가장 중요한 것은 유동성의 확보이다. 따라서 우리나라는 부동산시장에도 유동성을 확보하기 위해 글로벌 스탠다드(Global Standard)를 도입해야 하는 것이다. 따라서 리츠의 도입은 필수적이라 할 수 있다. 부동산에 대한 소유를 증권화하여 즉각적인 매매와 해외 매각, 또한 즉각적인 시세 공개로 인한 자산가치의 정확한 평가 등, 리츠의 도입으로 인해 우리나라의 부동산 금융은 국제 관행에 따르게 될 수 있는 것이다.
이것은 주식시장에 이어 또 하나의 국제 자본 시장을 형성하는 것으로서 리츠에 대한 외자 유치를 적극적으로 이뤄내면 그것은 국내의 개발사업으로 이어지게 되어 내수 진작에도 효과를 볼 수 있는 것이다. 따라서 리츠를 통한 부동산 금융의 글로벌 스탠다드 도입이 필수적이라 할 수 있다.
제Ⅴ장 활성화를 위한 시사점
1. REITs 사업자 : 건전한 성장 전략 마련
○적절한 지배구조 구축
- REITs가 건전한 성장기반을 다지기 위해서는 경영진, 이사회, 주주 간의 적절한 견제와 감시가 이루어지는 지배구조 구축 필요
○브랜드 파워를 강화
- REITs회사의 가치에는 보유하고 있는 부동산의 가치를 넘어서는 회사의 브랜드 가치가 포함
- 브랜드 파워 강화를 위한 부동산운영능력 향상, 경영 투명성 확보, 다양한 IR 수단의활용방안등 강구
○외부 전문가와의 네트워크 구축
- 전문적인 주간사 금융기관의 선택
- 아웃 소싱등을 위한 전문가와의 네트워크 구축
○여타 부동산 투자수단과의 연계
- 여타 부동산 투자수단을 REITs의 매입 및 출구수단으로 활용
2. 투자자 : 새로운 투자 수단으로 활용
○REITs는 안정적인 수익을 원하는 투자자에 적합
- K-REITs는 안정적인 임대수익이 발생하는 상업용 부동산 투자 위주로 운용 예상
- 고수익을 원하는 투자자는 공격적인 자산운용을 하는 CR-REITs에 투자
○경기수준 및 자본시장의 움직임에 주목
- REITs 보유부동산 내재가치는 경기수준과 밀접한 연관
- REITs의 주가는 자본시장에 밀접한 영향
3. 기업 : 부동산에 대한 인식 전환
○부동산을 별도 사업영역으로 인식
- 기업들은 부동산을 별도 사업영역으로 인식하여, 부동산 보유 전략은 사업 타당성 분석 관점에서 수입
○장기 임대계약을 활용한 사업위험의 관리
- REITs와의 장기 임대계약을 활용하여, 사업의 안정성도 높이고, 미래 현금흐름의 불확실성도 낮출 수 있음
- 보유 부동산의 매각을 통한 재무구조 개선 효과 발생
4. 정부 : 부동산시장의 선진화 기회로 활용
○ 초기의 건전한 시장조성자 역할
- 정부는 인가권을 활용하여 초기의 건전한 시장조성자 역할에 충실
- REITs시장이 본 궤도에 올라선 이후에는 스크린 기능을 시장에 맡기는 것이 필요
○ 건전성 감독에 주력
- 부동산투자회사법에서 규정된 감독기능을 감독기관인 건교부와 금감위가 충분히 활용
- 인가된 REITs와 유사부동산투자회사와의 차별화 방안 마련
○ 관련 인프라 구축
- 시장조성에 필요한 정보서비스등 관련 인프라 구축을 지원
○ K-REITs에 대한 법인세 혜택 고려
- REITs의 건전한 육성을 위해 K-REITs에 대한 법인세 혜택을 고려할 필요
- 법인세 면제 혜택을 주는 대신 소득요건을 강화하는 방안을 고려
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