목차
Ⅰ. 제도의 목적과 성격
1. 제도의 목적
2. 주택임대차보호법의 성격
3. 주요내용
Ⅱ. 적용범위
1. 주거용 건물
2. 임대차 계약
Ⅲ. 대항력의 내용 및 범위
1. 대항력의 요건
2. 대항력의 내용
3. 대항력의 존속
Ⅳ. 임대차의 존속기간
1. 최단존속기간의 보장
2. 임대차의 갱신과 묵시적 갱신
Ⅴ. 보증금의 회수
1. 계약관계로 인한 보증금의 회수
2. 대항력에 의한 보증금의 회수
3. 우선변제권에 의한 보증금반환
4. 소액보증금의 최우선변제
Ⅵ. 임차권등기명령제도
1. 제도의 취지
2. 임차권등기명령의 신청
3. 임차권등기명령의 효력
Ⅶ. 기타
1. 차임 등의 증감청구권
2. 주택의 임차권의 승계
3. 경매와 임차권
Ⅷ. 상가건물임대차보호법
1. 목적과 성격
2. 적용범위
3. 대항력
4. 보증금의 회수
5. 임차권등기명령제도
6. 상가임대차의 존속기간
7. 기타
1. 제도의 목적
2. 주택임대차보호법의 성격
3. 주요내용
Ⅱ. 적용범위
1. 주거용 건물
2. 임대차 계약
Ⅲ. 대항력의 내용 및 범위
1. 대항력의 요건
2. 대항력의 내용
3. 대항력의 존속
Ⅳ. 임대차의 존속기간
1. 최단존속기간의 보장
2. 임대차의 갱신과 묵시적 갱신
Ⅴ. 보증금의 회수
1. 계약관계로 인한 보증금의 회수
2. 대항력에 의한 보증금의 회수
3. 우선변제권에 의한 보증금반환
4. 소액보증금의 최우선변제
Ⅵ. 임차권등기명령제도
1. 제도의 취지
2. 임차권등기명령의 신청
3. 임차권등기명령의 효력
Ⅶ. 기타
1. 차임 등의 증감청구권
2. 주택의 임차권의 승계
3. 경매와 임차권
Ⅷ. 상가건물임대차보호법
1. 목적과 성격
2. 적용범위
3. 대항력
4. 보증금의 회수
5. 임차권등기명령제도
6. 상가임대차의 존속기간
7. 기타
본문내용
자 등록을 갖춘 경우, 임차인의 보증금 중 대통령령이 정하는 일정액을 다른 채권자에 우선하여 변제받는다.(최우선변제권)
② 우선변제를 받는 기준과 금액
지역
우선변제를 받을 임차인
보증금 중 일정액
서울특별시
4천 500만원 이하
1천 350만원 이하
수도권중 과밀억제권역
3천 900만원 이하
1천 170만원 이하
광역시
3천만원 이하
900만원 이하
그 밖의 지역
2천 500만원 이하
750만원 이하
③ 우선변제를 받을 임차인을 정함에 있어 그 보증금은 법 제2조에서 정하는 환산보증금을 기준으로 한다. 따라서 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 합산한 금액이다.
④ 임차인의 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다.)의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 범위 내에서 우선변제권이 있다.
⑤ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.
5. 임차권등기명령제도
(1) 임차권등기명령
① 임대차기간의 만료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 점유를 이전하여야 하는 경우에 대항력의 유지를 위해서 신청할 수 있는 제도이다.
② 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 단독으로 신청할 수 있다.
(2) 임차권등기의 효력
① 임차권등기명령의 집해에 의하여 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다.
② 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며,
③ 임차권등기 이후에는 대항력을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
(3) 임차권등기 이후의 소액보증금 최우선변제권의 불인정
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 마쳐진 건물에 있어서 그 이후에 임차한 임차인에 대하여는 법 제8조에 의한 소액보증금중 일정액에 대한 최우선변제권을 인정하지 않는다.
6. 상가임대차의 존속기간
(1) 최소보장기간은 1년이다. 즉, 기간의 정함이 없거나 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 본다(법 9①). 그러나 임차인은 1년 미만으로 약정한 것을 주장할 수 있다.
(2) 임대차가 종료한 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다(법 9②).
(3) 임차인의 계약갱신요구권
① 임차인은 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 임대인에 대하여 계약의 갱신을 요구할 수 있다. 임차인의 갱신요구에 대하여 임대인은 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다.
② 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유
㉠ 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
㉡ 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
㉢ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
㉣ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 임대한 경우
㉤ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
㉥ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 판손한 경우
㉦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우
㉧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
③ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전제 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.
④ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 보증금과 차임은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다.
⑤ 묵시의 갱신
㉠ 임대인이 계약기간의 만료전 6월부터 1월까지 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
㉡ 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
㉢ 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받을 날로부터 3월이 경과하면 효력이 발생한다.
7. 기타
(1) 등록사항의 열람
건물의 임대차에 관하여 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이 때에 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
① 임대인임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(법인 등의 경우에는 법인명, 등록번호 등)
② 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
③ 사업자등록 신청일
④ 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
⑤ 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
⑥ 임대차계약이 변경 도는 갱신된 경우에는 그 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날
⑦ 그 밖에 대통령령이 정하는 사항(건물의 도면)
(2) 경매에 의한 임차권의 소멸
임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
(3) 차임 등의 증감청구권
차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 대통령령으로 정한 기준(100분의 12, 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없다)을 초과하지 못한다.
(4) 월차임 전환 시 산정율의 제한
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 그 비율(연 15%)은 대통령령으로 정한다.
(5) 전대차관계에 대한 적용 등
계약갱신요구, 차임의 증감청구, 월차임 전환비율은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다. 그리고 임대인의 동의를 받은 전차인은 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
② 우선변제를 받는 기준과 금액
지역
우선변제를 받을 임차인
보증금 중 일정액
서울특별시
4천 500만원 이하
1천 350만원 이하
수도권중 과밀억제권역
3천 900만원 이하
1천 170만원 이하
광역시
3천만원 이하
900만원 이하
그 밖의 지역
2천 500만원 이하
750만원 이하
③ 우선변제를 받을 임차인을 정함에 있어 그 보증금은 법 제2조에서 정하는 환산보증금을 기준으로 한다. 따라서 월세에 100을 곱한 금액에 보증금을 합산한 금액이다.
④ 임차인의 보증금 중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다.)의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 범위 내에서 우선변제권이 있다.
⑤ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.
5. 임차권등기명령제도
(1) 임차권등기명령
① 임대차기간의 만료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 점유를 이전하여야 하는 경우에 대항력의 유지를 위해서 신청할 수 있는 제도이다.
② 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 단독으로 신청할 수 있다.
(2) 임차권등기의 효력
① 임차권등기명령의 집해에 의하여 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득한다.
② 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며,
③ 임차권등기 이후에는 대항력을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
(3) 임차권등기 이후의 소액보증금 최우선변제권의 불인정
임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 마쳐진 건물에 있어서 그 이후에 임차한 임차인에 대하여는 법 제8조에 의한 소액보증금중 일정액에 대한 최우선변제권을 인정하지 않는다.
6. 상가임대차의 존속기간
(1) 최소보장기간은 1년이다. 즉, 기간의 정함이 없거나 1년 미만으로 정한 때에는 이를 1년으로 본다(법 9①). 그러나 임차인은 1년 미만으로 약정한 것을 주장할 수 있다.
(2) 임대차가 종료한 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 본다(법 9②).
(3) 임차인의 계약갱신요구권
① 임차인은 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 임대인에 대하여 계약의 갱신을 요구할 수 있다. 임차인의 갱신요구에 대하여 임대인은 정당한 사유 없이는 거절하지 못한다.
② 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유
㉠ 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
㉡ 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
㉢ 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
㉣ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 임대한 경우
㉤ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
㉥ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 판손한 경우
㉦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유회복이 필요한 경우
㉧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
③ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전제 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.
④ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 보증금과 차임은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다.
⑤ 묵시의 갱신
㉠ 임대인이 계약기간의 만료전 6월부터 1월까지 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
㉡ 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.
㉢ 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받을 날로부터 3월이 경과하면 효력이 발생한다.
7. 기타
(1) 등록사항의 열람
건물의 임대차에 관하여 이해관계가 있는 자는 건물의 소재지 관할 세무서장에게 다음 각호의 사항의 열람 또는 제공을 요청할 수 있다. 이 때에 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
① 임대인임차인의 성명, 주소, 주민등록번호(법인 등의 경우에는 법인명, 등록번호 등)
② 건물의 소재지, 임대차 목적물 및 면적
③ 사업자등록 신청일
④ 사업자등록 신청일 당시의 보증금 및 차임, 임대차기간
⑤ 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날
⑥ 임대차계약이 변경 도는 갱신된 경우에는 그 일자, 보증금 및 차임, 임대차기간, 새로운 확정일자를 받은 날
⑦ 그 밖에 대통령령이 정하는 사항(건물의 도면)
(2) 경매에 의한 임차권의 소멸
임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차건물의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
(3) 차임 등의 증감청구권
차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 대통령령으로 정한 기준(100분의 12, 증액 후 1년 이내에는 다시 증액청구를 할 수 없다)을 초과하지 못한다.
(4) 월차임 전환 시 산정율의 제한
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 그 비율(연 15%)은 대통령령으로 정한다.
(5) 전대차관계에 대한 적용 등
계약갱신요구, 차임의 증감청구, 월차임 전환비율은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다. 그리고 임대인의 동의를 받은 전차인은 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
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