[부동산][부동산금융][부동산투자][부동산간접상품][부동산시장]부동산과 부동산금융 및 부동산투자의 현황과 주의점 및 전망 분석(부동산, 부동산거래, 부동산금융, 부동산투자, 부동산간접상품, 부동산시장)

소개글

[부동산][부동산금융][부동산투자][부동산간접상품][부동산시장]부동산과 부동산금융 및 부동산투자의 현황과 주의점 및 전망 분석(부동산, 부동산거래, 부동산금융, 부동산투자, 부동산간접상품, 부동산시장)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 개요

Ⅱ. 부동산과 부동산거래

Ⅲ. 부동산금융의 특징

Ⅳ. 부동산 금융 시스템의 붕괴

Ⅴ. 부동산투자 주체별 주요 위험

Ⅵ. 부동산간접상품 예상 투자수익률, 투자방법 및 주의점

Ⅶ. 부동산시장의 향후 전망

본문내용

주택건설업자의 이익은 극대화되는 반면 주택구입자는 추가이익을 얻기 어려울 것이다.
부동산 간접투자시대가 열린다. 지금까지 부동산투자는 직접투자방식이 일반적이었기 때문에 소액투자자들 이 투자하기에는 적합하지 않은 자산이었다. 부동산은 거래단위가 크기 때문에 소액투자자들이 투자하기에는 적합하지 않은 자산임. 따라서 부동산시장은 소수의 투자자에 의해 거래가 이루어지는 특징을 갖고 있다. 또한 부동산은 양도소득세와 취득세, 등록세와 같은 각종 세금과 중개수수료 등으로 인해 거래비용이 비싸고 거래단위가 규격화되어 있지 않아 유동성이 떨어지는 자산임. 따라서 여유자금이 아닌 자금으로 투자하기에는 상당한 위험을 내포하고 있다. 부동산신탁제도가 도입되면 부동산의 간접투자가 가능해 소액투자자들도 부동산에 투자하기 용이하게 될 것이다. 직접 부동산에 투자하기 어려운 소액투자자들은 부동산투자신탁회사의 주식을 구입함으로써 간접적으로 부동산에 투자할 수 있다. 부동산투자신탁회사의 주식은 거래단위가 낮고 유동성이 높아 현재의 기업주식과 마찬가지로 소액 투자자들이 투자하기 용이한 투자대상이 될 것이다. 부동산에 대한 간접투자는 부동산가격이 합리적으로 결정되는 계기를 마련할 것이다. 부동산 직접투자시대에는 소액투자자들이 부동산에 투자하기 어렵기 때문에 소수의 투자자들에 의해 가격이 왜곡되는 현상이 자주 일어남. 이는 부동산가격을 비합리적으로 결정하는 요인이 되었다. 그러나 부동산에 대한 투자가 간접적으로 이루어지면서 부동산가격이 부동산투자신탁회사의 주식가치에 반영되고, 부동산투자신탁회사의 주식가치는 다수의 증시참여자들에 의해 이루어지기 때문에 소수의 투자자들에 의해 가격이 왜곡되는 현상이 줄어들게 된다. 또한 부동산 직접투자시대에는 거래가 자주 일어나지 않기 때문에 정확한 부동산가격을 알기가 어려우나 부동산 간접투자시대에는 매일 거래가 이루어지는 부동산투자신탁회사의 주식가격을 통해 간접적으로 부동산가격을 알 수 있다. 부동산 간접투자가 일반화되면 부동산 직접시장에서의 투기적 수요가 줄어들 것이다. 부동산투자신탁회사의 주식을 잘 조합하면 지가지수나 주택가격지수와 동일한 수익률을 낼 수 있는 포트폴리오 구성이 가능하게 된다. 부동산가격지수와 동일하게 움직이는 투자 포트폴리오를 구성한 뮤추얼 펀드의 주식을 구입한 다면 인플레이션 hedge를 위해 부동산을 살 필요가 없으며, 장래의 공장용지를 미리 확보할 필요가 없다. 경기에 후행하던 부동산가격이 간접투자의 일반화로 경기에 선행하는 모습으로 바뀔 것이다. 직접투자시대에는 경기가 회복되어야 투자수요의 회복과 함께 부동산에 대한 수요도 회복되어 부동산가격이 상승하였지만 간접투자시대에는 실질적인 수요증가 없이도 기대만으로 부동산가격이 상승할 수 있어 부동산가격이 경기에 선행하는 모습을 보일 수 있다. 실례로 부동산투자신탁이 일반화되어 있는 미국의 경우 일반 주식가격이 상승하면 부동산투자 신탁회사의 주가도 같이 상승하는 현상을 보이고 있다. 부동산에 대한 간접투자로 부동산가격의 변동성이 줄어들 것으로 보인다. 부동산은 거래단위가 크기 때문에 경기가 안 좋을 때는 거래가 잘 이루어지지 않아 가격이 큰 폭으로 하락하는 경향이 있다. 그러나 증권시장을 통해 부동산의 간접투자가 이루어지면 다수의 소액투자자들이 부동산을 분산 보유하는 것과 같은 효과가 생기기 때문에 가격급락 현상이 줄어들어 부동산가격은 상대적으로 안정적인 변화를 보일 것이다.
부동산 서비스업이 새로운 지식산업으로 떠오른다. 지금까지 부동산 서비스업은 단순한 중개업에 치중되어 있었으며, 최근 부동산 컨설팅업이 새롭게 부동산 서비스업의 핵심산업으로 떠오르고 있지만 여전히 중개업 수준에서 벗어나지 못하고 있다. 부동산 중개업이나 컨설팅업은 부동산시장에 대한 정확한 이해보다는 불확실한 정보를 과장해 투기를 유발한다는 좋지 않은 이미지를 일부 갖고 있다. 그러나 앞으로 부동산 서비스업은 고도의 전문지식을 필요로 하는 새로운 지식산업으로 발돋음할 것이다. 주택저당채권, 부동산투자신탁제도 등이 도입되면서 부동산은 금융업과 접목되기 때문에 부동산 서비스업에 종사하기 위해서는 금융시장과 거시경제에 대한 깊은 이해를 필요로 한다. 나아가 복잡한 금융파생상품도 이해할 수 있어야 부동산 서비스업에서 독자적인 영역을 구축할 수 있다. 부동산시장이 수요자 중심의 시장으로 바뀌고 금융조달방법이 다양해지면서 수요자의 선호도를 파악하고 자신의 사업에 적합한 금융조달방식을 만들 수 있는 종합적인 기획능력이 필요하다. 부동산 관리업과 컨설팅업이 새로운 성장산업으로 떠오를 것이다. 주택저당채권과 부동산투자신탁제도가 도입되면 부동산을 관리해 주는 전문가에 대한 수요가 커져 부동산관리업이 부동산 서비스업의 핵심사업으로 떠오를 것이다. 또한 금융과 부동산을 연결해주고 수요자조사를 해주는 등 부동산 개발과 금융, 평가, 관리 등에 대한 종합적인 어드바이스를 하는 컨설팅업도 빠르게 성장할 것으로 예상된다.
정책의 중심이 수요조절에서 공급안정으로 바뀐다. 지금까지 부동산정책의 기본기조는 수요조절정책이었다. 주택의 초과수요가 상존하고 있는 상황에서 부동산가격의 급등을 막기 위해 수요를 억제하되 부동산경기가 지나치게 위축되어 분양이 제대로 이루어지지 않아 주택공급이 줄어들 우려가 있는 경우에는 제한을 완화해 수요를 진작시키는 정책을 반복해 왔다. 주택청약제도나 무주택자 우선 분양제도 등이 대표적인 수요조절정책으로 부동산 경기상황에 따라 제한폭을 늘리거나 줄임으로써 수요를 조절해 왔다. 주택보급률이 100%에 근접하여 부동산시장이 수요자 중심시장으로 바뀌고 저성장체제로 부동산 가격의 급등가능성이 줄어들면서 정부의 시장개입은 점차 줄어들 것이다. 기존의 수요조절정책의 필요성이 줄어들면서 정부의 각종 부동산관련 규제도 점진적으로 축소될 것이다. 다만 공급의 불안전성을 줄이기 위해 공급안정정책은 계속 유지될 것이다. 주택의 경우 생산에 착수하여 완공하는 데 1～2년의 시간이 소요되기 때문에 시장의 조절기능에만 맡길 경우 공급이 불안정해져 가격 또한 불안정해질 수 있다. 정부의 부동산정책의 중점은 이런 공급의 불안정성을 완화하는 데 두어질 것이다.

키워드

부동산,   부동산금융,   부동산투자,   부동산거래,   부동산시장