부동산의 이해

소개글

부동산의 이해에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제1절 부동산의 개념
Ⅰ. 부동산의 물리적 개념
1. 자연
2. 공간
3. 위치
4. 환경
Ⅱ. 부동산의 경제적 개념
1. 자산
2. 자본
3. 생산요소
4. 소비재
5. 상품
Ⅲ. 부동산의 법적 개념
1. 동산과 부동산의 구분
<표> 동산과 부동산의 법적 차이점
2. 준부동산(또는 의제부동산)
3. 정착물의 개념
(1) 정착물(fixture)의 정의
(2) 정착물의 구분기준

제2절 부동산의 분류
Ⅰ. 일반적 분류
<표 1> 사용목적에 따른 부동산 분류
Ⅱ. 법적분류
1. 토지의 분류
(1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상의 분류
① 용도지역
<표 2 > 용도지역의 구분
② 용도지구
<표 3> 용도지구의 구분
③ 용도구역
< 표 4> 용도구역의 구분
(2) 지적법상의 분류
2. 정착물의 분류
(1) 건축법상의 분류
(2) 주택건설촉진법의 분류
<표 5> 단독주택과 공동주택의 구분
(3) 국유재산법상의 분류
(4) 용도에 의한 분류

제3절 부동산의 특성
Ⅰ. 토지의 특성
1. 자연적 특성
(1) 지리적 위치의 고정성
(2) 비소모성
(3) 면적의 유한성
(4) 기타
2. 인문적 특성
(1) 토지의 다양한 이용
(2) 토지의 분할과 병합
(3) 주변 환경의 변화
(4) 토지의 공개념적인 성격
Ⅱ. 건축물의 특성
1. 개보수가 가능한 내구재적 성격
2. 규모를 늘릴 수 있는 재화
3. 동일한 건물의 복제가 가능한 재화
4. 토지와 건축물의 상관성
Ⅲ. 부동산의 경제적 특성
1. 희소한 재화
2. 투자 회수가 긴 재화
3. 개량 가능한 재화
4. 위치 선호가 다른 재화
5. 고관여 재화

본문내용

본 등을 투자하여도 토지의 면적을 늘릴 수 없는 특징이 있다. 이른 특징을 면적의 유한성이라고 한다.
② 특성에 따른 현상
㉠ 토지는 희소할 수밖에 없다.
㉡ 공급이 불변이므로 공급 곡선은 수직이 되고 수요 곡선의 변화에 따라서 균형가격이 결정된다.
(4) 기타
지리적 위치의 고정성, 비소모성, 면적의 유한성 외에도 개별성(비대체성, 비동질성, 이질성), 인접성(연결성), 적재성, 가경성, 배양성, 지력성 등이 토지의 자연적 특성으로 거론되기도 한다.
2. 인문적 특성
인간이 토지를 이용하면서 토지도 인문적 특성을 갖게 되었다. 이런 인문적 특성으로는 토지의 다양한 이용, 토지의 분할과 병합 가능성, 주변환경의 변화, 토지의 공개념적인 성격 등이 있다.
(1) 토지의 다양한 이용
① 개념
토지는 다양한 용도 즉 농지, 산업용지, 주거용지, 공공용지, 상업용지 등으로 이용된다. 이런 용도는 부동산 공법에 의해서 지정되기도 하지만 토지 수요의 변화에 따라 용도가 변하기도 한다
② 특성에 따른 현상
㉠ 토지를 사용하는 인간에 의해서 토지에 대한 용도가 전환될 수 있다.
㉡ 토지이용을 창의적으로 할 수 있는 기회를 얻을 수 있다.
㉢ 최유효한이용 방안을 도출하여 실행할 수 있다.
(2) 토지의 분할과 병합
① 개념
토지는 사용자의 필요에 따라서 인위적으로 분할, 병합하여 사용할 수 있다. 이런 토지의 병합과 분할은 법적인 절차를 통해서 이루어지기 때문에 때로는 분할이 제한되기도 한다.
② 특성에 다른 현상
㉠ 토지의 병합은 토지 이용에 있어서 규모의 경제를 이룰 수 있게 한다.
㉡ 토지의 분할과 병합을 통해서 토지 이용을 다양하게 할 수 있다.
(3) 주변 환경의 변화
① 개념
주변 환경의 변화는 사회 환경, 경제 환경 그리고 행정 규제 환경의 변화에 의하여 발생된다.
② 특성에 따른 현상
㉠ 사회환경의 변화
i) 주거환경의 과밀화, 공장의 신규 설립, 공원 용도의 폐지, 학교의 이전 등으로 주거 환경이 악화되어 슬럼화되는 현상
ii) 대규모 공권의 건설 등으로 주거환경이 개선되는 현상
iii) 인구 구성의 변화, 가구구조의 변화 등으로 부동산 유형별 수요가 달라지는 현상
㉡ 경제환경의 변화
i) 경제여건(물가, 임금, 수출, 수입 등)에 따른 부동산 수급의 변화
ii) 경기 순환 등으로 인한 부동산 경기의 변화
iii) 금리의 변화로 인한 토지 투자 여건의 변화
iv) 도로의 개설, 지하철의 건설 등 교통 여건의 확충으로 주변 환경이 개선되는 현상
㉢ 행정규제 환경의 변화
i) 투기지역, 투지과열지역 등으로 지정하여 거래를 규제하는 현상
ii) 그린벨트, 공장 신축의 규제, 각종 조세 규제(양도소득세, 취득 및 등록세 중과 등)의 변화
iii) 부동산에 대한 공법적인 규제(주택정책, 산림정책, 도시계획, 토지 지용 규제 등)의 변화
(4) 토지의 공개념적인 성격
① 개념
토지는 공공적인 성격이 강하므로 토지를 공개념적으로 인식하는 경향이 있는데 이런 경향은 국가별로 정도의 차이가 있다.
② 특성에 따른 현상
㉠ 부동산에 대한 공공적인 규제가 가능한데 토지 공개념과 주택 공개념 등이 이런 특성에서 출발한다.
㉡ 정도의 차이는 있지만 모든 부동산관련 법적 규제는 토지의 공개념적인 성격에 기초하고 있다.
Ⅱ. 건축물의 특성
건축물은 토지와는 다르게 인위적으로 이루어지는 성격이 있기 때문에 개보수가 가능한 내구재적 성격, 증축이 가능한 재화, 동이랗ㄴ 건축물을 복제할 수 있는 재화, 토지와 건축물은 상관성이 높은 재화라는 특성을 가지고 있다.
1. 개보수가 가능한 내구재적 성격
건축물은 일회성 재화가 아닌 내구재적인 성격을 띤 재화이다. 필요할 경우 재생산이 가능하고 개수와 보수를 통해서 재화의 내구성을 연장할 수도 있다. 이런 특성으로 인하여 건축물에 대한 리모델링이 성행하게 되는 것이다.
2. 규모를 늘릴 수 있는 재화
건축물은 개축이나 증축을 통해서 규모를 늘릴 수 있는 특징을 가지고 있다.
3. 동일한 건물의 복제가 가능한 재화
건축물은 인위적인 재화이기 때문에 건축물의 형태와 구조가 거의 비슷한 수준으로 동질적인 건물의 복제가 가능한 재화이다.
4. 토지와 건축물의 상관성
건물이 토지에 영향을 주기도 하고 반대로 토지가 건물에 영향을 주기도 한다. 예를 들면 토지의 지리적 위치로 인하여 건축물의 구조와 용도 등이 결정되기도 하며 건축물의 이용환경에 따라서 토지의 용도가 결정되기도 한다.
Ⅲ. 부동산의 경제적 특성
부동산은 경제적 재화이기 때문에 희소한 재화, 투자회수가 긴 재화, 개량 가능한 재화, 위치 선호가 다른 재화, 고관여 재화 등과 같은 특성을 가지고 있다.
1. 희소한 재화
모든 재화는 희소성이 경제재적인 특성 갖는다. 면적의 유한성과 지리적 위치의 고정성 인하여 부동산이라는 재화는 희소할 수밖에 없다.
이렇게 희소하기 때문에 토지는 가치가 있게 되며 거래가 이루어지는 것이다.
2. 투자 회수가 긴 재화
부동산은 토지에 건축물이 결합된 경우가 많은데, 이런 부동산에는 상당한 재원이 투자된다. 그러나 이런 투자에 대한 대가는 단기간에 회수될 수가 없고 장기간에 거쳐서 투자회수가 이루어진다.
3. 개량 가능한 재화
토지에 노동이나 자본을 투입하여 토지의 효용성을 증가시킬 수 있다. 그리고 건축물, 구축물, 각종 시설의 신설 또는 변경 등을 통하여 당해 부동산의 가치를 증가시킬 수 있다.
4. 위치 선호가 다른 재화
주거지, 상업지, 공업지, 농업지 등 용도에 따라서 위치적인 선호가 다른 재화가 된다. 부동산은 일반적인 재화와는 다르게 용도에 따라서 위치의 선호가 다른 재화라는 독특한 특성을 가지고 있는 것이다,
5. 고관여 재화
부동산은 일반적인 재화와는 다르게 가격이 비싸고 평생 구입 기회가 많지 않기 때문에 부동산 매매자로서는 상당한 고민을 동반하게 된다. 이런 측면에서 고관여 재화라고 할 수 있다.
<참고문헌>
김천경 외(1997), 「감정평가 이론과 실무」, 박문각
방경식(2000), 「부동산학개론」, 범론사
이원준(2002), 「부동산학원론」, 박영사
이창석(2000), 「부동산학개론」, 형설출판사
조주현이영방(2003), 「부동산학개론」, 박문각

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부동산,   부동산학,   의제부동산,   토지,   건축물,   건물,   투자,   공인중개사