[부동산][부동산시장][부동산경기]부동산시장 패러다임의 변화, 현황과 부동산 경기전망, 향후 과제와 시사점 분석(부동산, 부동산시장, 부동산투자, 부동산시장 패러다임 변화, 부동산시장 현황, 부동산 경기전망)

소개글

[부동산][부동산시장][부동산경기]부동산시장 패러다임의 변화, 현황과 부동산 경기전망, 향후 과제와 시사점 분석(부동산, 부동산시장, 부동산투자, 부동산시장 패러다임 변화, 부동산시장 현황, 부동산 경기전망)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 부동산의 의의

Ⅱ. 부동산시장의 시장구조 및 장단기 균형

Ⅲ. 부동산투자의 이론적 고찰
1. 부동산투자의 일반이론
2. 부동산투자의 포트폴리오이론
1) 포트폴리오관리기법의 필요성
2) 부동산수익률 관련 자료와 문제점
3) 부동산포트폴리오 : 기본원칙
3. 지역별 분산투자와 부동산유형별 분산투자
4. 자산종류별 배분(주식, 채권, 부동산을 중심으로)

Ⅳ. 부동산시장의 패러다임 변화
1. 직접규제의 퇴조와 시장기능의 회복
2. 공급자 주도에서 수요자 주도 시장으로 전환
3. 투기성 투자에서 실수요자 중심으로 전환
4. 부동산 상품의 복합화와 선진기법의 도입
5. 전세에서 자가와 월세로 주택소유방식 전환

Ⅴ. 부동산시장의 현황
1. 토지
2. 주택
3. 법원경매물건의 용도별 평균 낙찰율

Ⅵ. 부동산 경기전망

Ⅶ. 향후과제 및 시사점

본문내용

제, 외국인 토지거래의 자유화, 주택분양권 전매허용 등 정부의 부동산 시장 활성화 조치 및 금리의 하향안정화 추세 등에 영향을 받은 것으로 판단됨
지가변동을 용도별로 보면
경기침체에 따른 매출감소, 기업보유 부동산 매물증가 등의 영향으로 상업지역 및 공업지역의 지가 하락폭이 컸으며
실업률 증가 및 실질소득 감소 등의 영향으로 주거지역의 하락폭도 크게 나타났음
2. 주택
주택(전세)가격 역시 `98년중에 급격한 하락세를 시현하였음
주택 및 전세가격은 전년말 대비 12.7%, 18.7% 각각 하락한 것으로 나타났음
이는 실업률의 증가 및 가계 실질소득의 감소에 기인한 것으로 판단됨
3. 법원경매물건의 용도별 평균 낙찰율
낙찰율은 경매대상 부동산에 대한 감정평가액 대비 낙찰가의 비율로서, 일반적으로 부동산가격의 변화는 동시에 평균 낙찰율의 변화로 나타남
IMF이전과 이후의 평균낙찰율을 비교해 보면, 감정가격이 일정하다면, 전체 부동산의 낙찰율 하락폭은 약 26%를 기록하였으며 용도별로는 공장(31.5%), 상가(27.5%), 토지(24.6%), 주택(21.2%)의 순으로 낙찰율이 크게 하락하였음
Ⅵ. 부동산 경기전망
주택시장은 올 상반기에 높은 가격 상승이 나타날 것으로 예상되며 이례적으로 매매가격 상승률이 전세가격 상승률 만큼 높아질 것으로 예상됨.
4월쯤 청약제도에 대한 보완책이 발표될 것으로 보이며 신규분양시장의 상황에 따라 강도 높은 조치가 나올 가능성도 있음.
상반기의 높은 가격 상승세가 진정되지 않을 경우 정부는 주택가격안정 조치를 추가적으로 발표할 가능성이 큼.
이미 상반기에 8-10%의 높은 아파트 매매가격 상승으로 가격이 너무 높아진데다가 하반기 이후의 공급물량 증가, 금리 인상에 대한 가능성, 추가적인 정부의 안정대책 등이 발표되고 나면 하반기에는 아파트 매매가격이 정체 및 1～2%의 하락세를 나타낼 가능성이 큼.
전세가격 역시 짝수해의 도래, 대규모 재건축 단지의 착공, 공급물량부족 등으로 10～13%의 높은 상승이 예상되며 소형평형은 월세전환의 영향으로 인해 전세물량의 품귀현상이 계속될 것으로 예상됨.
그러나 소형의 경우 다세대?다세대 주택의 공급이 활발하고 중대형의 경우 수도권의 풍부한 입주물량으로 인해 재건축 착공으로 인한 일부지역을 제외하고는 올 하반기부터 안정세를 보일 것으로 예상됨.
전세매매비율의 상승은 최근의 매매가격의 폭등이 이어지면서 당분간 상승세가 둔화될 전망임.
임대계약 방식 역시 매매가의 높은 상승세로 인해 소형 평형을 제외하고는 월세전환이 크게 확산되지는 않을 것으로 예상되며 월세 이율 역시 월 1% 수준으로 안정세를 보일 것으로 예상됨.
재건축에 대한 대책 마련 시급 : 재건축 사업승인 시기 조절로 기대심리에 따른 가격상승 제어, 이주물량에 따른 전월세 대책 고려해야
올해 대선 및 지방자치단체장 선거를 앞두고 재건축 사업승인시기가 당겨질 것이라는 기대심리가 고조되면서 사업승인대상이 되는 재건축 아파트의 가격이 급상승하고 있음.
1월 정부의 세무조사 강화조치로 인해 상승폭이 크게 낮아졌으나 여전히 재건축 대상이 아닌 일반아파트의 가격상승률를 상회하고 있으며, 특히 차기의 사업승인이 기대되는 단지들의 가격상승폭이 크게 나타나고 있음.
올해 예상되는 재건축 사업승인 물량은 예전의 2배 정도가 될 것으로 예상되며 올해에는 수도권의 주택 공급 물량 부족이 아직 해소되지 않는 시점이라 이로인한 이주수요증가로 전월세 난이 불가피 할 것으로 예상됨.
이는 그 동안 서울시의 재건축 사업착공에 따른 연 평균 멸실주택 1만여 가구(2001년의 경우에는 1만 6,750가구였음)외에 추가적으로 이루어지는 것이어서 당분간 서울지역에서의 재건축 사업으로 인한 이주수요의 증가는 불가피할 것으로 예상됨.
재건축 사업단지를 중심으로 다세대 주택의 공급이 증가하고 있으나, 향후 사업승인단지가 증가할 경우, 다세대의 수용 능력이 한계에 다다를 것으로 예상됨.
그리고 수도권 지역에서의 입주물량도 대부분 중대형으로 구성되어 있어 중소형의 재건축 이주수요를 분담하는데는 한계가 있을 것으로 예상됨.
따라서 서울시는 저밀도 재건축 단지의 사업승인시기를 서울 및 수도권의 주택시장 상황을 고려하여 결정하여야 하며 가급적 올 하반기 이후나 2003년 이후로 사업승인 물량배정을 조절할 필요가 있다고 판단됨.
Ⅶ. 향후과제 및 시사점
2001년에는 토지시장의 안정세 속에 주택시장의 움직임이 예년과 달리 활발하였다. 주택가격 및 전세가격의 급등과 전세의 월세전환, 주택가격의 급상승, 주택자금대출, 신규주택청약, 주택공급 등에서 유추할 수 있는 것은 금년도의 주택수요 증대는 1) 신규분양주택에 대한 수요보다는 2) 전세가 상승에 따라 대출을 통한 자가수요 증대와 3) 여유자금으로 기존 소형주택 매입을 통한 투자수요가 더욱 활발하였던 것으로 추측 가능하다. 따라서 내년에는 신규주택공급 확대가 예상되며, 시장수요를 과다추정한 공급확대는 향후 미분양 증가가 우려되고 전세가격의 지속적 상승과 이에 따른 월세전환으로 세입자의 주거비부담이 증대할 것이다. 따라서 실수요자의 자가마련을 위한 자금지원, 대출 상환금에 대한 소득세 공제의 확대로 주택구입의 초기부담을 완화하고, 내집마련이 어려운 저소득층을 위해서는 금년도에도 추진되었던 공공임대주택, 특히 국민임대주택 공급확대가 지속되어야 할 것이다. 주택부문에 대한 유동성 장세의 감퇴로 금년과 같은 활황세를 보이지는 않을 것이나 경기회복에 따른 실수요의 증대, 전세입자의 자가마련, 주택금융의 확대에 따른 주택수요의 증대 등 주택수요의 증대요인은 여전히 상존하고 한편으로 주택경기 활성화를 위해 시행되었던 대책들이 2001년말로 완료되거나 또는 남아있게 된다. 따라서 경기침체기에 도입되었던 이들 대책들이 시장상황이 변화된 현재에 있어서 계속 유지할 것인가에 대한 재검토가 필요하다. 금년부터 부동산투자회사제도가 시행됨에 따라 정부는 새로운 부동산금융제도의 정착을 위한 기반을 마련하기 위한 노력이 필요하다. 회사형 민간임대사업 활성화로 임대시장 안정을 도모하고 부동산직접투자를 합리적 위험관리 및 수익성 제고를 통한 간접투자로 전환해야 할 것이다.

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