[부동산증권화][부동산투자회사제도]부동산증권화와 부동산투자회사제도의 주요내용, 문제점과 향후과제 및 활성화방안(부동산투자회사와 부동산투자신탁, 부동산증권화 구조, 부동산증권화 활성화방안)

소개글

[부동산증권화][부동산투자회사제도]부동산증권화와 부동산투자회사제도의 주요내용, 문제점과 향후과제 및 활성화방안(부동산투자회사와 부동산투자신탁, 부동산증권화 구조, 부동산증권화 활성화방안)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산투자회사와 부동산투자신탁

Ⅲ. 부동산증권화의 구조
1. 자산유동화의 구조
2. MBS의 구조
3. REITs의 구조

Ⅳ. 일반리츠와 구조조정리츠 비교

Ⅴ. 부동산투자회사 주요내용
1. 회사의 형태
2. 자본금의 규모
3. 주식의 발행 및 상장
4. 주식분산
5. 부동산투자회사의 운용․관리 방식
6. 기업지배구조
1) 주주총회의 권한 강화
2) 이사회의 기능
3) 실질적인 감사기능
4) 거래제한
5) 행위준칙
6) 책임
7) 경영자에 대한 보상
7. 자회사
8. 현물출자
9. 자산운용기준
1) 자산의 운용범위
2) 부동산의 취득․처분의 절차 및 단기거래 제한
3) 수입구성
4) 자산구성
5) 배당구성
6) 외부차입
10. 전문인력
11. 자산보관기관
12. 개발형 부동산 사업
1) 사업계획서 작성
2) 개발형 사업의 제한
13. 정보공시 및 투자자보호
14. 부동산 투자자문회사
15. 행위준칙 및 거래제한
1) 거래제한
2) 미공개 자산운용정보의 이용금지
16. 감독문제

Ⅵ. 법령상의 문제점
1. REITs 제도 초기의 혼란
2. 조세제도의 지원
3. 자산운용전문인력
4. 부동산투자자문회사의 기능
5. 정보의 공시
6. 일본투자자문회사와의 비교
7. 소득요건(income tests)의 완화
8. 손해배상책임
9. 중복된 회사설립의 불편
10. Reits 겸업회사문제
11. 부동산투자자문회사의 상호문제

Ⅶ. 부동산 증권화 활성화 방안
1. ABS와 MBS
1) 발행 비용 및 발행 구조
2) 소진의 원활화
2. 부동산투자회사 제도
1) 자본금 규모
2) 신탁증권의 발행과 자기신탁
3) 세제 지원

Ⅷ. 향후 과제 및 대응방안
1. MBS, CMBS
1) MBS
2) CMBS
2. REITs
1) 부동산 및 금융시장 파급효과
2) 문제점 및 대응방안

Ⅸ. 결론

본문내용

리오 구성도 용이. 부동산시장과 자본시장의 동조화-REITs 지분의 가격?수익 형성 메커니즘이 자본시장에서 결정되는 만큼 부동산시장과 자본시장의 동조화가 예상. REITs가 보유한 부동산의 가격은 간접적으로 자본시장에 의해 영향. 장기채 시장 규모의 확대-REITs가 MBS, ABS 등 장기채를 소화할 수 있는 주요 투자자로 역할 가능. 또한 이상의 과정에서 부동산시장의 투명성과 운영의 효율성이 크게 제고돼 결과적으로 국가 조세수입 증대효과가 기대됨. 결국 REITs제도는 구조조정을 촉진하고 자본시장을 육성하면서 동시에 부동산시장을 선진화시켜 국가경제의 효율성을 끌어올리는 제도라 할 수 있음.
2) 문제점 및 대응방안
먼저, 우리나라에서 REITs에 관심을 두고 있는 실무 업계 종사자들 중 많은 분들이 REITs 제도가 부동산 개발금융에 어떻게 활용될 수 있는 가에 관심이 많은 것 같으나, REITs는 기본적으로 부동산개발 보다는 기존 부동산에 투자되는 경향이 높음. 부동산 개발금융의 경우 미래 현금흐름의 불확실성이 높기 때문에 미국이나 호주의 경우 부동산 개발금융에 활용되는 경우는 극히 제한적. REITs 자체는 단기매매가 금지되고 장기투자 위주로 운영되기 때문에 건전한 부동산투자를 유도하는 수단임 (가격앙등에 따른 자본이득보다는 부동산에서 발생하는 현금흐름을 더욱 중시).
시장 초기 충분한 수익률을 내는 부동산을 중심으로 투자(Cap.Rate 10~15%). REITs는 수익률과 위험 구조에서 주식과 채권의 중간 형태의 금융상품으로 지분 보유에 따른 자본이득의 획득 가능성을 유지하면서, 안정적인 배당수입을 원하는 투자자에게 적합한 투자상품임. 다만, 최근 조사의 경우 서울시 주요 오피스빌딩 평균 Cap.Rate은 7.47% 수준, 이에 따라 부동산 보유자가 자기자산을 REITs로 전환한 UPREITs & DOWNREITs 형태도 허용할 필요가 있고 부동산 소유자들이 REITs로 현물출자를 할 경우 세제상 지원도 필요. 현행 조세체계 안에서는 조세부담이 너무 높아서, 최소한의 투자수익률을 보장하기도 어려운 실정이므로 조세제도의 개선이 요구됨.(취득세,등록세,양도소득세의 면제 및 법인세의 감면, 현물출자에 대한 양도소득세 이연 등)
그러나 도입 초기 투자자의 위험을 최소화하기 위해서는 공신력있는 기관의 정보 인프라 구축이나 부동산투자 및 자산운용 전문인력의 육성 등을 지금부터 준비하고 이를 위한 정책적 지원이 강구되어야 함. 투자부동산에서 중요한 것은 소유권 그 자체가 아니라 거기에서 발생하는 임대료 등의 운용수익을 극대화하는 것. REITs의 부동산운용회사가 관리 운영의 Know-How를 쌓아감으로써 종합부동산 회사로 발전할 수 있는 토대가 마련될 수 있을 것.
투자자 보호와 시장 과열을 방지하고, 조세회피 수단으로 남발되지 않도록 하기 위하여 REITs 설립과 운용에 엄격한 자격요건을 필요로 함. 조직형태, 자산구성, 수익구성, 이익분배 요건 이외에도 자본금 및 운용인력 요건 등을 부과할 필요. 이러한 요건은 일면 시장의 자유로운 진입을 막는다는 측면에서 시장원리에 반하는 측면도 있으나, REITs 제도가 도입되기도 전에 펀드형 투자상품이 난무하여 제도 자체의 시행에 장애물이 되었던 최근의 경험을 고려할 필요. 일부에서는 REITs 제도가 도입될 경우 부동산 투기가 재연될 것이라는 우려를 하기도 하나 이 제도는 오히려 부동산투기에 대한 적절한 대응수단임. 최근의 현행법 테두리 안에서 만들어진 부동산 뮤추얼펀드 라는 상품들은 여러 가지 리스크가 충분히 제어되지 못하고 있는 것이 사실임. 또한 정보공시나 기업지배구조와 같은 투자자보호장치가 불충분하고 유동성이 확보되지 않은 경우가 대부분임. 따라서 투자자를 위한 충분한 안전장치를 가진 부동산투자 제도를 통해 투자자를 안전한 투자처로 유도할 필요가 있음.
REITs 제도의 도입은 부동산의 경제적 수익성 분석을 기초로 자본가치가 도출된다는 개념이 정착되는 계기가 되어야 하며, 이를 위해서는 부동산증권화 시장의 모든 과정이 투명해야 함. 예를 들어 당초 기대와는 달리 ABS 유동화를 통한 부동산의 증권화는 그리 활발하게 일어나지 않았는데, 이는 자산유동화와 관련된 부동산가격 산정의 적합성, 소유권 이전의 확실성, 담보부동산 신용평가의 공정성 등이 확실하고 투명하지 않은 데 있다 할 것임. 따라서 부동산 가격 및 지대소득을 정확히 평가할 수 있는 평가기법의 선진화가 필요. 거래관행이나 임대기준, 회계기준 등의 선진방식으로의 정립도 필요함. 또한 과정의 투명성과 평가기법의 선진화를 위해서는 투자정보의 구축이 시급하며 주가지수와 같이 수익성을 측정할 수 있는 구체적인 투자,임대지수가 개발되어야 함. 이를 위해 부동산 투자 및 소유자들이 관련 자료를 공개하고 업계 공동의 발전을 도모하는 노력이 필요할 것임. 또한 부동산업은 중개,감정,컨설팅 및 개발과 같은 단편적인 서비스를 중심으로 발전하여 왔으나, 서비스의 수요가 다양화되고 복잡화함으로써 단일 기능의 서비스로서는 고객의 수요에 대처할 수도 없고 비능률적임, REITs 제도 활성화는 이러한 부동산종합업에로의 전환에 있어 중심 역할을 하게 될 것.
Ⅸ. 결론
부동산증권화 제도가 시장에서 조기에 정착되기 위해서는 투자자에게 신뢰를 얻을 수 있는 부동산 평가가격정보제공 및 부동산투자지표의 정비가 필수적이다. 개별부동산에 대한 감정평가방법은 평가3방식을 평가대상 물건과 상황에 따라 적용하되 소득접근법이 보다 중시되어야 할 것이므로 관련 평가매뉴얼의 정비가 필요하다. 또한 REITs는 부동산회사이므로 일반기업과는 다른 회계시스템이 요구된다. 앞서 언급한 바와 같이 부동산투자회사회계처리기준을 정하거나 아니면 부동산회계처리기준을 통합하여 정비할 필요가 있다고 보여진다. 아울러 REITs는 개별REIT에 관한 정보 뿐 만 아니라 경쟁시장에서의 부동산가격 및 수익지수의 개발, 비교자산지수의 개발 등이 필요하다. 현재는 서울특별시의 업무용빌딩에 대한 수익지수가 조사되고 있으나 조사대상과 지역의 범위가 더욱 확대되어야 할 것이며, 관련 업무를 수행할 수 있는 전문가와 전문기관의 육성이 요구된다.

키워드

부동산,   부동산증권화,   부동산투자,   부동산투자회사제도,   리츠