중개대상물 분석

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중개대상물 분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 중개실무의 범위
2. 중개계약서

3. 수집방법

4. 권리분석

5. 특징분석(Selling point - 판매소구점)

6. 평가(감정평가)

7. 중개물건의 관리
8. 중개기법

9. 부동산중개업의 경영
10. 외국인토지법

본문내용

대되는 순수익을 구한 후, 이에 필요한경비를 가하여 가격시점에 있어서 대상물건의 임료를 산정하는것
제7절 중개물건의 관리
1. 개설
1) 중개대상물과 중개물건의 구별
- 중개대상물 : 제공될 가능성을 가진, 일체의 대상물
- 중개물건 : 권리분석/특징분석을 끝마쳐, 부동산상품으로 완전한것
2) 중개물건의 관리
- 중개물건 별도 장부관리
- 중개물건이 많지않은 경우는, 중개계약서철/부동산중개업무처리부를 중개물건관리대장으로 대신
3) 중개물건관리대장과 중개보조원
- 중개보조원에게 알리는 효과
- 완료된 중개물건 사후관리
2. 중개물건관리대장
1) 중개물 확인설명서의 작성근거가 된다
2) 중개계약서 & 현장답사/공부상조사 등에 의한 권원분석/특징분석 등자료를 모두 모아, 종합적으로 기재
3) 부근 약도와 도로등도 표기한다
제8절 중개기법
1. 개설
1) 부동산시장은, 수요자시장으로 변모해 가고있다
(이전인 시장 => 취득인 시장)
2) 중개업무는, 과학(심리학/사회학/경제학)이자 기술(기법)이다
2. 중개심리 : AIDA의 원리
1) Attention (주목)
2) Interest (흥미)
3) Desire (욕망)
4) Action (행동)
- 일반제품 구매자의 심리적단계를, 부동산중개에 적용한 것이다.
- 중개의뢰인(고객)이, 부동산의 새로운 특징을 발견하고 주목하게 되면 위와 같이 심리적으로 발전함
- 위 각단계중, 욕망단계에서 행동(이행)단계로 넘어가는 단계가 중요하다
- 위 각단계중, 가장중요한 단계는, 이행단계이다
* 일반제품시장과 부동산시장의 차이점
- 단골이 있다
- 유효수요층이 두텁다
* 현지안내는, 가장 좋은길로 갈것
* 한번에 안내할 적정회수는, 3~4건이 최대한도이다
* 막연히 선처를 바랍니다보다는, 이 부동산의 어떠한 특징에 대하여 검토바랍니다라는 식이, 능률적이다
3. 설득의 기법
=> 있는 그대로, 전달 하는 것
1) 대화를 통해서 설득
* 대화의 5개 원칙
- 목표의 의식
- 상대방의 의식
- 시간의 의식
- 장소의 의식
- 위치(입장)의 의식
2) 중개업자의 인격(Personality)이, 중개의뢰인에게 전달 되어야 한다
* 인격 : 신뢰/경륜/경험/지식/품성
4. 중개의뢰인 분석
1) 중개의뢰의 유효요건을 구비하였는지 확인
- 거래에 대한 준비 (Ready)
- 거래에 대한 의사 (Willing)
- 거래에 대한 능력 (Able)
2) 어떤유형의 사람인지, 그에 따라 설득과 대응
- 성격기준 : 우유부단형/가격의식형/다변사교형/침묵방어형/자신과잉형/만사긍정형/자기현시형/자기과장형/놀림형
- 목적기준 : 주택만 있으면 된다는 사람/탈도시형/반드시 도시에서 거주 하여야만 된다는 사람/ 보다 큰주택/작은주택으로 옮겨야 한다는 사람
5. 마무리 (Closing = Action)
1) 매매계약서 또는 임대차계약서에 서명하는 것
2) 클로징의 방법
- 추정승락법 : 중개의뢰인이 이미 의사결정을 내렸다고 전제하고 마무리 짓는것
- 장점강조법 : 부동산을 구입함으로서 얻는, 이익(투자가치)을 강조
- 직격법 : 단도직입적으로 마무리
- 장.단점강조법 : 다른 물건과 장.단점을 비교함으로서 마무리 짓는것
- 세부사항선결법 : 큰 결단보다 작은것부터 결단하도록 하는 것
- 3단논법
- 선택법 : A는 이런장점, B는 저런장점이 있음을 설명하여주고 선택권을 중개의뢰인에게 주면서 실제로는 중개업자가 의도하는데로 마무리 짓는것
제9절 부동산중개업의 경영
1. 개설
1) 인적 구성요건 : 공인중개사/중개보조원/운전사/타이피스트
2) 물적 요인 : 장소선정/사무실구조/외관
3) 운영 : 중개광고
2. 중개보조원의 관리
1) 중개보조원의 관리 : 중개보조원의 채용/교육/보수/감독등에 관한계획과 통제
2) 중개업을 경영하는자로서 채용에 대하여 가장 신중하게 고려하여야할사람은, 중개보조원이다
3) 교육
- 교육의 범위
* 부동산의 3대 분야에 걸친 기본분야 (경제/법률/기술)
* 중개기술/중개심리
* 제2차 수준의 감정평가
* 권원분석
* 일상중개업무에 관한 지식
- 교육방법
* 강의형식의 교육
* 관습형식의 교육
* 토론형식의 교육
제10절 외국인토지법
실무응용 => 건물은 해당없다
* 상호주의와 신고주의
* 외국인토지법의 목적 : 외국인의 대한민국영토안의 토지취득등에 관하여 필요한 사항을 규정함
1. 계약에 의하여 토지를 취득할때의 신고
1) 외국인등이, 대한민국내의 토지를 취득하는 계약을 체결하였을 때에는 토지취득 계약체결일로부터 60일(2월)이내 시장.군수.구청장에게 신고하여야 한다
* 외국인등 : 개인/법인/단체(유엔기구)
- 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인
- 외국의 법령에 의하여 설립된 법인/단체
- 사원/구성원의 반수이상이 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인에 해당하는 자인 법인/단체
- 업무를 집행하는 사원이나 이사등 임원의 반수이상이 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인에 해당하는 자인 법인/단체
2. 계약이외의 원인으로 토지를 취득할 때의 신고
=> 외국인등이 상속,경매,확정판결 등으로 토지를 취득한 때에는 취득일로 부터 6월이내 시장.군수.구청장에게 신고하여야 한다.
3. 토지취득계약체결전에 허가를 받아야 할 경우 (신고의 예외)
1) 군사시설 보호구역내 토지
2) 문화재 보호구역내 토지
3) 전통건조물 보존지구내 토지
4) 생태계보전지역내 토지
5) 기타 토지취득의 허가지역
* 허가를 받지아니하고 계약을 체결한 경우에는 그 계약은 효력을 발생하지 아니한다
* 허가를 신청한 경우에는 시장.군수.구청장은 15일이내 허가 또는 불허가처분을 하여야 한다.
4. 토지취득신고서 첨부여부
1) 취득시
- 토지등기부 등본
- 토지취득 계약서
- 다음의 서류 (계약이외의 원인으로 토지를 취득에 한한다)
* 상속 : 상속인임을 증명하는 서류
* 경매 : 경락 결정서
* 환매권 행사 : 환매임을 증명할수 있는 서류
* 법원의 확정판결 : 확정판결문
2) 토지계속보유시
- 토지등기부 등본
- 국적이 변경되었음을 증명할수 있는 서류
- 대한민국의 법령에 의하여 설립된 법인 또는 단체가 외국의 법인 또는 단체로 변경되었음을 증명할수 있는 서류

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