시장조사 보고서

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목차

Ⅰ. 개 요
1. 건축개요
2. 위치도 및 현장 현황

Ⅱ. 특성 및 현황
1. 지역 특성
2. 주요 현황

Ⅲ. 입지 환경 분석
1. 사업지 주변 개발 계획
Ⅳ. 부동산 시장 동향 분석
1. 시장 동향과 전망
2. 비교대상 물건 시세 분석
3. 신규 분양 사례


Ⅴ. 분양성 분석
1. 사업지 분양환경 분석

Ⅵ. 상품화 방안 제시
1. 기본 Concept 구성(안)
2. 적정 분양가 산정(안)

본문내용

요구됨.
○ 따라서 기존의 오피스텔과 차별화를 갖출 수 있는 동시에 사업성이 양호한 컨셉으로 “서비스드 레지던스”가 가장 적합할 것으로 판단됨.
Serviced Residence (hotel + apartment)
○ 서비스트 레지던스는 호텔과 같은 서비스를 제공하면서 내집처럼 생활비품들이 구비되어 있어 식사 및 세탁 등을 입주자 스스로 해결 할 수 있도록 꾸며놓은 새로운 개념의 주거공간임.
○ 싱가포르 런던 등과 같이 외국인의 왕래가 잦은 도시에서 발달된 것으로 주로 중장기 투숙객을 위해 임대되는 공간임
○ 호텔과 같은 서비스와 편의시설을 제공하지만 호텔에 비해 저렴하게 이용할 수 있는 것이 특징
○ 운영방식은 분양 후 위탁방식으로 운영업체가 위탁관리와 수익배분을 직접해주는 수익보장형과 수익을 낼 수 있도록 임차인을 알선해주는 수익 알선형이 있음.
구 분
분양권전매
분 양 가
상 한 제
다주택규제
청약통장
임대수익
임대형태
아파트
×
○
○
○
낮음
장기
오피스텔
○
×
×
×
보통
장기
서비스트
레지던스
○
×
×
×
높음
단기
테마상가
○ 1990년대 후반 밀레오레, 두산타워 등 서울 동대문 의류를 전문으로 취급하는 테마상가가 문을 연것을 필두로 현재는 전자, 액세서리, 요식업, 한방 등 다양한 종류의 테마가 등장하고 있음.
○ 2000년 중반부터는 영화관, 대형 서점등 다양한 업종으로 구성, 업종간 연계 마케팅을 통해 시너지 효과를 극대화시키는 복합테마 상가로 변천해 왔으나 특색없는 유사업종이 주류를 이루고 있고 온라인 쇼핑몰, 아울렛, 대형할인점등에서 밀리고 있어 운영의 어려움을 겪고 있음.
○ 대전에서는 샤크존을 선두로 둔산 전자 타운, 로데오타운, 패션아울렛, 스타게이트 등이 대표적이며 모두 분양에는 성공하였으나 몇몇 상가는 정상 영업에 어려움을 겪고 있음.
구분
위 치
테 마
입점시기
샤크존
탄 방 동
의류, 잡화, 액세서리 패션몰
(동대문 상권 모방)
1999
둔산전자타운
탄 방 동
컴퓨터, 가전, 수리전문점
(용산 전자상가 모방)
1995
로데오타운
탄 방 동
극장, 의류, 잡화 패션 아울렛
2003
패션아울렛
월 평 동
의류, 잡화, 패션 아울렛
2004
스타게이트
월 평 동
극장, 의류, 잡화 패션몰
오피스텔
2005
○ 따라서 분양 목적 달성만을 생각한 이벤트적 컨셉에서 벗어나 급변하는 트랜드를 반영할 수 있도록 기존 백화점식 운영 형태나 영화관 중심의 상가 구성에서 벗어나 전시, 레져 등 쇼핑과 문화공간을 전진 배치한 멀티형 상가로의 구성이 요구됨.
멀티형 상가 Concept(os)
○ 봉명동 주변지역에는 대전의 주요 대학들이 밀집해 있는 지역으로 젊은 계층의 인구 유입이 용이한 지역으로 이러한 유동인구를 흡입할 수 있는 Concept에 요구됨.
○ 사업지 주변지역은 대전에서 가장 많은 유흥업소 밀집지역으로 그 종사자 수가 1～2만명 이상으로 추정되며 유흥업소 종사를 고객으로 하는 업종이 요구됨.
○ 또한 유성은 비즈니스 관련 접대가 많이 이루어지는 곳으로 특화된 전문 외식업이 강세를 보이고 있는 지역임.
○ 특히 한칠레 FTA, 한미 FTA, 한중 FTA 등 무역장벽이 낮아짐을 예측하여 국제 수입품 판매 전문점을 주요 Concept 으로 하였으며 이는 주변지역의 다른 상가와 충분히 차별화 될 수 있을 것으로 사료됨.
8 ~ 18층
오피스텔
Serviced Residence
7층
극 장
극 장
6층
극장/문화센터
극장/ B-boy 공연장, 아트 갤러리, 라이브콘서트홀 등
5층
여성전용 클리닉센터
성형외과, 비뇨기과, 피부과, 피부관리실, 미용실 등
4층
외국요리 전문식당가
파타야, 하마사, 모글, 라인, 또호아, 샬레스위스 등
3층
수입품 전문판매장
수입가전, 가구, 공구, 그릇 등
2층
국제상품 전시관
북미관, 남미관, 중동관, 아시아관, 유럽관 등
필리핀 상품전시관, 칠레상품전시관, 미국상품전시관...
1층
수입품전문 판매장
수입명품, 패션, 잡화, 화장품, 액세서리, 주류,
인테리어 소품 등
지하1~4층
주 차 장
<층별 배치(안)>
제2장 적정 분양가 산정(안)
전제 조건
① 주상복합 오피스텔로서 “서비스드 레지던스”와 “멀티형 상가” 공급을 전제
② 서비스드 레지던스를 규제할 목적으로 관련법 조항 신설 또는 개정되지 않을 것
분양가 산정 방법
① 동일 수급권 분석 대상 상품과 인접지역 대체, 경쟁 관계가 성립되고 가격 형성에 있어 상호 영향을 미치는 관계에 있는 트랜드를 반영하여 1차 기준 분양가 도출(적정 분양가)
② 1차 기준 분양가에 차별화된 상품의 가치 상승 예상비(또는 개발비)를 가산 적용하여 적정 분양가 산정(공격적 분양가)
적정 분양가 산정
구분
노블레스
타 워
그 랑
팰리체
투유II
현 대
리조텔
한 진
오피스텔
평 균
①
동일지역
시 세
아파트
660
620
460
200
200
428
상가
(1층)
1,000
1,100
900
-
-
1,000
구분
CJ나인
유성자이
-
-
-
평 균
②
동일지역
분 양 가
아파트
950
1200
-
-
-
1,075
상가
(1층)
1,800
-
-
-
-
1,800
구분
스 타
게이트
하 이
플러스
아르누보
팰 리 스
로데오
타 운
패 션
월 드
평 균
③
주변지역
시 세
오피스텔
420
450
950
-
-
606
상가
(1층)
800
1,800
2,000
1,000
700
1,260
오피스텔 : {(① + ② + ③)/3} + 가산비 10% ⇒ 703만원/평(773만원/평)
상 가 : {(① + ② + ③)/3} + 가산비 10% ⇒ 1,353만원/평(1488만원/평)
※ 적 정 분양가 ; 오피스텔 703만원/ 평, 상가 1,353만원/평
※ 공격적 분양가 ; 오피스텔 773만원/평, 상가 1,488만원/평
탐방조사 협조 업체
장대지구 공인825-1990
비젼21 공인862-0021
삼성공인중개사862-0309
드림월드 공인822-3366
대경타운 공인477-3397
문화원 공인824-9009
그린랜드824-8955
미소공인823-8330
신성월드컵 공인825-0044
즐거운 공인630-6500
한진오피스텔 분양사무소826-4013

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