재건축(재개발) 및 계약방식 / 사례조사

소개글

재건축(재개발) 및 계약방식 / 사례조사에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 재건축사업의 개요
재건축사업의 정의
재건축사업의 용어정의
재건축사업이 대상 및 요건
재건축사업의 추진절차
재건축 · 재개발사업의 비교

Ⅱ. 재건축추진위원회
재건축추진위원회의 성격
재건축추진위원회의 역할
재건축추진위원회 행위의 법률적 효력

Ⅲ. 재건축조합
재건축조합 성격
재건축조합원
조합원의 권리와 의무
조합의 기관

Ⅳ. 재건축결의 및 창립총회
재건축결의의 요건
결의내용
재건축결의의 효력
창립총회

Ⅴ. 시공사선정(수주) 및 계약
발주방식
시공사선정(수주)의 방법
시공사선정(수주)의 기준
계약방식(도급제와 지분제)

Ⅵ. 시공사 선정 사례

본문내용

1. 재건축사업의 정의
노후/불량주택(단독·공동)을 법률에서 정한 절차에 따라 철거하고, 그 철거한 대지위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성해 시공권이 있는 등록업자와 공동사업주체가 되어 공동주택을 건설하는 사업
※ 개정방향 : 기존 공동사업주체에서 조합 단독시행방식으로 전환(건설하는 도급업자로 참여)
2. 재건축사업 용어정의
공동주택 : 대지 및 건물의 벽,복도,계단,설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는
각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로
된 주택을 말함.
- 아파트 : 5층 이상의 주택
- 연립주택 : 동당 건축연면적이 660㎡를 초과하는 4층 이하의 주택
- 다세대주택 : 동당 건축연면적이 660㎡이하인 4층 이하의 주택
공급면적 : 주거전용면적과 주거공용면적의 합을 말하며 통상 평형이라 함은 공급면적을 의미
공급면적(㎡) * 0.3025 = 공급면적(평)
국민주택 : 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택
1. 발주방식
일반적으로 조합측이 설계와 시공을 분리하여 독자적으로 발주하는 분리발주와 시공사에 설계까지를 일임하는 일괄발주(Turn-Key)로 나눌수 있음
<분리발주>
장 점 - 조합원의 의도를 반영한 효율적 설계
시공업체의 이윤추구 최대한 배체
시공자의 설계내용 임의변경 불가능
업무과정에서 책임한계 명확
조합의 단일설계에 대한 각 건설사의
견적조건 비교가 용이
단 점 - 조합의 업무분담이 늘어남
설계사와 시공사간의 협조가 부족할 경우 사업일정이 지연
인 · 허가의 조건에 따라 공사비 변동이 가능
<일괄발주>
장 점 - 설계를 전문가인 시공사가 판단하므로 적정한 설계내용이 가능
조합이 하기 여려운 기술적 판단을 시공사가 담당
신공법 및 연구개발을 보다 쉽게 적용할 수 있음.
조합의 업무 절감
단 점 - 주도권이 시공사에 있으므로 조합의 의도가 반영되지 못할 수 있음
수주를 위해서 무리한 설계계획
시공사의 공사이익 우선적 관리
가. 시공사 선정절차
입찰의향서 발송 -> 접수 -> 현장설명회 -> 사업계획서 접수(입찰) -> 사전심의(대의원총
회) -> 업체별 홍보 -> 조합원총회(시공사 사업설명회) -> 시공사 선정
나. 시공사 선정방법
1) 공개경쟁입찰
신문공고 등의 방법으로 입찰참가회사를 공모하는 것으로 각 시공사에 균등한 기회를
주는 한편 담합가능성을 줄일수 있으나 과당경쟁으로 부적격사가 낙찰될 소지가 있음.
2) 지명경쟁입찰
시공능력,실적,재무구조 등을 고려하겨 가장 적격이라고 인정되는 업체 3~5개사를 선
정하여 입찰에 참여시키는 방법으로 업체간 담합할 가능성이 있음.
현실적으로 많은 재건축추진위원회에서 선택하고 있는 방법임.
3) 수의계약방식
재건축방법의 구상 및 사업 초기단계부터 특정 시공사가 주도적으로 진행해온 사업장
은 현실적으로 수의계약이 불가피함.

키워드

재건축,   계약방식,   시공자 선정방법,   발주방식,   재개발