부동산컨설팅 분석 및 성공전략

목차

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 부동산컨설팅
1. 부동산컨설팅의 정의
2. 부동산컨설팅의 역할
3. 부동산컨설팅의 필요성
4. 부동산컨설팅의 특성

Ⅲ. 부동산컨설팅업의 도입
1. 부동산컨설팅업의 도입배경
2. 부동산컨설팅업의 생성과정

Ⅳ. 부동산컨설팅의 업무영역 및 취급업무
1. 부동산컨설팅의 업무영역
2. 부동산컨설팅의 취급업무

Ⅴ. 부동산컨설팅업의 대상 및 절차
1. 부동산컨설팅업의 대상
2. 부동산컨설팅업의 절차

Ⅵ. 부동산컨설팅 보고서의 작성 및 보고서 모형
1. 부동산컨설팅 보고서의 내용
2. 부동산컨설팅 보고서의 작성기법 및 제출
3. 부동산컨설팅 보고서 모형

Ⅶ. 부동산컨설팅의 수행
1. 부동산컨설팅과 의사결정
2. 컨설턴트의 역할
3. 컨설팅 과정

Ⅷ. 부동산컨설팅 업무절차 및 세부내용
1. 부동산컨설팅 업무 절차도
2. 개발환경 분석
3. 경쟁구조 분석
4. 시장분석(marcket research)
5. 유사사례 분석
6. 개발전략 분석
7. 건축계획 수립
8. 마켓팅전략 수립
9. 관리운영계획 수립
10. 수익성 분석

Ⅸ. 부동산 컨설팅 성공전략

Ⅹ. 결 론

본문내용

서 문을 여는 시간과 닫는 시간을 정확하게 입구에 제시해 줌으로서 고객의 이용과 업무의 일관성을 유지할 필요가 있다.
* 인터넷 통한 정보의 가입과 활용 중요 부동산 거래의 결정은 사람과 사람의 대면에서 이뤄지는 경우가 대부분이다. 그러나 인터넷을 통한 여러 시스템들의 운용이 날로 발전해 가고 있고 부동산 관련의 정보검색에서부터 자신의 매물이나 업소를 소개하는 매체로 인터넷은 상당히 강력한 힘으로 떠오르고 있기 때문이다.
* 고객에게 상담 내용 전달시 자신의 상호가 있는 메모지를 활용하라
창업을 하면 이곳 저곳에서 라이터나 성냥메모지 등을 주는 경우가 많다. 예를 들어 고객이 들어와 인근의 등기소를 물을 때에도 그냥 손짓으로 어디라고 하기보다 메모지에 전화번호라도 적어서 안내를 해야 한다. 이 경우 인근 식당의 메모지에 적어서 주면 결국 그 식당을 홍보하는 사람에 불과하다. 따라서 반드시 자신의 상호와 연락처, 약도 등이 있는 메모지를 활용해야 한다. 그렇게 하다보면 언젠가 그 사람이 다시 부동산 관련일이 필요할 때 그 메모지를 통해 문의가 오기 때문이다.
* 지역사회를 위해 무엇인가 하라
중개업의 가장 기본은 인적자원이다. 중개업소를 방문하는 고객만 상담하는 소극적 자세는 한계가 있다. 중개업소를 중심으로하는 인적자원의 활용이야말로 자산의 최대덕목이 된다.
가령 조기 축구회라든지 주부 모임등을 찾아 그들과 함께 하고 나아가 이웃에 봉사할 수 있는 기회가 있다면 더욱 바람직하다.
* 계약은 정확하게 하는 것이 우선
계약은 업무의 최종 단계이다. 서두르지 말고 정확하게 하는 것이 제일우선이다. 그러기 위해서는 계약 금액은 띄어 쓰지 말아야 한다.
가령'3억5천만원'으로 써야지 '3억 5천만 원'식으로 써서는 안 된다. 물론 맨 끝에'…원정'기록해야 한다.
다음으로 잔금 이행 시까지 문제가 될 부분이 있을 것 같으면 특약의 약정 사항을 남기는 것이 바람직하다. 이때 계약서 중간에 "00를 매매에 필요한 첨부서류"로 했다는 것을 명문화해야 한다.
Ⅹ. 결 론
어떤 행위를 부동산 중개활동으로 볼 것인지 아니면 부동산컨설팅활동으로 볼 것인지에 있다. 부동산컨설팅행위 역시 양당사자를 소개, 알선하여 부동산 거래계약을 체결하는 활동을 수반하는 경우가 많기 때문이다.
이론적으로 구분하자면, 단순히 거래당사자를 연결하고 거래조건을 절충하는 활동에 가깝다면 부동산 중개행위로 인정될 가능성이 많고, 반면 단순히 거래당사자를 연결하거나 거래조건을 절충하는 등 거래계약체결이 주된 것이 아니라, 부동산이용, 개발이나 활용방안 등 종합적인 자문활동이 주된 활동이거나 아니면 상당한 정도로 수반된 경우라면 컨설팅행위로 인정될 가능성이 많다. 따라서, 단순한 부동산중개가 아닌 부동산컨설팅행위로 인정되기 위해서는 의뢰인을 위해서 실제로 어떠한 활동을 했는지가 검토되어져야 하는 것이다.
실무상으로는 실제 활동한 내역에 관해 이해당사자 서로간의 주장에 차이가 있고 입증하기 곤란한 점이 있어, 컨설팅에 따른 보고서가 존재하는지 여부, 컨설팅계약서를 작성하였는지 여부, 컨설팅의 기간 등을 실제 활동내역과 종합하여 양자를 구분하고 있다.
한편 혹자는, 부동산컨설팅으로 사업자등록을 했는지 여부에 따라 부동산중개와 부동산컨설팅을 구분한다고 주장하지만, 이는 잘못된 것이다. 사업자등록여부는 양자를 구분하는 결정적인 요소가 될 수는 없다. 위에서 언급한 점을 근간으로 종합적으로 판단하되, 사업자등록 역시 이러한 판단에 하나의 자료로 참고될 수 있는 정도에 불과하다.
따라서, 예를 들어 부동산 중개업으로만 사업자등록 한 중개업자 역시 중개행위와 다른 부동산컨설팅이 가능한 것이고, 중개업은 물론 부동산컨설팅업체로도 전혀 사업자등록하지 않았다고 하더라도 부동산컨설팅이 가능한 것이다. 같은 맥락으로, 부동산컨설팅으로만 사업자등록을 했다고 하더라도, 여러 가지 측면에서 단순히 부동산 중개행위를 한 것에 불과한 것으로 판단될 수도 있다.
한편, 이 점과 관련해서 부동산컨설팅이 아니라 엄연히 중개업자의 "중개행위"임에도 불구하고 부동산 중개업법상의 중개보수 한도규정이 적용되지 않는 경우도 있다. 대표적인 것이 상가시설권리금거래이다. 기존에 영업 중인 임차인과 새로운 임차인이 업소시설 등에 대한 권리금을 수수할 경우에 중개업자가 단순히 이들을 연결하여 가격이나 조건을 절충하는 활동, 즉 중개활동을 했다고 하더라도, 중개보수에 관한 한도규정이 적용될 수 없다. 부동산 중개업법은 중개업자의 모든 중개행위에 대해서 보수규정을 적용하는 것이 아니라, 부동산 중개업법에서 정하는 법정중개대상물(토지, 건물 등)을 거래하는 경우에만 중개보수한도규정을 적용하는데, 시설 등의 양수도는 법정중개대상물로 보지 않기 때문이다.
위에서 본 바와 같이 컨설팅 수수료는 비록 부동산중개업법에서 정하는 보수한도규정이 적용되지는 않지만, 그렇다고 하더라도 수수료를 얼마든지 마음대로 받을 수 있는 것은 아니다. 비록 당사자 간에 합의하여 컨설팅 수수료를 약정하였다고 하더라도, 컨설팅행위 내용, 노력정도, 기간 등을 종합하여 약정한 컨설팅 수수료가 너무 과다할 경우에는, 민법 제103조에서 정하고 있는 사회질서에 반하는 법률행위로 판단되어, 적정한 수수료를 초과하는 부분에 대해서는 지급할 의무가 없는 것이다. 적정 수수료의 수준은 향후 재판에서 결정될 수 있다.
결국, 실제로는 부동산 중개임에도 불구하고 명목만 부동산컨설팅으로 계약한 경우라고 하더라도 법정수수료한도의 적용을 받게 되므로, 이와 관련하여 분쟁이 발생하면 적극적으로 대처할 필요가 있다고 본다. 더구나, 부동산 중개업등록을 하지 않고 명칭만 부동산컨설팅업이라고 하면서 실제로는 계속적, 반복적으로 중개행위를 한다면 이는 무등록 중개업소로서 위법한 행위를 하고 있는 것이므로, 수수료 지급자체가 거부될 수 있는 가능성도 있다.
[참고 자료]
김화균, 부동산컨설팅, 신광문화사, 2008
이창석, 부동산컨설팅, 형설출판사, 2005
김형선, 부동산컨설팅, 부연사, 2006
이원준, 부동산컨설팅업 경영과실무, 경록, 2002
김갑철, 부동산학 개론, 북파일, 2007

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