[주택임대차보호법][임대차보호법]주택임대차보호법 도입배경, 주택임대차보호법 정의, 주택임대차보호법 적용범위, 주택임대차보호법 보호내용, 주택임대차보호법 개선방안(주택임대차보호법 사례 중심)

소개글

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목차

Ⅰ. 개요

Ⅱ. 주택임대차보호법의 도입 배경

Ⅲ. 주택임대차보호법의 정의

Ⅳ. 주택임대차보호법의 적용 범위

Ⅴ. 주택임대차보호법의 보호내용
1. 임대인의 차임증액청구권의 제한
2. 일정한 범위의 보증금 최우선변제권
3. 월차임 전환시 산정률의 제한
4. 임차권의 승계

Ⅵ. 주택임대차보호법의 사례
1. 확정일자 사례
2. 대항력에 대한 판례
1) 판례 1
2) 판례 2

Ⅶ. 주택임대차보호법의 개선방안
1. 대항요건 및 대항력의 효력발생시기
2. 보증금반환 지연
3. 보증금의 「일정액」의 범위

참고문헌

본문내용

아니라 임대인의 이의신청이 인용되어 임차권등기가 취소되는 경우에는 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지할 수 없다. 또한 주택임대차보호법은 임차권의 등기 없이도 임차인을 보호하기 위하여 만든 특별법인데 다시 등기제도를 도입한다는 것은 법률의 일관성을 결여하는 것이 되고, 비용 및 일정한요건(신청서, 주택임대차계약서, 주민등록등본, 거주사실확인서 등)을 갖춤으로 인한 절차의 복잡성 등 실현성이 없다. 따라서 요건을 갖춘 임차권(확정일자 있는 임대차)은 비용을 면제하고 등기신청 즉시 등기를 해주어야 한다. 그리고 임대차가 종료 후 임차인이 이사를 할 경우 임차인에게 대항력을 인정하여 우선변제권을 인정하고, 일정한 기가 보증금을 받지 못할 경우에는 경매청구권을 인정해야 한다.
3. 보증금의 「일정액」의 범위
주택임대차보호법 제8조의 규정에 의하나 우선변제를 받을 임차인의 범위는 서울특별시 및 광역시는(군 지역은 제외한다)에서는 3,000만원이하, 기타의 지역에서는 2,000만원이하라고 규정하고 있다(주택임대차보호법 시행령 제4조). 또한 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위는 특별시 및 광역시는 (군 지역을 제외한다)에서는 1,200만원이하, 기타지역에서는 800만원 이하로 한다(주택임대차보호법 시행령 제3조 제1항). 그러나 현실적으로 보증금이 서민의 추가생활의 전부라고 본다면 주택임대차의 보증금액의 범위가 너무 낮아 현실성이 없어서 임차인의 보호에 매우 미약하다. 그러므로 다음과 같은 입법론을 제시해 본다. 보증금의 전액을 보장한다든지 또는 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위를 현실에 맞게 상향조정하고 일정액의 범위를 높여야 한다. 그리고 현실적으로 도농(都農)통합지역으로 되어있는 군지역을 광역시의 적용에서 제외시킬 이유가 없으므로 군지역도 광역시의 일정액의 범위에 포함시켜야 한다. 주택임대차보호법 시행령 제3조 제2항 제3항은 주택가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제 한다고 규정하고 있다. 그러나 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 주택임대차보호법의 취지와 이 조항은 맞지 않으므로 2분의 1의 규정을 없애고 주택가액의 전부에서 보장해야 한다. 주택임대차보호법 시행령 제3조 제4항은 임차인이 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다고 규정하고 있다. 그러나 개개인은 성인이 되면 독립적으로 세대주를 구성하여 생활하고 있는 것이 현실이다. 또한 개개인은 재산권의 보장과 사생활의 자유를 가지고 있으므로 한 주택에서 세대를 달리하고 있는 이상 단지 공동생활 한다는 이유(예컨대, 성인이 결혼한 형제의 임차된 주택에서 공동생활을 하는 경우, 학업을 위해 임차된 진척주택에서 공동생활을 하는 경우)만으로 그 개개인의 보증금을 보호해주지 않는 것은 재산권의 침해와 사생활의 자유의 침해로 볼 수밖에 없으므로 이 조항을 폐지하여 이와 같은 경우의 임차인은 독립적으로 보증금을 보호받아야 한다.
참고문헌
◎ 곽윤직(1997), 채권각론, 박영사
◎ 고시원(1982), 한국의 주택임대차제도, 현대민법론, 이광신박사 회갑기념 논문집
◎ 고상용(1995), 주택임대차보호법 제2차개정후의 문제점과 개선방안, 시민토론회발표논문
◎ 박명주(2004), 부동산임대차실무, 부연사
◎ 박재홍(1998), 법원경매에 있어서의 주택임대차보호법의 기능에 관한 연구, 외국어대학 교 대학원 석사학위논문
◎ 유해웅(1994), 주거생활의 향상을 위한 법제개선 방안, 법제연구, 한국법제연구원
◎ 최종원(1996), 주택임대차보호법상의 문제점과 개선방안에 관한 연구, 건국대학교 대학원 석사학위논문

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