부동산 담보대출의 규제

소개글

부동산 담보대출의 규제에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론
1. 문제제기
2. 연구의 범위 및 한계

Ⅱ. 부동산담보대출규제 의의 및 목적
1. 부동산담보대출의 정의
2. 부동산담보대출규제의 의의
3. 부동산담보대출규제의 목적

Ⅲ. 우리나라 부동산담보대출규제의 흐름과 현황
1. 참여정부의 부동산정책
1) 들어가며
2) 참여정부의 부동산대책 경과
3) 참여정부의 주택대란의 원인과 진단
4) 11.15 주택수요관리에서 공급확대 정책으로 전환
5) 11. 15 주택담보 대출 규제
6) 참여정부의 주택정책 평가
2. MB정부의 부동산정책
1) 부동산 헛방정책
2) 쏟아진 대책들
3) 각 대책들의 요약

Ⅳ. 외국과의 비교 사례
1. 미국
2. 일본
3. 영국

Ⅴ. 결 론
1. 문제점
2. 규제와 완화의 장단점
3. 앞으로
♣참고자료

본문내용

탓도 크다.
2. 규제의 완화와 장단점
새 정부로 들어와서 규제완화와 더불어 부동산경기 진작을 위한 대책들이 전 방위로 쏟아내고 있는데 시장 반응은 여전히 그 효과에 의문을 가지고 있는 듯하다. 투기지역해제로 인한 대출규제완화 부분에서 대출규제가 완화대면 주택 수요 회복에 일정 부분 도움이 될 것으로 보이지만 국내외 악재가 여전히 산존해 있어 효과는 제한적일 전망이다.
현재 일부 도서지역과 자연보전권역을 제외한 수도권 전 지역의 투기지역이나 투기과열지구로 묶여있다. 정부는 이 가운데 지정목적이 사라진 곳을 중심으로 최대한 많이 해제한다는 계획인데 이 경우 해당지역은 주택을 담보로 대출 받을 때 적용되는 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지게 된다. 또한 총부채상환비율(DTI)도 상향조정된다. 따라서 고가주택 매물 압박을 낮추고 더 넓은 집으로 이동하기 위한 갈아타기 수요에 도움을 줄 전망이다. 처분조건부 대출 상환 기간도 2년으로 1년 더 연장함에 따라 급매물에 따른 가격 폭락을 어느 정도는 막을 수 있을 것으로 보인다.
하지만 글로벌 주택가격 하락과 금융시장 불안, 고금리 등 각종 악재가 많이 큰 효과로 이어지긴 어려울 것으로 예상된다. 대출규제 완화를 하더라도 금리인상이나 투자성 한계에 대한 우려감이 크기 때문에 대출규제 완화에 따른 효과가 시장 활성화로 직결되기는 힘들 것이다. 또 매수자들이 집값 하락을 내다보고 매수를 꺼리고 있는 상황이어서 지금의 약보합세나 하락세가 꺽일지는 미지수이다. 특히 최근 주택시장은 거시경제나 금융시장 등 외부 변수의 영향을 크게 받고 있기 때문에 정책에 따른 효과는 제한적일 전망이다.
3. 앞으로
“참여정부때는 부동산을 갖고 있어야했지만, 이명박 정권에서는 현금을 갖고 있어야한다.” 최근 금융시장과 부동산시장에서 회자되는 얘기다. 그도 그럴 것이 참여정부 기간 서울의 집값은 40%나 올랐고 특히 강남의 아파트가격 상승률은 무려 50%에 육박했다.(국민은행 자료) 노무현 정권에서는 부동산이 곧 화수분이었던 셈인데, 이명박 정권에서는 미국발 금융위기와 함께 현금이 귀해진 것이다. 이른바 ‘현금 전성시대’가 도래하면서, 과거 부동산을 사려고 돈을 빌렸던 사람들에게는 이자 부담이 눈덩이처럼 커지고 있다.
지난 8월말 현재 금융권의 주택담보대출 잔액은 307조 5000억원이다.지난해에 비해 6.6%인 19조 1000억원이 증가한 것인데, 이는 올 상반기 이른바 노`도`강(노원,도봉,강북구)으로 상징되는 서울 강북지역의 집값이 뛰면서 주택거래가 한시적으로 늘었기 때문이다. 여기에 6월말 기준으로 건설사들이 빌린 대출금(PF 프로젝트 파이낸싱)도 73조원을 넘어섰다. 부동산을 사거나 짓기 위해 빌린 돈이 무려 380조원에 달하는 것이다. 현재 시중금리가 연 10%로 올라선 점을 고려하면 은행 이자만도 한해 38조원. 가히 천문학적인 돈이 부동산 대출 이자로 나가는 것이다. 지난주 한국은행이 기준금리(5.25%에서 5%로)를 인하한 이유 가운데 하나가 바로 여기에 있다고 한다. 다행인 것은 금융감독원의 분석대로라면 연체율이 안정적으로 관리되고 있기 때문에 미국의 서브프라임 사태와 같은 주택담보대출 부실화의 가능성은 낮다는 것이다.
하지만 대출자의 부담은 만만치 않다. 더욱이 걱정을 키우는 것이 바로 부동산 가치의 하락이다. 올해 들어 집값 하락은 대세다. 버블세븐은 물론이고 그나마 상승세였던 서울 서남부지역까지도 이달 들어 하락세로 접어들었다. 서울 모든 지역의 거래가 주춤하면서 집값이 떨어지고 있는 것이다. 대출을 받아서까지 집을 샀던 것은 집값이 더 오르기 전에 내 집을 장만해야한다는 절박감과 앞으로도 더 오를 것이라는 기대가 컸기 때문인데, 그 절박감과 기대에 어느정도 부응하려면 최소한 물가상승률만큼은 집값이 올라야한다. 그러나 물가상승률(올해 5%)만큼 오르기는커녕 오히려 집값은 떨어지고 있는 것이다. 여기에 대출금리 10%까지 물어야하는 최악의 상황을 맞고 있다. 올해는 가을 이사철이라는 계절적 요인도 부동산 거래에 별다른 영향을 미치지 못한다. 하지만 부동산 정보업체의 집계를 보면, 버블세븐의 아파트는 2005년 8.31 대책 당시에 비해 아직도 30% 정도 높은 가격대를 형성하고 있다.
전문가들은 부동산 가격이 당분간 더 떨어질 것으로 예상하고 있다. 미국식 금융위기가 우리 실물경제의 신용경색으로 이어지면서 새로운 주택수요를 창출하지 못하는데다 이미 미분양 주택이 전국에 16만 채를 넘어 쌓여가고 있기 때문이다. 실제 어느 지역을 가보든 매매는 거의 없다. 문제는 정부가 건설경기를 부양해 침체된 경기를 살려내겠다는 구태의연한 정책구상을 버리지 못하고 있다는 것이다. 현 정권 출범 이후 굵직한 부동산 정책만도 6.11 지방 아파트 미분양 대책, 8.21 주택공급기반강화 방안, 9.19 주택공급 정책, 9.23 종합부동산세 완화 방안. 10.21대책, 11.3 대책 등 숱하게 많다. 하지만 부동산 정책이 발표 되도 시장에서의 반응은 싸늘하기만 했다. 대내외 어려운 경제여건속에서 공급위주인 부동산정책의 한계가 시장에 그대로 반영되고 있는 것이다. 조만간 또 건설업체들을 돕기 위한 정책이 나올 것 같다. 미분양으로 어려움을 겪고 있는 건설업체들에게 분양가 인하를 조건으로 금융지원을 해줄 모양이다. 모럴헤저드에 대한 우려가 제기되는 대목이다. 국내외 경제가 너무도 어렵다. 지금은 성장에 집착하기보다 신중한 관리에 초점을 맞추고, 공급에 앞서 수요를 다지는 정부의 성숙한 정책이 필요한 시점이다.
♣ 참 고 자 료 ♣
국토해양부 http://www.mltm.go.kr/
기획재정부 http://www.mosf.go.kr/
한국은행 조사국 2008/11/10 최준환 조사역
손석희의 시선집중 http://imbc.com/broad/radio/fm/look/
(주)나창근부동산투자연구소 http://www.nrl.co.kr
한국일보 http://news.hankooki.com/ 2008/11/10 전태훤 기자
MBC 뉴스 www.imnews.com 2008/11/7 김경호기자
PAN PAN news. 10/17 박경수 기자

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행정학,   부동산정책론,   부동산,   담보대출,   규제