목차
Ⅰ. 들어가며
Ⅱ. 상가건물임대차보호법의 주요 내용 및 문제점
1. 적용범위
2. 대항력과 대항요건
3. 공시방법의 문제점
4. 우선변제권 및 최우선변제권
5. 임대차기간보장 및 권리금 문제
1). 계약갱신청구권
2). 권리금의 보호
Ⅲ. 맺으며
Ⅱ. 상가건물임대차보호법의 주요 내용 및 문제점
1. 적용범위
2. 대항력과 대항요건
3. 공시방법의 문제점
4. 우선변제권 및 최우선변제권
5. 임대차기간보장 및 권리금 문제
1). 계약갱신청구권
2). 권리금의 보호
Ⅲ. 맺으며
본문내용
다 휠씬 많은 금전을 수수하는 경우도 있습니다. 이 때 수수하는 권리금은 임차인이 임대인에게 지급하는 경우보다는 임차인이 전 임차인에게, 또는 전차인이 임차인에게, 임차권의 양수인이 양도인에게 지급하는 경우가 대부분이기 때문에 임대차기간이 종료한 후 임대인에게 반환을 청구할 수 없는 경우가 대부분이었습니다. 판례는 임대차계약에서 권리금 지급에 관한 약정이 없으면 임대인에게 권리금반환청구를 할 수 없다고 판시하고 있습니다(대법원 2002. 7.26. 선고 2002다25013 판결; 대법원 2001. 4. 10. 선고 2000다59050 판결; 대법원 2000. 9. 22. 선고2000다26326 판결).
임차인은 계속적인 계약갱신으로 장기간의 임대차기간을 보장해준다는 묵시적 동의를 전제로 일단 임대차기간은 1년으로 하고 보증금의 몇 배에 달하는 시설투자를 하거나 권리금을 지불하지만, 임대인은 단기간의 임대차기간이 종료하면 계약갱신을 거절하는 경우 민법이나 기타 법률에 이러한 권리금의 개념이나 보호에 관한 규정이 없기 때문에 권리금에 대한 보상이나 반환은 전혀 보장받지 못한다는 문제가 있습니다. 임대차계약에서 임대인과 권리금지급에 관한 약정을 한 경우에도 권리금반환청구권은 건물에 관한 채권이 아니기 때문에 상가건물에 대하여 유치권을 행사할 수도 없습니다(대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결).
대법원 판례가 임대인이 직접 받은 경우가 아닌 경우에는 권리금 자체를 보호해 주지 않고 있고, 형평의 원칙에서도 권리금은 일반적으로 임대인이 받는 것이 아니라 이전의 임차인이 받은 것이기 때문에 임대인이 부담한다는 것은 부당하다고 하여 권리금 자체를 보호하는 규정을 두지 않았습니다.
현실적으로 권리금 지급은 상가건물임대차에서 관행화 되어 있음에도 불구하고 제조적인 보장을 받지 못하고 있기 때문에 권리금에 대한 분쟁이 차지하는 비중이 상당합니다. 비록 제한적인 범위로 한정하더라도 이를 입법화함으로써 법과 현실사이의 괴리를 일정부분 제거할 필요가 있다는 것입니다. 이런 문제를 해결하는데 참고할 만한 것이 프랑스의 입법례일 것입니다. 임차인의 투하자본이나 고객 또는 거래선 등과 같은 유형·무형의 재산가치를 ‘영업재산권’ 또는 ‘영업소유권’으로 인정함으로써 임대인이 계약갱신청구를 거절하는 경우 임차인은 영업재산가액에 대한 비용의 보상을 받을 수 있고, 그 영업재산을 양도할 권리를 인정하는 ‘퇴거보상제도’ 의 도입 등을 생각해 볼 수 있을 것입니다.
Ⅲ. 맺으며
「상가건물임대차보호법」은 상가건물임대차에서 임대인의 해지권 남용, 임대차 기간의 불안정성, 임대보증금 미반환 문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있는 임차인을 약자로 보아 법사회적인 보호를 목적으로 하고 있습니다. 대항력, 우선변제권, 계약갱신청구권 및 최우선변제권 등 임차인을 보호하기 위한 내용들을 다수 포함하고 있지만, 사용되는 용어에 대한 명확한 개념정의, 적용범위를 결정하는데 있어 그 기준, 즉 대항력, 공시방법, 가장임차인, 존속기간, 차임 등에서 미흡한 부분이 있습니다. 상가건물임대차에서 핵심중의 하나인 ‘권리금’에 대해서도 침묵함으로써 임차인 보호라는 그 취지가 손상되고 있는 것이 사실입니다. 이런 문제점들을 해결하기 위해서는 전국적 규모의 상가건물임대차 현황을 세밀하고 정확하게 조사할 필요와 지속적인 「상가건물임대차보호법」의 연구와 보완을 게을리 하지 말아야 할 것입니다.
<참고문헌>
1. 고형석, ‘상가건물임대차에 관한 연구’ 한국재산법학회 2006
2. 최진이, ‘상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 관한 고찰’ 한국기업법학회 2005
임차인은 계속적인 계약갱신으로 장기간의 임대차기간을 보장해준다는 묵시적 동의를 전제로 일단 임대차기간은 1년으로 하고 보증금의 몇 배에 달하는 시설투자를 하거나 권리금을 지불하지만, 임대인은 단기간의 임대차기간이 종료하면 계약갱신을 거절하는 경우 민법이나 기타 법률에 이러한 권리금의 개념이나 보호에 관한 규정이 없기 때문에 권리금에 대한 보상이나 반환은 전혀 보장받지 못한다는 문제가 있습니다. 임대차계약에서 임대인과 권리금지급에 관한 약정을 한 경우에도 권리금반환청구권은 건물에 관한 채권이 아니기 때문에 상가건물에 대하여 유치권을 행사할 수도 없습니다(대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결).
대법원 판례가 임대인이 직접 받은 경우가 아닌 경우에는 권리금 자체를 보호해 주지 않고 있고, 형평의 원칙에서도 권리금은 일반적으로 임대인이 받는 것이 아니라 이전의 임차인이 받은 것이기 때문에 임대인이 부담한다는 것은 부당하다고 하여 권리금 자체를 보호하는 규정을 두지 않았습니다.
현실적으로 권리금 지급은 상가건물임대차에서 관행화 되어 있음에도 불구하고 제조적인 보장을 받지 못하고 있기 때문에 권리금에 대한 분쟁이 차지하는 비중이 상당합니다. 비록 제한적인 범위로 한정하더라도 이를 입법화함으로써 법과 현실사이의 괴리를 일정부분 제거할 필요가 있다는 것입니다. 이런 문제를 해결하는데 참고할 만한 것이 프랑스의 입법례일 것입니다. 임차인의 투하자본이나 고객 또는 거래선 등과 같은 유형·무형의 재산가치를 ‘영업재산권’ 또는 ‘영업소유권’으로 인정함으로써 임대인이 계약갱신청구를 거절하는 경우 임차인은 영업재산가액에 대한 비용의 보상을 받을 수 있고, 그 영업재산을 양도할 권리를 인정하는 ‘퇴거보상제도’ 의 도입 등을 생각해 볼 수 있을 것입니다.
Ⅲ. 맺으며
「상가건물임대차보호법」은 상가건물임대차에서 임대인의 해지권 남용, 임대차 기간의 불안정성, 임대보증금 미반환 문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있는 임차인을 약자로 보아 법사회적인 보호를 목적으로 하고 있습니다. 대항력, 우선변제권, 계약갱신청구권 및 최우선변제권 등 임차인을 보호하기 위한 내용들을 다수 포함하고 있지만, 사용되는 용어에 대한 명확한 개념정의, 적용범위를 결정하는데 있어 그 기준, 즉 대항력, 공시방법, 가장임차인, 존속기간, 차임 등에서 미흡한 부분이 있습니다. 상가건물임대차에서 핵심중의 하나인 ‘권리금’에 대해서도 침묵함으로써 임차인 보호라는 그 취지가 손상되고 있는 것이 사실입니다. 이런 문제점들을 해결하기 위해서는 전국적 규모의 상가건물임대차 현황을 세밀하고 정확하게 조사할 필요와 지속적인 「상가건물임대차보호법」의 연구와 보완을 게을리 하지 말아야 할 것입니다.
<참고문헌>
1. 고형석, ‘상가건물임대차에 관한 연구’ 한국재산법학회 2006
2. 최진이, ‘상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 관한 고찰’ 한국기업법학회 2005
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