주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 비교와 상가임대차보호법의 문제점 중심

목차

Ⅰ서론---------------------------------------------------------

Ⅱ본론----------------------------------------------------------
1. 상가임대차보호법의 성격 및 적용범위 ----------------------------
1) 임대차의 개념-----------------------------------------------
2) 법적성격---------------------------------------------------
3) 적용범위---------------------------------------------------
2. 대항력과 보증금의 회수-----------------------------------------
1) 대항력-----------------------------------------------------
2) 우선변제권--------------------------------------------------
3) 최우선변제권------------------------------------------------
4) 대항력과 우선변제권 최우선변제권의 비교---------------------------
3. 존속기간의 보장과 차임증감청구권---------------------------------
1) 최소기간의 보장----------------------------------------------
2) 임대차의 존속-----------------------------------------------
3) 차임등의 증감청구권-------------------------------------------
4) 월차임전환시 산정율의 제한-------------------------------------
4. 임차권의 소멸과 법정갱신----------------------------------------
1) 임차권의 소멸-----------------------------------------------
2) 법정갱신---------------------------------------------------
5. 계약갱신요구권------------------------------------------------
6. 등록사항 등의 열람․제공-----------------------------------------

Ⅲ 결론---------------------------------------------------------
1. 양 법을 구별 짓는 중요한 차이점----------------------------------
2. 상가임대차보호법의 개선방향-------------------------------------
1) 법적용에 있어서 보증금의 상한제한의 개선방향-----------------------
2) 계약갱신요구권의 개선방향--------------------------------------
3) 권리금의 개선방향--------------------------------------------
참고문헌-------------------------------------------------------

본문내용

점에서 서로 같으며, 대항력과 우선변제권, 최우선변제권, 계약기간의 보장, 임차권등기명령신청, 적용대상, 계약기간 등에 있어서는 매우 흡사하여 두 법은 구별되지 않으나 다음의 세 가지는 두 법을 구별 짓는 중요한 차이점이 된다.
첫째 보증금액에 의한 제한이다.
주임법은 보증금액에 의한 적용제한이 없지만 상가임대차 보호법은 시행령에서 정한 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 상임법자체가 적용되지 않으므로 이 법이 없는 것이나 마찬가지의 결과를 초래 한다.
둘째 주임법의 보증금액과 상임법의 보증금액의 의미에는 차이가 있다. 즉, 상임법은 주임법과는 달리 법적용에 있어서 보증금의 상한을 제한하고 있으며, 보증금외 차임이 있을 경우에는 월 단위의 차임의 100배에 해당하는 금액을 보증금으로 환산(이하 환산보증금이라 함)하여 법적용에 있어서 보증금의 상한을 제한하며, 이는 상임법의 최우선변제의 보증금액의 경우에도 마찬가지이다.
셋째 상임법에는 주임법에 없는 규정인 계약갱신요구권이 있다.
상임법은 임차인의 계약갱신요구에 대하여 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없는 8가지 이유를 두고 임차인에 대하여는 계약갱신요구기간을 5년을 보장하고 있다. 이는 권리금 문제를 상임법에 반영한 것으로서 민법이나 주임법은 계약당사자가 모두 요구할 수 있다는 점에서 다르다.
2. 상가임대차보호법의 개선방향
1) 법적용에 있어서 보증금액의 상한제한의 개선방향
위에서 살펴본 것처럼 상임법에는 보증금의 상한제한을 두고 법적용 자체를 불허하는 규정이 있다. 이 법이 영세상인의 생활안정의 보장하고자하는 입법취지에서 제정하고자 하였다면, 이 상한 제한의 규정은 당초의 제정목적과는 상당한 거리가 있다는 것을 짐작하게 하는 대목이다. 보증금액의 상한제도를 없앤다면 건물소유자 입장 또는 은행입장에서는 담보가치의 하락으로 또는 그에 따른 수익의 감소로 불만이 있을 수 있겠으나, 실질적인 영세상인의 보호법이 되기 위해서는 현실에 맞는 상한선을 제시하여야 할 것이다. 상한제한의 철폐가 어렵다면 적어도 월 단위 차임을 보증금으로 환산하는 환산보증금의 내용의 규정은 폐지되어야 한다.
실제로 서울의 경우만 예를 들어보더라도 임차보증금 2억4천만원의 제한을 두고 있는데 이는 환산보증금을 합산한 금액이로 월세에 100을 곱한 보증금액을 합산한 보증금액의 상가 임차인이 몇 명이 있는지가 의문이다.
2) 계약갱신요구권과 개선방향
상임법 제10조 제1항은 임대인은 임차인의 임대차기간 만료 제 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못하도록 규정하며, 동법 동조 동항의 단서규정에 의한 경우에는 거절할 수 있도록 하고 있다.
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단서규정에 해당하는 제5호의 규정은 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되었을 경우에 즉시해제가 되는 것인지 임차인이 약용하여 임대차계약기간이 만료된 후까지 기다릴 경우는 어떻게 해석해야 할지가 모호하다. 임대인이 계약만료시까지 기다렸다가 해지할 수 있다면 이는 임대인에 대한 과도한 부담이 될 수도 있을 것이다.
3) 권리금의 개선방향
권리금은 법률적 용어가 아니나 일반경제계에서 영업권에 해당하는 뜻으로 볼 수 있는데, 상가임대차의 중요한 문제 중의 하나이다. 현행 상임법에서는 임차인에게 계약갱신요구권을 주고 임대인이 이를 거절할 수 없는 8가지 사유를 둠으로서 권리금 문제를 해결하고자 한 흔적을 볼 수 있다. 이러한 권리금문제를 법률 용어화 하여 적극적으로 규정함으로서 보다 명확하고 유용한 법률이 되도록 하여야 할 것이다.
<참고문헌>
고창헌 상가건물임대차와 관련된 법적제도적문제점에대한 개선연구 서울 건국대부동산대학원 2006. 02.

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