주택임차권상의 대항력 제도

목차

Ⅰ. 임차권상 대항력 제도의 의의

Ⅱ. 임차권에 기한 대항력의 취득요건
1. 계약상 주택임차권의 존재
2. 목적물의 인도
3. 임차인의 주민등록
4. 확정일자

Ⅲ. 임차권에 기한 대항력의 시기와 종기
1. 대항력의 발생시기
2. 대항요건의 종기

Ⅳ. 대항력 제도의 내용
1. 임차권의 존속주장
2. 보증금의 우선 변제권
(1) 우선 변제권의 순위
(2) 저당권자와의 관계
(3) 가등기 담보권자와의 관계
(4) 다른 용익권자와의 관계
(5) 등기명령제도
(6) 소액보증금 우선특권
3. 방해배제청구권

본문내용

그대로 보존할 수 있는 방안으로서 강구된 제도이다. 이를 통해 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택 소재지 관할 지방법원, 지방법원지원 또는 시군법원에 賃借權登記命令을 신청할 수 있고(住賃法 제3조의3 제1항), 임차권 등기명령의 집행에 의한 임차권 등기가 경료되면 임차인은 주택임대차법상의 대항력(住賃法 제3조1항) 및 우선변제권(住賃法 제3조의2 제2항)을 취득하게 된다. 다만 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 優先辨濟權은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 住賃法 제3조1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.(住賃法 제3조의3 제5항)
6) 소액보증금 우선특권
앞서말했듯이 賃借人은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자들보다 우선하여 변제받을 권리가 있는데 이때 賃借人은 주택에 대한 경매신청이 있기전에 제3자에 대한 대항력 요건인 주택의 引渡와 住民登錄이 마쳐진 상태에 있어야 한다. 그리고 이런한 대항요건을 갖춘 임차인중 少額保證金으로 임대차관계를 형성해온 임차인들에겐 이러한 少額保證金에 대한 우선특권이 인정되는데 이때 우선변제 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 대지의 가액을 포함한 주택 가액의 2분의1의 범위안에서 대통령령으로 정해진다. 즉 주택임대차보호법 시행령에 따라 우선변제를 받을 임차인의 범위는 임차보증금이 특별시 및 광역시에서는 3,000만원이하, 기타지역에서는 2,000만원 이하인 임차인들에 한하며, 이러한 임차인은 보증금 중 일정액을 특별시 및 광역시에서는 1,200만원이하, 기타지역에서는 800만원 이하를 한도로 해서 우선변제 받을 수 있다. 또한 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 住宅價額의 2분의 1에 해당하는 금액에 한해 優先辨濟 받을 수 있다.
3. 방해배제 청구권
대항력을 갖춘 주택임차인은 임차인의 사용수익을 방해하는 자에 대해서 妨害排除請求權을 행사할 수 있다고 본다. 즉 대항력 있는 주택임차인은 주택인도를 받아 점유를 취득한 자이므로 그 점유권에 기해 방해배제를 청구할 수 있는 占有保護請求權을 행사할 수 있고, 임대인으로부터 점유의 허락을 받은 제3자가 임차물을 점유하고 있는 경우에, 대항력을 갖춘 임차인은 제3자를 임차권에 기해 妨害排除請求權으로서 배제할 수 있다. 뿐만 아니라 제3자가 임대인의 허락없이 임차물을 점유하고 있는 경우 임차인은 임대인이 갖는 소유권에 기한 물권적 청구권인 所有物 返還請求權을 代位行事 할 수 있다고 보여진다.
참고문헌
이은영, 채권각론, 박영사, 1999
이은영, 민법학강의, 박영사, 1997
김주수, 채권각론, 삼영사, 1998
홍성재, 물권법, 현암사, 1999
참고판례
大判 1995. 10. 12. - 95다22283
大判 1996. 11. 22. - 96다38216
大判 1997. 10. 10. - 95다44597
大判 1997. 12. 12. - 97다22393
大判 1999. 4. 13. - 99다 4207

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