부동산 개발과 부동산 입지선정

소개글

부동산 개발과 부동산 입지선정에 대한 보고서 자료입니다.

목차

제 1 장 부동산 개발
제 1 절 부동산 개발의 의의와 과정
제 2 절 부동산 개발의 결정
제 3 절 부동산 개발사업의 유형

제 2 장 부동산 입지선정
제 1 절 개요
제 2 절 농업과 공업 입지
제 3 절 상업 및 서비스업의 입지

본문내용

고려되는 모든 대안 점포들의 효용의 합계에 대한 당해 점포의 효용의 비율과 같다고 표현.
여기서, Pij = 소비자 i가 점포 j를 이용할 확률
식 ①을 이 식에 대입하면,
이 식은 어떤 지점에 입지하고 있는 소비자가 특정 점포를 방문할 확률은 점포와 소비자의 시간거리, 경쟁하는 점포의 수, 점포의 규모(=면적) 등에 의존하는 것을 의미함.
3) 점포의 입지유형
가. 입지유형별 점포의 종류
① 집심성(集心性) 점포
* 배후지(=상권, 시장지역)의 중심에 입지가 유리한 점포.
백화점, 도매상, 고급음식점, 귀금속점, 화장품점, 도매약국, 대형서점, 극장 등.
② 집재성(集在性) 점포
* 동종 점포가 한 곳에 모여 입지해야 유리한 점포.
은행, 증권회사, 보험회사, 관공서, 기계점, 공구점, 가구점, 전기부품점 등
③ 산재성 점포
* 같은 업종은 서로 분산 입지해야 유리한 점포. 수요가 한정된 상품으로, 배후지 규모가 작음.
잡화점, 어물점, 과자점, 양화점, 주방용품점, 이발소, 목욕탕 등.
④ 국부적 집중성 점포
* 동종의 점포끼리 국부적 중심지에 입지.
농기구점, 석재점, 철공소, 어구점, 종묘상 등.
나. 구매습관에 따른 점포의 분류
① 편의품점(convenience goods)
* 일상의 생활필수품을 판매하는 상점. 접근성이 중요하며 저차 중심지에 위치. 대부분 산재성 점포임.
② 선매품점(shopping goods)
* 상품의 품질, 디자인, 가격 등을 점포 간에 비교하여 구매하는 상품을 취급하는 점포. 비교구매. 접근성이 좋거나 교통이 편리해야 함.
가구점, 보석상, 부인용 의류점 등.
③ 전문점(specialty goods)
* 고급브랜드 상품 같이 고객의 기호나 취향에 의해 구매 노력이나 비용에 크게 구애받지 않고 구매하는 상품을 취급하는 점포. 구매 결정이 신중히 이루어지고 구매빈도도 낮음. 집심성 점포가 많음.
고급의상, 고급향수, 고급시계, 고급카메라점, 고급자동차, 골프용품, 오디오점 등.
4) 소매입지의 공간분석과 입지선정
* 소매입지 선정을 위한 공간분석 과정은 시장선택, 구역분석(area analysis), 부지평가 등의 3단계로 구성됨.
가. 시장선택
지역(region) 내지 대도시권 선택을 포함함.
* 충분한 인구규모, 지역의 인구통계학적 특성과 사회경제적 특성과 기업의 표적시장과 일치 여부, 대상지역의 기존의 경쟁수준, 시장확장 잠재력 등 고려해야.
나. 구역분석
* 도시 내의 구역별 특성 분석
-구역의 인구 특성, 토지이용특성, 경쟁 환경 등. 특히 지역의 인구통계학적 특성과 사회경제적 특성과 기업의 표적시장과 일치 여부가 매우 중요.
다. 부지 평가와 선정
* 넬슨(R. L. Nelson)의 입지원칙
다음과 같은 8가지 원칙에 의해 소매점의 부지 선정의 기준이 작성되어야 한고 함.
① 현재 상권의 잠재력의 적절성:
자기 점포가 취급하는 상품에 대해 상권 내의 소비지출 총액과 신규 점포가 점할 수 있는 비율 등을 검토
② 상권에의 접근 가능성:
잠재력을 어느 정도 자기 점포로 흡인할 수 있는가는 자기 점포 주변을 통과하는 가능성과 관련됨. 이와 관련하여 소매업의 업태 구분.
-고객창출형: 광고, 상품의 독자성 평가, 판촉수단에 의해 고객을 흡인하는 백화점, 대형 슈퍼, 특수한 전문점 등.
-인근점 고객 의존형:
-통행량 의존형: 통근자나 교통기관 이용자 등.
③ 성장 잠재력:
인구증가나 소득 향상 등으로 상권이 확대될 가능성.
④ 거래 가로채기(=중간 저지성):
거주지나 근무선과 종래부터 있는 매물선의 점포, 상점가의 중간에 위치하여 고객을 중간에서 가로채는 것이 가능한지.
⑤ 집단적 흡인력:
동종의 상품을 취급하는 일정수의 점포가 산재되어 있는 것보다 인접되어 있는 경우 판매액이 증가되는 경우.
⑥ 양립성:
보완관계에 있는 상품을 취급하는 두 점포는 인접되어 있으면 서로 판매액 증가에 도움. 쇼핑의 외부성의 일종.
⑦ 경쟁위험의 최소화:
경쟁점의 입지, 성격, 규모, 형태 등을 감안하여 입지를 선택. 장래 경쟁점이 입지할 수 있는가도 검토해야 함.
⑧ 입지의 경제성: 부지의 비용을 생산성과 관련하여 분석함.
3. 오피스업의 입지 원리
* 오피스활동은 정보의 취급, 처리 및 그 전파에 종사하는 활동. 기업의 본사 업무와 같이 지식과 정보처리, 전달이 중요한 기능을 차지하는 사무활동과 그 관련 활동.
Yeates(1990)는 오피스 입지의 원리에 대해 다음과 같이 제시함.
가. 접촉 집중성의 원리
* 오피스업무의 가장 중요한 기능들은 빈번한 대면접촉을 필요로 함. 어떤 유형의 오피스 기능은 접촉의 접근성이 가장 양호한 곳에 입지하는 경향. 많은 접촉을 필요로 하는 대상은 기업의 직원보다 오히려 기업의 경영진. 접촉활동을 집중적으로 할 수 있는 중심지로 모임.
법률회사, 광고자문회사, 은행, 증권회사, 보험회사, 투자신탁회사 등.
나. 접촉 다양성의 원리
* 직종에 따라서는 매우 다양한 접촉을 필요로 하는 경우도 있음. 법률회사, 광고자문회사, 보험대리점 등.
다. 노동력 접근성의 원리
* 숙련되고 저렴한 사무직 노동력에 대한 접근성이 좋은 곳에 입지하는 경향. 노동시장에 가까이 입지. 대중교통수단이 잘 구비된 도시중심지가 선호됨.
라. 분산의 원리
* 미국의 경우 1960년대부터 오피스 기능의 교외화 진행되어 많은 도시에서 신규 오피스단지가 공항, 지역쇼핑몰, 고속도로 인터체인지 주변에 건설됨. 이와 함께 광역교통체계가 잘 갖추어진 도시에서는 인구의 분산과 각종 도시활동의 광역화.
* 이 외에 오피스 활동의 입지요인으로 중요한 것은
① 고객과 생산자서비스에 대한 접근성
* 생산자서비스: 다른 산업의 생산활동에 필요한 중간서비스나 중간수요를 제공하는 서비스. 대표적으로 금융보험업 및 사업서비스(기업에 각종 전문적 용역을 제공하는 서비스업: 연구 및 개발, 컨설팅, 전문인력의 확보 및 훈련, 조사 및 정보 등)
② 집적의 외부경제
* 회계, 광고, 마케팅과 같은 사무활동 기능은 특정 장소에서 그런 활동들의 전체규모가 증가하면 자체 비용과 상관없이 편익이 발생하는 규모의 외부경제가 발생하는 경향이 있음.

키워드

부동산,   개발,   입지선정,   등수비용곡선,   집적중심입지