민법상 임대차 전반에 대한 연구

소개글

민법상 임대차 전반에 대한 연구에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 들어가며

Ⅱ. 임대차의 존속기간

Ⅲ. 임대차의 효력

Ⅳ. 임대차의 종료

Ⅴ. 보증금과 권리금

본문내용

하기 위해서이다.
2) 임차인의 채무와 보증금반환청구권과의 관계
① 정지조건설(다수설) 임차인의 보증금반환청구권은, 임대차관계의 종료 후 목적물의 반환과 임차인의 채무의 부존재(즉, 연체차임채무나 채무불이행 또는 불법행위에 의한 손해배상채무 등의 부존재)를 정지조건으로 한다는 견해이다.
② 해제조건설 임차인의 보증금반환청구권은 임대차관계의 종료 후 목적물의 반환을 정지조건으로 하지만, 임대인의 채권의 존재(즉, 임차인의 연체차임채무 또는 손해배상채무의 존재)를 해제조건으로 한다는 견해이다(김형배477면, 이은영353면 참조). 판례도 같은 태도라고 한다. 해제조건설에 의하면, 임차인이 목적물을 반환할 때 먼저 보증금반환청구권이 생기고, 임대인이 그 반환을 거부하기 위해서는 임차인에게 채무불이행 등이 있음(채무의 존재)을 주장입증해야 한다. 예컨대, 임대인Ａ에 대한 임차인Ｂ의 보증금반환채권에 대해, Ｂ의 채권자인 Ｃ가 법원으로부터 압류전부명령을 받은 경우, Ａ는 Ｂ에 대해 가지는 연체차임채권이나 기타 손해배상채권 등을 입증하여 이를 모두 공제한 잔액을 Ｃ에게 지급하면 된다
대판 88.1.19. 87다카1315 임차보증금은 임대차존속 중의 임료뿐만 아니라 건물명도의무이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등 임대차계약에 의하여 임대인이 임차인에 대하여 갖는 일체의 채권을 담보하는 것으로서, 임대차 종료후에 임차건물을 임대인에게 명도할 때 체불임료 등 모든 피담보채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관해 임차인의 보증금반환청구권이 발생한다. 즉, 임차인의 보증금반환채권에 대해 전부명령이 있어도 이 보증금반환채권은 임대인의 채권이 발생하는 것을 해제조건으로 하는 것이므로 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 전부명령이 유효하다(동지의 판례, 대판 87.6.9. 87다68).
3) 동시이행의 관계
임차인이 임차목적물을 명도할 의무와 임대인이 보증금 중 연체차임 등 당해 임대차에 관하여 명도시까지 생긴 모든 채무를 청산한 나머지를 반환할 의무는 동시이행의 관계가 있다(대판 77.9.28. 77다1241). 그리고 임차인이 동시이행의 항변권에 기하여 임차목적물을 점유하고 사용수익한 경우에는 불법점유가 아니므로 손해배상책임을 지지는 않는다. 다만 사용수익으로 인하여 실질적으로 얻은 이익이 있으면 부당이득으로서 반환하여야 한다(대판 89.2.28. 87다카2114).
[ 참고판례 ]
대판 90.12.7. 90다카24939 건물매수인이 아직 건물의 소유권을 취득하지 못한 채 매도인의 동의를 얻어 제3자에게 임대하였으나 매수인(임대인)의 채무불이행으로 매도인이 매매계약을 해제하고 임차인에게 건물의 명도를 구하는 경우 임차인은 매도인에 대한 관계에서 건물의 전차인의 지위와 흡사하다 할 것인바, 임대인의 동의 있는 전차인도 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지되면 특단의 사정이 없는 한 임대인에 대하여 전차인의 전대인에 대한 권리를 주장할 수가 없고, 또 임차인이 매매계약목적물에 대하여 직접 임차권을 취득했다고 보더라도, 대항력을 갖추지 아니한 상태에서는 그 매매계약이 해제되어 소급적으로 실효되면 그 권리를 보호받을 수가 없다는 점에 비추어 볼 때, 임차인의 건물명도의무와 매수인(임대인)의 보증금반환의무를 동시이행관계에 두는 것은 오히려 공평의 원칙에 반한다 할 것이다.
(4) 묵시의 갱신과 보증금
임대차의 묵시의 경신이 있는 경우(제639조 참조), 임차인이 제공한 보증금은 그대로 유효하지만, 제3자가 제공한 보증금은 전임대차 기간의 만료로 그 효력을 잃는다.
2. 권 리 금
권리금은, 부동산임대차에 있어서, 차임부동산의 장소적 이익의 대가로서 또는 부동산사용권의 대가로서 수수되는 것이 보통인데, 이는 전적으로 관행에 의해서 규율되고 있다. 다만 권리금으로서 교부한 것은, 일반적으로 반환하지 않는다는 것이 당사자의 의사이고 관행이다. 그리하여 판례는, 임대차계약서에 권리금액의 기재 없이 단지 '모든 권리금을 인정함'이라고 기재되어 있는 경우, 임대인이 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정한 것으로 볼 수 없다고 하였다(대법원 2000.4.11 선고 2000다4517 판결). 그러나 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정 하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 한다(대법원 2002.7.26. 선고 2002다25013 판결).
대판 94.9.9. 94다28598 임대차계약서상의 ‘권리금은 임대인이 인정하되, 임대인이 점포를 요구시는 권리금을 임차인에게 변제한다’ 라는 기재에 관하여, 임대인이 임차인에게 점포의 명도를 요구하거나 특별한 사유도 없이 점포에 대한 임대차계약의 갱신을 거절하고 타에 처분하면서 권리금을 지급받지 못하도록 하는 등 점포에 대한 임차인의 권리금회수를 방해하는 경우에는 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급하겠다는 취지로 보일 뿐이고, 점포의 임대차기간이 만료된다고 하여 당연히 임차인에게 권리금을 지급하겠다고 약정한 것으로는 볼 수 없다.
대판 2001.4.10. 2000다59050 권리금이 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에, 그 유형무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른 사람에게 양도 또는 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이고, 따라서 임대인이 그 임대차의 종료에 즈음하여 그 재산적 가치를 도로 양수한다든지 권리금 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시켜 그 가치를 이용케 하기로 약정하였음에도 임대인의 사정으로 중도 해지됨으로써 약정기간 동안의 그 재산적 가치를 이용케 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환의무를 진다고 할 것이다.

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