미국과한국의 부동산등기제도....

목차

1. 부동산 등기제도

2. 미국의 부동산 등기제도
1) 공적 공시제도
2) 사적 공시제도

3. 한국과 미국의 부동산 등기제도 비교

4. 우리나라 부동산 등기제도의 개선방안

본문내용

우란 거래 당사자의 의뢰를 받아 부동산거래계약의 이행과 관련된 모든 업무를 대신해 주는 것을 의미하는 것으로, 부동산거래이행대행업, 또는 이행대행업으로 번역할 수 있다.
에스크로우 업자는 중립적인 제3자 또는 기관이 쌍방 대리인의 자격으로 매매에 관련된 보증금이나 보증 또는 그것에 해당하는 재산과 서류 일체를 계약조건이 종료될 때까지 보관하는 것을 의미하며, 거래관련 모든 업무를 에스크로우업자가 제3자의 입장에서 공정하게 실행한다.
부동산 거래에 있어서 에스크로우 제도를 이용하면 여러 가지 이점이 있다. 첫째, 거래상에 있어 물건에 하자나 부담이 발생할 경우 그 원인이 깨끗이 제거되지 않으면 매수자가 지불한 어떠한 대금도 매도자에게 넘어갈 수 없어 사전에 위험을 방지할 수 있다. 둘째, 매수자는 물건에 하자나 부담을 제거할 수 있다. 물건에 하자나 부담이 발견 되었을 때 이것이 치유할 수 있는 것이라면 에스크로우 대행업자는 매수자가 예치한 계약금이나 매수대금의 일부를 사용해 이것을 제거할 수 있다. 셋째, 매매당사자가 계약을 체결한 후 권리가 이전되기 전에 심정의 변화를 일으켜 계약을 이행하지 않는 것을 방지할 수 있다.
이러한 에스크로우제도의 시행은 부동산 거래의 투명화 및 저당권의 유동화를 촉진시키게 될 것이며 이는 곧 부동산권원보험의 활성화에도 기여할 것이다. 미국의 경우 에스크로우관련 업무를 부동산권리보험사가 자회사 형태로 운영하기도 하고 부동산 권리인수사 또는 부동산 중개인 등이 대리업무를 수행하기도 한다.
우리나라에서는 이미 2004년 대한공인중개사협회의 발의로 본격 실시되었으나, 그 운영에 있어서 아직 그리 실적이 신통치 않아 보인다. 이를 위해 적극적으로 홍보를 하여야하고, 아직도 부동산 매도인의 신의에 대해 확신을 가지고 있을 많은 국민에게 이것의 필요성을 강조해야 할 것이다. 그 필요성의 설득 논리를 위해 전문 연구도 많이 필요할 것이다. 또한, 이 제도를 개인사업자가 독립적으로 하는 것 보다는 은행, 보험회사 등의 금융기관이 연계하여 전문적으로 영업하는 것이 부동산 에스크로우에 대한 신뢰나 정보가 부족한 국민들에게 신뢰성과 정보성을 더하여 더욱 파급효과가 클 것으로 생각한다.
3) 국가의 손해배상제도의 정책화
등기의 공신력이 인정되는 경우 진정한 권리자가 손해를 보는 경우가 생겨서는 안되기 때문에 국가배상책임을 인정해야 한다. 앞서 외국의 등기제도에서 살펴보았듯이 등기의 공신력을 인정하는 국가에서는 예외 없이 국가배상제도를 두고 있다. 등기제도가 부동산거래의 선속과 안전을 도모하기 위하여 출발하였고 발전한 제도라는 점에서 보면, 등시의 공신력을 부여하고 그 공신력에 의하여 피해를 입은 자가 나타날 경우, 국가가 배상책임을 부담하는 것은 국민의 권리보호에 국가가 적극적으로 상당한 책임을 부담한다는 점에서 타당한 정책이라고 생각된다. 이러한 정책의 발전은 우리나라의 등기제도가 장기적으로 제고해야 할 필요가 있는 제도이다. 최외수, 2003, “부동산등기의 공신력 제고에 관한 연구”. 대구다학교 행정대학원 석사학위논문, p.62.
※ 참고문헌
김정운, “부동산 거래사고 방지를 위한 안전장치로서의 에스크로제도 활성화 방안”, 세종대학교, 2006.
우준호, “부동산 등기제도의 개선방안에 관한 연구”,목원대학교, 2006.
김재형, “부동산 권원보험 활성화 방안에 관한 연구”, 중앙대학교, 2006.
한태일, “부동산 권리보전에 관한 연구”, 연세대학교, 2004.
최승영, “우리나라 부동산등기제도의 개선방안에 관한 연구”, 『한국부동산학회』제21권(2003)
최외수, “부동산 등기의 공신력 제고에 관한 연구”. 대구대학교, 2003.

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