부동산학개론(에스크로,청약가점제,다세대주택,주상복합)

목차

제1절 부동산 거래에 있어 에스크로제도의 필요성과 정착방향
1. 에스크로의 정의 및 의의
2. 에스크로의 필요성
3. 에스크로의 성립
4. 에스크로 어카운트
5. 권원조사 및 권원보험
6. 에스크로 회사의 역할
7. 우리나라 에스크로 모형의 한계와 정착방향

제2절 청약 가점제
1. 청약 가점제와 추첨제의 개념
2. 청약 가점제의 주요항목
3. 청약 가점제의 주요골자
4. 청약 가점제 도입영향
5. 청약 가점제 전면도입 배경
6. 청약 가점제의 문제점 및 개선방안

제3절 주상복합아파트의 특징과 장단점
1. 주상복합아파트의 의의
2. 주상복합아파트 유형 및 주요특징
3. 주상복합아파트 주요구성요소
4. 주상복합아파트의 장단점
5. 주상복합아파트 주택비율 적용에 관한 세부고찰
6. 주상복합아파트가 아파트와 다른점

제4절 다세대/다가구 주택의 특징 및 차이점
1. 다세대/다가구의 정의
2. 다가구 주택의 특징
3. 다세대/다가구 주택의 차이점
4. 다가구 주택의 문제점
5. 다가구 주택의 개선방안

본문내용

7월1일부터 재개발예정지역에서 다가구 주택을 다세대주택으로 변경하는 행위를 일체 금지 시켰다.
따라서 조각내기, 즉 다가구를 다세대로 분할해 여러개의 조합원 지분을 만드는 것도 금지 되었다.
또한 경과조치로 서울시 같은 경우 도정법의 서울시 최종조례 시행 이전에 다세대 주택으로 전환해 구분등기를 완료한 주택은 전용면적 60평방미터(18.16평) 이하의 주택을 공급 하거나 정비구역 안의 임대주택을 공급해야 한다고 발표 했다.

조각내기를 금지해 조합원의 대량 양산을 불가능하게 한 것이 2004년부터 본격적으로 시행된 동정법의 가장 큰 특징이다. 때문에 이전 재개발 사업의 가장 큰 걸림돌이자 암초였던 조합원 양산과 그에 따른 주민 갈등, 사업 진척을 막았던 조각내기가 사라지게 됐다.
<다가구 주택과 다세대 주택의 차이점>
구 분
다가구 주택
다세대 주택
소유권
임대
분양
주택의 형태
단독주택
공동주택
구 조
가구 구획간 방음 및 차음구조
주거구획간 계벽은 차음 구조
용도 변경
및 개조
공동주택관련 건축기준 적합시 용도변경 및 기존 단독 주택의
다가구 변경시 대수선 허가
기 타
건축물 대장 및 허가통계에 가구수 명시
기 준
가구별로 별도의 방, 부엌, 화장실 구비(출입구 등 일부는 공유가능)
각 세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 영위
주차시설
주차장 정비지구 150㎡당 1대, 기타지역 200~300㎡이하는 1대 300㎡초과시 200㎡당 1대 비율
조 경
대지 200㎡이상일 때 대지면적 5%이상 확보
자료출처: “다가구주택의 거주성 확립을 위한 연구” 박경옥,김선중 1995
4. 다가구주택의 문제점
1) 최소 주거 면적이 확보되지 않으면 일조, 일사, 통풍 등 보건위생상의
문제가 발생.
2) 입주자 프라이버시 확보가 어려움.
3) 주거 환경이 상대적으로 떨어짐. 편의 시설(경로원, 놀이터, 어린이 집 등)의
부재.
4) 주변 가구의 소음에 무방비
5) 아파트에 비해 매각 시점에서 적정가격 선정에 어려움.
6) 관리의 어려움. (월세를 줄 경우 그 약 2달치 세는 건물 수리비등에 사용하는
실태)
7) 아파트에 비해 주차 시설 부족.
8) 아파트에 비해 담보 대출 불리.
9) 아파트 단지가 들어설 경우 주변 환경의 발전효과가 있지만 다가구주택은 효과
미미.
5. 다가구 주택의 개선방안 박경옥,김권중 “다가구주택의 거주성 확립을 위한 연구”1995
1) 다세대, 다가구 주택 관련 제도의 정비
주택소유자가 단독 소유하면서 임대하는 다가구주택보다는 불특정 다수의 저소득층을 대상으로 분양되는 다세대주택에 대한 건축조건을 상대적으로 엄격히 함으로써 향후 하자발생 및 주거환경의 열악으로부터 오는 경제적 피해를 최소화할 수 있는 차별적 조치가 필요하다.
2) 탄력적인 건축 기준의 적용
현재 다세대, 다가구주택에 대한 법규상의 규정은 연면적의 크기, 층수, 건폐율, 용적률, 인접대지와의 거리, 주차기준 등으로 되어 있고, 구체적인 사항은 지방자치단체의 조례로 정하도록 되어있다. 그러나 다세대, 다가구주택의 물리적 기준에 대한 경직적인 규정의 적용은 토지의 효율적 이용을 저해하는 요인이 된다. 따라서 그 지역의 특성에 맞게 탄력적으로 결정되도록 허용하는 것이 바람직할 것이다.
3) 블록단위의 공동 주차장 설치
다세대, 다가구주택은 단독주택 규모의 필지에 건축되는 것이므로 이들 주택의 주차 문제는 아파트 등 다른 공동주택과 같이 필지 내에서 해결하기보다는 도시문제해결차원에서 블록 단위로 접근하여 해결하는 것이 바람직하다.
4) 특정지역에서 다세대, 다가구주택의 건설제한
다세대, 다가구주택의 무분별한 신축을 계속 허용한다면 기존의 단독주택지역이 크게 파괴될 가능성이 있다. 특히 필지 규모가 작고, 도로 체계가 열악한 지역에서 이에 대한 개선이 선행되지 않은 채 개별 필지별로 다세대, 다가구주택이 대거 신축될 경우 세대수 및 주거밀도 증가로 인해 주변환경에 커다란 악영향을 미칠 수 있다. 따라서 필지 규모가 작고 도로 체계가 열악한 지역에서는 다세대, 다가구주택의 세대규모 또는 건축규모를 필지 및 도로 체계의 정비와 연계하여 허용하거나 엄격한 제한이 필요할 것이다.
참 고 자 료
제1절 부동산 거래에 있어 에스크로제도의 필요성과 정착방향
- 이성근 저. "부동산금융론". 부동산경제연구원. 2007
- "미국의 부동산 제도". 탁터알이(yter3000) 네이버 카페 2007
- 김영곤,이창석 저. "전략경영시대의 CEO-부동산보험,에스크로우업". 형설출판사.
제2절 청약 가점제
- 박민진. 리빙센스"www.ibestbady.co.kr".2007
- 네이버 블로그."http//blog.naver.com/hwcrown/50015845734". 2007
- 연합뉴스. "청약 가점제 전면 도입 배경과 파장". 2007.1.12
제3절 주상복합아파트의 특징과 장단점
- 이종규 저 "부동산 개발사업의 이해". 부연사. 2007
- 성낙원. "초고층 주상복합 APT의 활용가치 증대방안에 관한 연구" 2006. 동국대학교
- 중앙일보. "주상복합아파트엔 특별한 것이 있다". 2007.3.14
- 주택산업연구원, "도심의주거와 주상복합 용도개발", 1996, p.12
- 강병찬. "초고층 주상복합아파트의 관리에 관한 연구" 석사학위논문. 경희대학교. 2007. 2
- "고층 주상복합아파트 공용공간 개선에 관한 연구", 진성권, 2002, p.27
- 김혜경. "보통아줌마의 아주 특별한 부동산 투자". 2004,
- 차학붕. "부동산 시장의 법칙". 조선일보사 2004
- 강교식,신창득 저 "부동산 시장인가? 정부인가?". 부연사. 2004
- 네이버 블로그 참조 "http://blog.naver.com/archikahn/120010761051"
제4절 다세대/다가구 주택의 특징 및 차이점
- 노희식, 김용희 공저 "개발과 투자 부동산 바로알기". 동학사. 2003,
- 이창근."다가구주택 입주자 기준에 의한 거주후 평가에 관한 연구". 2003
- 이동명(동명공인 중개사무소)"다가구주택, 다세대주택의 차이점" 2007
- "다가구주택의 거주성 확립을 위한 연구" 박경옥,김선중 1995

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