부동산정책에대해서

목차

I. 서론

2. 부동산 시장의 추이(지가 증감률과 주택가격의 증감률 중심으로)

3. 부동산 시장의 전망

4. 시대별 주택 정책

5. 시대별 토지 정책

6. 최근 부동산시장 동향

7. 8.31 부동산 대책

9. 8.31대책 후속조치

10. 부동산정책의 과제

결 론

※별첨 8.31 부동산정책 관련 용어정리

본문내용

상하고 조심스럽게 시행해야 함을 강조한다. 부동산개발 보유 거래의 성과를 결정하는 핵심요소 중의 하나인 정책환경이 수시로 바뀔 수 있다는 사실은 부동산 시장에 커다란 불확실성을 안겨 준다. 모든 다른 자산시장에서와 마찬가지로 이러한 불확실성은 시장의 기능을 저해한다. 불확실성 때문에 투자가 위축되거나 거래가 성립되지 않는 등의 낭비가 초래될 수밖에 없는데, 이런 사회적 비용을 지불할 필요가 있는지 심각하게 생각해 보아야 한다. 국민 개인과 기업 자산에서 부동산이 차지하는 비중을 보거나, 또 국민생활이나 기업 활동에 부동산이 필수적으로 소요되는 당위성을 보거나 부동산에 관련된 정책들은 오히려 가장 보수적으로 운용되어야 할 것이다.
※별첨 8.31 부동산정책 관련 용어정리
* 개발이익환수제
여기에 해당되는 단지는 재건축할 때 임대아파트를 지어야한다. 시행안에 따르면 제도 시행일 이전 사업승인을 받았으면 재건축으로 늘어나는 면적 중 10%, 사업승인을 받지 못했으면 25%를 지어야 한다. 수도권 과밀억제권역에 위치한 재건축 단지에 적용된다. 현재 서울, 인천(강화 옹진 제외), 의정부, 구리, 남양주(일부 제외), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천,광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(안산 제외) 등이 과밀억제권역으로 지정됐다.
* 채권입찰제
택지 감정가와 시세 차액의 일정 비율을 상한으로 채권을 발행해 개발 이익을 환수하는 방식이다. 지금은 공공택지 공급이 추첨식이지만 채권입찰제로 바꾸면 채권을 가장 많이 사겠다고 응찰하는 업체에 택지를 분양하게 된다. 환수된 개발 이익은 국민주택기금으로 편입돼 중소형 아파트나 임대아파트 건설 등에 쓰인다. 그러나 건설사의 과다 이윤을 억제하는 효과는 있지만 중대형 아파트의 분양가를 높일 가능성이 크다는 우려의 목소리가 있다. 전용 25.7평(32평) 이상 주택에 해당된다.
* 종합부동산세
종합부동산세는 한 사람이 전국에 갖고 있는 모든 주택(상가용 건물 제외)을 합산해 부과하는 세금이다. 이제까지는 각각의 집에 대해 개별적으로 재산세를 매겼지만, 2005년부터는 전국의 집을 모두 합쳐서 누진세율(과세표준이 높을수록 높은 세율을 적용)을 적용하기 때문에 집 부자들의 세금부담이 크게 늘어날 전망이다. 종합부동산세 징수 방식은 먼저 1차로 각 시군구에서 관할구역 내 부동산에 대해 과세한 후, 2차로 중앙정부가 전국의 부동산을 합산해 누진세율로 과세하는 이원화 방식이다. 이때 시군구에서 1차로 납부한 세액은 종합부동산세에서 공제된다. 아직 종합부동산 과세방식에 대해선 정확히 결정된 바는 없는데, 개인이 보유한 모든 주택가격을 합산한 후 일정액 이상일 때 세금을 부과하는 합산과세 방식과 농어촌 주택이나 임대주택 등을 합산과세 대상에서 제외하는 합산배제 방식 두가지가 논의되고 있다.
* 투기과열지구
2002년4월 청약과열을 막기 위해 도입됐다. 무주택 우선 공급을 비롯해 조합주택 선착순 모집 금지, 분양권 전매 제한(계약 후 1년간), 청약 1순위 자격제한 , 분양권 전매 금지, 재건축 후분양제, 조합주택 및 공공택지 전매 금지, 재건축 조합원 전매 금지, 주상복합 분양권 전매 금지가 적용된다.
* 투기지역
전국 부동산 가격 및 소비자 물가 상승률 등을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역에 대해 재정경제부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역이다. 주택(아파트연립단독)과 주택 외(토지상가오피스텔) 투기 지역으로 구분되는데 투기지역으로 지정되면 부동산 양도시 기준시가가 아닌 실거래가를 기준으로 양도세가 산정되며 필요시 탄력세율(기본세율 ±15%p범위내)을 적용하여 중과세한다.
* 주택거래신고지역
집을 살 때 내는 취득.등록세가 실거래가 기준으로 부과되는 지역. 집값이 월간 1.5% 이상, 3개월간 3% 이상 오른 지역 등이 지정 대상이다 .전용면적 18평을 넘는 아파트나 전용면적 45평 초과 연립주택을 사고 팔 때는 실거래가 등 거래내역을 반드시 시.군.구청에 신고해야 한다.
* 원가연동제
원가연동제는 땅값에 정부가 고시한 표준건축비를 보태 분양가를 정하는 것으로 1998년 분 양가 자율화 이전까지 시행하던 제도다. 때문에 업체 이윤을 줄이고, 분양가를 낮추게 되는 효과를 얻을 수 있고, 높은 분양가가 기존 아파트 값을 밀어올리는 부작용도 줄어들게 됐다. 분양성이 좋아지기 때문에 시장 침체기에는 주택경기를 호전시킬 수도 있다. 하지만, 분양가가 낮아지면 청약과열 현상이 빚어질 수 있고, 공사비가 줄어들어 부실 시공의 여지가 발생할 수도 있다.
* 재건축개발 이익환수제
저층 아파트를 고층으로 재건축할 때 생긴 이익의 일정 부분을 부담금으로 환수하는 것
재건축 개발이익환수 방안으로 수도권중 과밀억제권역에 한정, 재건축사업에 임대주택 공급을 의무화하는 것이다. 즉 재건축 용적률 증가분의 일부를 임대주택으로 건설하여 공공에 공급하도록 의무화하는 것이다. 재건축 임대주택의 건설 및 관리방안은 임대주택은 일반분양주택과 구분하지 않고 혼합배치하고 입주자임대료임대보증금은 시도지사가 결정한다. 그리고 입주과열을 방지하기 위해 분양전환을 불허한다.
* 공동주택기준시가
공동주택 기준시가는 아파트와 연립주택의 기준시가로 매년 1회 이상 건물의 종류, 규모,
거래상황 등을 참작하여 토지와 건물의 가액을 일괄해 국세청장이 산정고시한다. 공동주
택 기준시가는 매년 1회 지난 1년 동안의 아파트가격변동을 반영해 정기 고시하고 있으며, 아파트가격이 연중에 큰 폭으로 오르는 등 기준시가와 실거래가액의 차이가 커지는 경우에 수시로 조정고시하고 있다.
* 1세대 1주택 양도소득세 비과세
1세대가 양도일 현재 국내에 하나의 주택만을 보유하고, 당해주택의 보유기간이 3년이상인 경우 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다. 2004년 1월1일 이후 양도하는 주택 중(고가주택 제외) 서울, 과천 및 5대 신도시(분당, 평촌, 산본, 일산, 중동)일부
지역에 소재하는 주택은 3년 이상의 보유기간 중 반드시 2년 이상을 거주하여야 1세대 1주 택으로 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다.

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