택지개발 및 주거지 개발의 정의, 현황과 공공성 확보 방안

목차

Ⅰ. 서론

1. 연구의 배경 및 목적

2. 연구의 범위 및 방법

Ⅱ. 택지개발의 공공성에 대한 정의 및 실태

1. 기반시설을 갖춘 개발

1) 기반시설의 종류

(1) 단지내 공동시설

(2) 근린공공시설

(3) 자유입지시설

2) 기반시설의 확보실태

2. 환경을 크게 훼손하지 않는 개발

3. 기존의 대규모 단지에 무임승차하지 않는 개발

4. 개발이익을 지나치게 사유화하지 않는 개발

Ⅲ. 택지개발의 추이 및 현황분석

1. 부문별, 지역벌 개발, 공급 추이 및 현황

1) 개발총량의 변화 추이 및 특성

(1) 개발총량의 변화

(2) 개발주체별 역할분담구조

(3) 지역별 공급의 분포특성

2. 개발방식별 실적

1) 토지구획정리사업

2) 택지개발예정지구 개발사업

Ⅳ. 택지개발의 공공성 확보를 위한 최근의 정책

1. 택지개발 공공성 확보정책의 개관

2. 수도권 난개발 방지대책

1) 선계획-후개발 체계 확립

(1) 도시기본계획과 도시계획의 조기 수립

(2) 난개발 우려지역의 도시계획구역 확장 및 도시계획 조기 수립

2) 준농림지역 및 주거지역의 관리강화

(1) 준농림지역에서의 개발요건 강화

(2) 쾌적한 주거환경 조성을 위해 주거지역 관리강화

3. 국토의 난개발 방지 종합대책

1) 개발계획 및 사업에 대한 관리 강화

(1) 개발요건 및 사전계획기능 강화

(2) 개발사업에 대한 관리대책

2) 국토이용 및 계획체계 개편

(1) 선계획-후개발 체계의 확립

(2) 개발허가 절차에서의 투명성 확보

4. 국토이용관리법 시행령 개정안

5. 정책의 쟁점

1) 재원조달의 가능성

2) 주택문제와 환경파괴

3) 부동산 경기 활성화와 난개발

Ⅴ. 택지개발의 대안모색

1. 기본전제

1) 택지개발 수요의 추이와 전망

2) 택지수요의 다양화 고급화

3) 강제수용의 한계

2. 기반시설 공급제도의 개선 방안

1) 독립 자본예산제의 도입

2) 대체시행제의 실시

3) 시설부담금제의 도입

3. 택지개발 방식의 개선

1) 성과주의 용도지역제도의 원리응용

2) 계획단위개발제도의 도입

3) 토지구획정리사업의 적극활용

4) 절충식 택지개발 방식의 활용

4. 택지개발계획 및 행정절차의 개선

1) 도시계획과의 연관성 확보

2) 평형별 배분기준 및 택지공급 가격체계의 재검토

3) 각종 영향평가 규정의 통합 및 기준 재검토

5. 토지개발금융의 활성화

1) 토지개발 채권의 다양화, 활성화, 유동화

2) 부동산금융 관련 규제제도 및 체제의 정비

(1) 부동산 증권화 및 유동화 기반구축

(2) 개발단계에서의 다양한 금융제도 도입

Ⅵ. 결론

* 참고문헌

본문내용

토
현재 택지개발 사업에서 시행하고 있는 인구 환경 교통 영향평가는
개발규모가 일정량을 초과할 경우에만 실시토록 하고 있다. 따라서 재발사업
체들은 이러한 규제(예컨대 5만제곱미터 이상의 택지개발에 대한 교통영향
평가 규정)를 회피하기 위하여 사업자들이 소규모로 분할하여 추진하는 실
정이며, 난개발을 부추기는 요인으로 작용하고 있다. 따라서 단순한 면적기
준을 탈피하여 주변여건과 개발집적도를 종합적으로 감안한 새로운 기준에
마련되어야 할 것이다.
5. 토지개발금융의 활성화
1) 토지개발 채권의 다양화-활성화-유동화
부동산 개발 초기의 자금부담을 경감하기 위해 부동산의 수익성과 자산
가치를 중심으로 한 지분권을 소액화 하여 발행할 수 있도록 하며, 이를 유
통시킬 수 있도록 제도적 기반을 마련할 필요가 있다. 아울러 증권과 채권의
혼합형태인 지분전환채권, 개발이익 참가형 채권 등의 새로운 금융방법의 도
입을 적극 검토할 필요가 있다.
2) 부동산금융 관련 규제제도 및 체제의 정비
(1) 부동산 증권화 및 유동화 기반구축
이제까지 지분제 투자 등 부동산 개발에 있어서의 개발금융은 지분의
분할을 소액화 하여 투자의 접근성은 개선시켰으나, 비과학적이고 불합리한
사업성 검토와 지나치게 많은 구좌를 발행함으로써 이윤을 소멸(squeeze
out)시키고 매매차익도 기대할 수 없게 됨으로써 투자가치가 크게 낮아졌으
며, 분양이 예정대로 되지 않는 경우에는 사기사건으로 끝나는 경우도 종종
있었다.
이러한 문제를 해결하기 위해서는 단기적으로는 보증보험 등 보험이나
보증제도의 확충으로 해결하는 방안을 강구할 수 있겠으며, 장기적으로는 미
국의 부동산투자신탁(REITs)제도의 입법화 등 공적인 개입에 의해 사업성을
기초로 한 부동산의 증권화를 정착시켜야 할 것이다.
(2) 개발단계에서의 다양한 금융제도 도입
준공 이전의 개발단계에서 장기적이고 안정적인 자금의 확보를 위한 증
권화가 필요하다. 이의 전제로서는 (1) 각 단계의 위험도와 문제점에 대한 상
세한 분석을 기초로 사업에의 보증 및 보험기능을 활용하여 위험도를 절감
하고, (2) 투자동기 부여를 취해 투자자에게도 개발이익의 분배가 가능토록
하며, (3) 증권의 발행 시 개발단계의 물건과 보유단계의 물건을 조합하는 전
략을 구사할 필요가 있다
아울러 비소구금융(nonrecourse financing)의 성격을 지닌 사업금음제도
는 개발사업의 사업성을 담보로 융자가 이루어지며 해당기업에는 책임을 묻
지 않는 특성이 있다. 따라서 이를 활용한 개발방식의 도입도 검토해 볼 만
하다.
Ⅵ. 결론
본고에서는 택지 및 주거지 개발의 공공성 확보를 위하여 수도권의 준
농림지를 중심으로 일어나고 있는 난개발을 방지할 제도적 방안을 모색해
보았다. 우선 택지개발의 공공성이란 기반시설을 갖추고, 환경을 크게 훼손
하지 않으며, 기존의 대규모 단지에 무임승차하지 않고, 개발이익을 지나치
게 사유화하지 않는 개발을 의미하는 것임을 밝혔다. 특히 기반시설에서 문
제가 되는 것은 도시계획시설과 주거단지와의 사이에 놓인 근린공공시설이
며, 사회적 분위기에 일방적으로 매도되는 환경훼손이나 개발이익의 사유화
문제는 논쟁의 여지가 있음을 밝혔다.
이렇게 택지개발에서 공공성이 저하되는 요인으로서는 기반시설비용의
증가로 인한 소규모 개발선호 때문이며, 특히 이러한 소규모 개발이 일정한
지역에 집중되는 것이 핵심적인 문제임을 지적함과 동시에 주거근접공간에
서의 기반시설설치규정이 모호함을 지적하였다.
한편 택지개발의 추이 및 현황을 분석한 결과 전체적인 물량은 주택부
족완화와 함께 감소되고 있으며, 공공부문에서는 토지공사와 지방자치단체의
비중이 크지만 지방자치단체의 경우 부동산 경기에 크게 영향을 받는 것으
로 나타났다. 지역별로는 수도권이 매우 큰 비중을 보미고 있으며, 부동산경
기가 불황일 때는 수도권의 비중이 더욱 높아져서 지역별 사업성의 편차가
더욱 커짐을 알 수 있었다.
또한 정부에서 발표한 최근의 난개발 대책들을 살펴보고, 재원조달의 가
능성, 주택문제해결과 환경파괴의 갈등, 부동산 경기 활성화와 난개발 사이
에서 제기되는 쟁점들을 제시하였다.
이상과 같은 분석을 바탕으로 택지개발의 대안을 모색하였는데, 기반시
설 공급제도의 개선방안으로서 지방정부의 독립 자본예산제도 도입, 대체시
행제의 실시, 시설부담금제의 도입이 필요하며, 택지개발 방식에서는 주변여
건을 감안한 기반시설 의무규정의 탄력적 운용, 계획단위개발제도의 실험적
도입, 토지구획정리사업의 적극 활용, 절충식 개발방식의 활용을 주장하였다.
한편, 택지개발계획과 도시계획과의 연관성 확보, 평형별 배분기준 및
택지공급 가격체계의 탄력적 운용, 각종 영향평가 규정의 통합 및 기준채검
토 등도 주장하였다. 마지막으로 투자개발금음을 활성화하여 택지개발사업의
사업성을 제고할 수 있는 여러 가지 방안들을 제시하였다.
택지개발의 공공성은 확보에 관한 사회적 관심은 문민정부 이래 추구해
온 시장경제원리에 입각한 택지개발 정책에 기인하는 바가 크지만, 그렇다고
해서 지나친 규제로 회귀하는 것 또한 바람직하지는 많다고 생각된다. 주택
건설은 계속되어야 할 것이고 이를 질서 있는 개발로 유도하기 위해서는 규
제와 인센티브의 두 가지 대안이 있을 것인데, 과연 어느 정도의 인센티브나
규제가 적정한 것인지 그리고 어느 방법이 더 효과적인 것인지에 대해서는
아직 정확한 결론이 내려 있지 않다. 다만 이제까지는 강력한 규제와 이를
완화하는 방식만이 반복적으로 사용되었을 뿐이다.
* 참고문헌
-안재학(역), 1995, ‘도시학개론;, 도서출판 새날.
-김정호, 김근용, 1998, “주택정책의 회고와 전망”, 국토연구원.
-정의철, 1998. “임대주택건설 활성화 방안 연구”, 서울시정개발연구원.
-윤주현, 김혜승, 1997, “주거복지의 평가와 개선방안”, 국토연구원.
-손경환, 진정수, 1995, “주택관련제도의 정비”, 국토연구원.
-대한주택공사, 1994, '주요국의 임대주택제도 개관'
-한국도시연구소, 1994, '공공임대주택정책의 재평가와 발전방향'
-하성규, 전명진, 윤의영, 2000. ‘현대도시와 사회’, 형성출판사

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영향,   요인,   정의,   개념,   문제점,   배경,   방안,   현황