주택임대차보호법

목차

I.서론

II. 법적성격

III. 대항력과 보증금 회수

IV. 보증금의 회수

V. 존속 기간의 보장과 차임 등의 증감 청구권

VI. 결론

본문내용

물이 매매된 때에 임차인은 매각을 이유로 임대 차 계약을 해지할 수 있다. 그러나 매각을 이유로 임대인의 지위를 승계한자는 임차인에 대한 계약승계의 의무를 가진다.
② 경매에 의한 임차권의 소멸
임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 의한 경배갸 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 임차권은 소멸한다. 단 보증금의 전액 변제되지 아 니 한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다.
2. 계약의 갱신
(1) 묵시의 갱신(법정갱신)
① 임대인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 갱신거절의 통지 등이 없거 나 임차인이 기간 만료 1월 까지 통지하지 아니한 경우 그 기간이 만료될 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다. 단. 임차인이 2기에 달 하는 차임을 연체하거나 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우에는 그러하지 아니 하다.
② 이 경우 임차인은 임대인에 대하여 언제든지 계약해지의 통지를 할 수 있다. 이때의 해지는 임대인이 통지를 받은 날로 부터 3개월이 경과하면 그 효력이 발생한다.
3. 차임 등의 증감청구권
(1) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 대한 조세, 공과 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 차임 등이 상당하지 아니한 때에는 당사자는 장래에 대하 여 그 증감을 청구할 수 있다.
(2) 증액의 경우는 약정한 차임의 20분의 1을 초과하지 못하고, 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다. 단, 감액에는 제한이 없으며 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용하지 않는다.
(3) 월차임 전환 시 산정율의 제한
① 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환 되는 금액에 은행법에 의한 금융기관에서 정하는 대출금리 및 당해 지역의 경 제여건 등을 감안하여 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다. (동법 제 7조의 2)
② 보증금을 월세로 전환하는 경우에 이자율은 최고 연 14% 이내로 제한한다. 이러한 월차임 전환시 산정율의 제한은 전대인과 전차인이 전대차 관계에도 적용된다.
4. 임차권의 승계
임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실 상의 혼인관계에 있는 자는 임차인의 권리와 의무를 승계한다. 이는 상속권자가 없는 동거 가족에게 그의 거주를 보호할 필요성 때문에 주택임대차보호법에서는 민법에 대한 특례를 인정하고 있다
① 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에 가정 공동생활을 하던 “ 사실상의 혼 인 관계에 있는 자” 가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
② 임차인이 사망한 경우에 상속권자가 그 주택에 가정공동생활을 하고 있지 아 니할때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 “사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족”은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
③ 주택임차권이 승계되면 임대차관계에 생긴 채권과 채무는 임차인의 권리와 의 무를 승계한 자에게 귀속된다. 다만 이 경우에 임차인이 사망한 후 1월 이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.
VI. 결론
지금 까지 주택임대차의 목적, 법정성격, 주택임대차의 대항력과 보증금의 회수, 존속기간과 차임 등에 대하여 알아보았다.
아무리 좋은 법이라도 현실에 꼭 맞는다고는 할 수는 없다. 너무 일방적으로 임차인에게만 유리하고 임대인에게는 손해 보는 것 같다. 개선되어야 할 점과 현업에 종사하는 중개업자들이 중개계약 시 주의해야할 몇 가지를 지적하고 싶다.
1. 소액임차인의 범위를 상향조정
수도권 정비계획법에 의한 수도권 과밀억제권 지역에서 6,000만원인데 현재 이 금액으로는 원룸 주택 방 1개도 전세로 얻을 수 없는 현실이다. 최소 1억원 이상 상향 조정해야 하며 그리고 최우선 변제가 적어도 70 % 이상 올려야 현실성이 있을 것 같다.
2.확정일자 인을 반드시 받아야 하나 ?
공인중개사가 중개한 계약서를 또 다시 번거롭게 법원,공증기과, 주민자치센타 등에서 다시 확인절차를 받아야 하는 문제가 있다. 공인중개사가 책임지고 중개하였고 주민등록을 마쳤으면 됐지 굳이 할 필요가 없다고 생각된다. 혹자는 날짜를 변경하여 계약행위를 하면 문제가 발생된다고 우기겠지만 위조할려고 하는 자를 어떻게 막을 것인가
3.임대인에게 너무 가혹하게 의무만 지우는 법이다.
묵시의 경신의 됐을 경우 ; 임차인은 임대인에 대하여 언제든지 계약해지의 통지를 할 수 있다고 하는바 이는 평등의 원칙에도 위반된다. 계약이란 상호 평등하게 이루어 져야 한다.
4.계약기간을 지키지 못하는 임차인이나 임대인의 손해배상 제도를 명시하여한다.
현업에서 가끔 일어나는 문제로 계약기간을 못 채우고 사정에 의하여 이사를 할 경우 . 중개수수료 문제가 생긴다. 확실하게 명시되지 않아 관행으로 임대인이 위반하면 이사비와 중개수수료 정도를 임대인이 임차인에게 지불하는 조건으로 해결하고, 임차인이 위반하면 중개수수료 정도를 임차인이 임대인에게 지불하는 것이 일반적이다.,이것도 잔여기간이 가까우면 해결하기가 더욱 난감하다. 중간에 중개업자만 입장 곤란한 지경이 된다.
5. 공인중개사는 임대차 계약 시 담보설정 관계 및 전체 임차현황을 정확히 확인 설명해야한다.
(1)공인중개사가 임대차 계약 시엔 꼭 확인해야할 항목이지만 등기부 등본을 정확히 확인하여 담보금액, 등 기타 소유권 및 기타 사항을 계약시, 입주시 확인해야 한다.
(2) 요사이 유행하고 있는 소위 말하는 원룸 주택인 다가구 주택을 임대차 중개 시 에는 반드시 전체 임대차 현황을 임차인에게 알려 주어야한다.
(3) 담보가 너무 많다고 느껴지면 중개를 하지말자 .
중개업자는 계약을 해야 수익이 들어오지만 선순위 담보와 전체 임대현황을 정 확히 파악하여 과감히 중개를 자제하는 용기가 필요하다. 왜냐하면 중개 수수료에 너무 욕심이 과다하여 어려운 서민들의 보증금을 제대로 못받는 것을 자초하지 말아야 하겠다.
이상 몇 가지에 대하여 본인의 의견을 개진하였다.
아무튼 주택임대차 보호법은 서민의 주거안정에 많은 공헌을 한 것은 사실이다, 앞으로 현실에 맞게 개정하여 진정 무주택 서민들의 주거안정에 기여하게 될 것을 기대해본다.

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