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목차

Ⅰ. 개요

Ⅱ. 리모델링의 의미

Ⅲ. 리모델링의 현황

Ⅳ. 아파트 리모델링의 시장전망
1. 아파트 리모델링 본격 활성화
2. 동 또는 단지 차원의 서울시 아파트 리모델링 시장, 연평균 4천～7천억원 규모 예상

Ⅴ. 아파트 리모델링의 영향요인

Ⅵ. 아파트 리모델링과 재건축
1. 재건축을 하면
2. 리모델링을 하면
3. 어느 것이 좋을까

Ⅶ. 아파트 리모델링의 문제점
1. 아파트 주민들은 재건축을 여전히 선호하고 있으며, 준공 후 20년 이상된 아파트의 경우 구조안전에 대한 신뢰도가 매우 낮다
2. 현행 건축관련 제도의 한계로 인해 소비자가 지향하는 아파트 리모델링 사업의 추진이 제약되고 있다
3. 아파트 리모델링에 필요한 자금조달이 매우 어려운 실정이다
4. 아파트 리모델링은 주민들의 통일된 합의에 의해 사업을 추진해야 한다

Ⅷ. 아파트 리모델링의 활성화 과제
1. 일관된 주택 정책의 체계 내에서 리모델링 활성화 정책 추진해야
2. 조세․금융상의 지원 방안 시급히 마련해야
3. 수익성 확보 관련 규제완화 검토 필요

참고문헌

본문내용

하는 방향으로 추진할 필요가 있다.
- 따라서 향후의 주택 및 부동산 정책은 신규 주택 수요에 대응한 체계적계획적인 신규 택지 및 주택 공급 확대 정책과 기존 시가지 내 주택단지의 관리와 개선을 위한 재고주택에 대한 리모델링 정책이라는 명확하고 일관된 정책 방향을 설정할 필요가 있다.
2. 조세금융상의 지원 방안 시급히 마련해야
- 현 단계에서 아파트 리모델링을 활성화시키기 위해서는 조세 및 금융상의 지원 제도를 시급히 마련하는 것이 무엇보다 중요하다.
리모델링은 사회적 비용을 최소화시키면서 기존의 주거 수준을 개선시킬 수 있는 사회적으로 바람직한 활동이지만, 투자 주체의 입장에서는 경제적 부담이 적지 않고, 단기적으로 투자의 수익성을 기대하기 어려운 경우가 많다.
특히, 아파트를 거주 수단이기보다는 투자의 대상으로 더 우선시하는 우리의 여건에서 단기적인 수익성 확보가 보장되지 않을 경우 리모델링의 추진이 어려울 가능성이 높다.
- 공공임대 주택의 비중이 높은 선진국의 경우 아파트 리모델링은 정부의 직접적인 재정 보조정책 등을 통하여 시행되고 있다.
독일의 경우 구 동독 지역의 열악한 아파트 주거환경 개선과 에너지 효율 향상을 위하여 총 사업비의 40～60% 가량을 정부가 보조하고 있다.
일본 역시 시영아파트 등 노후 공공 임대 아파트의 평형 확대와 외장설비 리모델링 공사를 정부 재정 보조를 통하여 시행하고 있으며 주민은 약간의 상향된 임대료를 부담한다.
싱가포르는 주택개발청(HDB)이 주도하여 17년 이상 된 아파트에 대하여 업그레이딩(리모델링)프로그램을 추진하고 있는데, 2,000달러 이하 소득자에게는 대출 상환 기간을 최대 25년까지 연장해 주는 등 소득 계층별로 대출금 상환 규모와 기간 등을 달리 설정하고 있다.
- 우리나라는 대부분의 아파트가 개인 소유의 분양아파트이기 때문에 정부의 직접적인 재정 보조 방식보다는 아파트 규모에 따라 차등적인 조세 감면 및 융자 정책을 활성화하는 것이 바람직할 것으로 판단된다.
- 이와 관련 현재 시급히 요청되고 있는 조세금융관련 제도의 개선 방안을 제시하면 다음과 같다.
- 첫째, 현행「조세특례제한법」에서 부가가치세 면제를 인정하고 있는 국민주택 및 당해 주택의 건설용역에 리모델링을 포함시켜야 한다.
재건축 아파트에 대해서는 부가가치세를 면제해 주면서 사업 대상이 거의 일치하면서 사회적 비용을 줄일 수 있는 리모델링 아파트에 대하여 세수 축소를 이유로 포함시키지 않는 것은 논리적으로 타당하지 않다.
- 둘째, 주택재개발 및 주거환경개선사업과 재건축에 대하여 적용해 주고 있는 취득세와 등록세 감면을 리모델링에 대해서도 국민주택 이하 규모에 대해서는 적용시켜야 할 것이다.
현행「서울특별시세 감면 조례」에서 주택 재개발 사업 및 주거환경 사업 시 국민주택의 경우 취득세등록세가 면제되고, 재건축의 경우에는 전용면적 85㎡이하 공동주택에 대해서 차등적으로 경감시켜 주고 있다.
- 셋째, 현재 전용면적 85㎡ 이하의 공동주택 리모델링 시 세대 당 3천만 원, 연리 6%로 지원하는 국민주택기금 융자를 보다 확대 적용시켜 나가야 할 것이다.
전용면적 규모에 따라 저평형 주택에 대해서는 금리 조건을 현행 6%보다 더 인하시키고, 세대 당 융자 규모 및 상환 조건도 개선시킬 필요가 있다.
- 넷째, 리모델링 추진 공동주택의 대출금 이자 상환액에 대한 소득 공제를 시행하여야 할 것이다.
리모델링 공사비가 재건축 비용의 50～80% 수준에 달하여 대부분 보유 주택의 담보를 통하여 리모델링을 추진할 수밖에 없는 상황이다.
- 다섯째, 현재 거의 유명무실하게 운용되고 있는 특별수선충당금제도의 활성화를 위하여 충당금 적립에 따른 일정 금액에 대하여 소득 공제를 해주어야 한다.
장기수선계획의 추진과 리모델링의 체계적인 활성화를 유도하기 위해서 관련 자금의 적립이 필요하며 이를 유도하기 위하여 충당금 적립에 대한 소득 공제와 기타 이와 연계하여 정부 융자를 확대하는 등의 제도적 인센티브가 요구된다.
3. 수익성 확보 관련 규제완화 검토 필요
- 현 상황에서 아파트 리모델링의 추진이 부진한 대표적인 이유 중의 하나는 투자 비용에 비하여 실질적인 재산가치의 증식 또는 수익성 확보에 대한 판단이 서지 않기 때문이다.
즉, 아파트를 재산 증식을 위한 투자 수단으로 인식하는 경향이 강한 사회적 여건 하에서 단기적으로 투자대비 수익성 확보의 실현 가능성이 높지 않을 경우 아파트 리모델링은 활성화되기 어려울 것이다.
- 현실적으로 아파트 리모델링 시 수익성과 관련된 사항은 수직수평 증축 등을 통한 전용공간의 확대에 대한 요구들로서 이와 관련하여 전향적으로 검토할 필요가 있는 조치들을 제시하면 다음과 같다.
- 첫째, 현재 금지하고 있는 세대수 증가를 위한 증축을 허용하는 방안을 검토할 필요가 있다.
용적률을 현행 기준대로 엄격하게 적용하는 한도 내에서 세대수 증가를 위한 수직수평 증축이 가능하도록 할 경우 리모델링의 수익성이 어느 정도 확보될 수 있을 것이다.
- 둘째, 안전진단과 보수보강 등 일정 조건 하에서 벽식 아파트의 내력벽 철거 행위를 허용함으로써 세대 통합 등 융통성 있는 리모델링 행위가 가능하도록 유도하는 방안도 검토할 필요가 있다.
1980년대 이후 건설된 아파트는 대부분 벽식 아파트로서 이러한 전향적인 조치가 주어지지 않을 경우 현실적으로 리모델링의 여지가 높지 않다.
- 셋째, 리모델링 시 확장형 발코니 허용 범위를 전향적으로 검토할 필요가 있다.
현실적으로 세대별 증축은 발코니의 증축을 통하여 가능하나 현행법상 전면적인 확장형 발코니는 허용되지 않고 있는 실정이다.
참고문헌
◈ 박용석, 아파트 리모델링 시장의 성장 전망과 활성화를 위한 과제, 한국건설산업연구원 건설광장, 2000
◈ 성하준, 리모델링 시장에서의 마케팅 전략에 관한 연구, 단국대학교 정책경영대학원 석사논문, 2003
◈ 신현주, WTO체제와 우리 건축설계업계의 진로, 건축가 94
◈ 윤영선, 리모델링의 개념과 시장 전망, 건설관리 4권, 2000
◈ 주택문화사, 아파트 & 주택 리모델링, 2003
◈ 함치선, GS건설 리모델링 팀장, 아파트 리모델링, 2006

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