외국의 공통주택 관리 사례

소개글

외국의 공통주택 관리 사례에 대한 보고서 자료입니다.

목차

목차
▶ 외국의 주택관리제도
▶ 외국의 사례
1. 미국의 공동주택 관리제도1) 의의
2)주민참여
3) 근린협의회의 역할과 기능
4)공동주택관리의 특징
5) 법률체계

2. 일본의 공동주택 관리제도
1) 공동주택 관리체제와 법규
2) 공동주택관리조합
3) 일본의 맨션거주 현황
4) 관련 법령
- 공동주택 유지 . 관리제도에 관한 미국(하와이주)와 일본의 비교

3. 영국의 공동주택 관리제도
1) 의의 2) 공동주택 관리와 주민참여
2) 공동주택관리의 특징

4. 싱가포르의 공동주택관리제도
1) 공동주택관리의 특징
2)공동주택관리 서비스

5. 독일의 공동주택관리제도
1) 공동주택의 관리법규
2) 공동주택의 관리체계

▶ 시사점

본문내용

p-down 방식을 지양하고 Buttom-up방식을 구사하면서 관리운영상의 다양한 주민의 욕구를 반영하고 있다.
외견상 싱가포르의 관리방식은 완전한 사적자치에 일임한 듯 보여지나 관리의사결정기구의 장은 정부의 관료가 임명되는 등 실제로는 관리에 공적개입이 가장 강력하게 이루어지는 국가 중의 하나로 볼 수 있다. 하부의 자율적 기반, 상부의 공적개입이 조화되어 거시적 방향제시에 정부의 의사가 반영되는 체제라 할 것이다. 특히 관리의 핵심사항인 관리조직의 상설화, 그리고 장기수선계획수립과 시행을 통해 선진화된 건축물 유지관리체제를 구축했다고 하겠다. 따라서 우리나라도 관련법을 보완, 자율적 관리의 기반을 구축하고 필요한 사안에 대새허는 곤적개입의 근거를 마련하는 것이 필요하다는 것을 시사하고 있다.
5. 독일의 공동주택관리제도
1) 공동주택의 관리법규
독일은 제2차 세계대전 후 전쟁으로 파괴된 도시를 재건하고 주택난을 극복하기 위해 주로 입주자로부터 선금을 받아 고층 아파트 형식의 임대 부동산을 건설하여 단순히 임차인의 지위로서가 아닌 출자자로서의 소유적 주거를 인정함으로써 소유제도는 인정하였다. 따라서 독일은 1951년 “주거 소유권 및 계속적 주거권에 관한 법률”을 제정하였다.
독일의 주거소유권법에 의하면 건물 중 거주목적으로 제공된 부분에 대해서는 주거소유권이, 거주목적으로 제공되지 않은 부분에 대해서는 구분소유권이 성립될 수 있다. 이 경우 주거소유권은 건물 중 주거목적으로 제공된 부분에 대한 특별소유권과 그에 속하는 공동재산에 있어서의 공유지분이 결합한 것으로 구성하고 있다. 그리고 그 공유재산은 “대지의 특별소유권 또는 제3자의 소유권에 속하지 않는 건물의 부분, 시설 및 설비”를 의미하는 것으로 규정하고 있다.
독일 거주 소유권법은 집합건물의 전유부분에 대한 권리(특별소유권)와 대지 및 집합건물의 공용부분에 대한 권리를 하나로 결합, 일체·불가분으로 구성하여 주거소유권 또는 구분소유권이라는 단일한 권리를 설정하고 있다. 따라서 공동주택 또는 집합건물에 있어서 그 전유부분만을 그에 속하는 공동재산(대지와 건물의 공용부분)에 있어서의 공유지분과 분리하여 양도하거나 각종 부담관계를 설정할 수 없다. 이와 같은 독일의 주거소유권의 개념은 기본적으로는 프랑스 구분소유권과 그 법적 구성을 같이 한다고 볼 수 있다.
또한 독일 민법은 주지하는 바와 같이 구성부분은 독립된 권리의 목적으로 될 수가 없다. 따라서 토지가 양도되면 원칙적으로 그 지상건물도 당연히 함께 양도되고 토지에 대한 저당권의 설정은 당연히 그 토지와 건물에도 효력이 미치게 된다.
이런 점에서 독일의 주거소유권법이 건물부분에 대해 전속적·소유권법 권리, 즉 특별소유권을 인정한다는 것은 위 민법의 규정에 반한다고 볼 수도 있을 것이다. 그러나 그 특별소유권은 토지에 대한 공유부분과 필연적으로 결합시켜 일체로 거래되도록 함으로써 결과적으로는 위 민법 규정 본래의 취지를 부합하도록 운용케 하는 기술적 규제를 강구하고 있다.
2) 공동주택의 관리체계
독일의 주거소유권법은 프랑스에서와 같은 법인격을 갖춘 관리조합까지는 요하지 않지만 일종의 사단적 특성을 가진 주거소유권자 집회, 관리인, 관리고문회로 구성된 사단적 특성을 가진 주거소유권자 집회, 관리인, 관리고문회로 구성된 관리단에 의하여 공동주택이 관리되고 있다. 주거소유권법에 의하면 관리인은 구분소유관계가 성립하면 주거소유권자 집회를 구성하고 그 주거소유권자 다수결에 의하여 관리인 선임이 강제된다. 관리인의 자격에는 제한이 없고 주거소유권자이든 제3자이든 불문한다. 또한 법인 및 조합도 관리인이 될 수 있다. 다만, 관리인은 한사람 또는 하나의 단체이어야 하고 여러 사람이 관리인이 될 수 없다.
관리인의 임기는 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 주거소유권자의 결의에 의하고, 연임할 수 있으나 임기만료 일 년 전에 주거소유권가 집회의 결의가 있어야 한다. 또한 관리인의 권리·의무는 주거소유권법과 민법의 위임·고용에 관한 규정에 의하나 관리인은 대외적으로 주거소유권자를 대리하는 법정대리인으로서 권한을 가지며, 주거소유권자의 결의에 의하여 수권된 범위에서 재판 또는 재산상 청구권을 행사할 수 있다.
주거소유권자집회는 주거소유법 또는 주거소유권자의 약정에 의하여 그 결의를 요하는 사항을 결의하며, 관리인에 의하여 적어도 연1회 소집된다. 결의권의 행사를 보면 주거소유권자 사이에 특약이 없는 한 모든 주거소유권자는 의결권을 가지며, 이 때 주거소유권이 여러 사람의 공유에 속하는 경우에도 그 결의권은 단일하게 행사된다. 따라서, 주거소유자간의 지분의 비율에 의한 의결권의 행사는 허용되지 않는다. 또한 의결권은 대리인에 의하여 행사될 수 있으나 주거소유권과 분리하여 양도하지 못한다.
관리고 문회는 주거소유권자 다수결에 의하여 들 수 있는 관리인의 주의적 감독기관이다. 관리고 문회는 3인의 주거소유권자로 구성되며 제3자나 관리인은 관리 고문회의 위원이 되지 못한다. 특히, 관리고 문회는 관리인의 업무지원을 지원하여, 예산·결산 등 주거소유자집회에서 결의되기 전에 그 내용을 검토하여 의견을 표시할 수 있는 권한이 부여되고 있다.
▶ 시사점
국민의 주택보금률 증대를 위한 정책당국의 오랜 노력의 결과 최근 공동주택은 전체 주택의 과반수를 상회할 정도로 국내에서 가장 보편적인 주거형태로 자리 잡고 있지만 일본이나 미국 등 선진국에서는 아직 그 비중이 크지는 않은 편이다.
그러나 선진국에서는 공동주택 입주자간의 생활관계에서 발생하거나 발생할 수 있는 갈등이나 분쟁, 공동주택의 유지. 보수와 관련하여 상당히 체계적인 입법형태를 갖추고 있다는 점은 주목할 만하다.
국내외 경우에도 공동주택의 관리에 관한 관련 규정들이 주택법을 비롯하여 다수의 법령에서 찾아볼 수 있지만, 공동주택의 주거문화나 입주자의 의식수준이 공동주택 보급률만큼 비례해서 고양되고 있는지에 대해서는 단정하기가 쉽지 않은 실정이다.
이런 측면에서 선진국과의 비교검토를 통해서 국내 공동주택관리의 법제도 개선과 주거문화의 선진화를 촉진할 수 있는 시사점을 확인하는 것은 의미 있는 검토가 될 수 있을 거라 생각된다.

키워드

공통주택 관리,   외국 공통주택,   일본 공통주택 관리,   싱가포르 공동주택관리 제도,   독일의 공동주택관리 제도,   영국의 공동주택 관리 제도