명쾌한 상가임대차상담(1)

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명쾌한 상가임대차상담(1)에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 상가 임대차계약을 한 경우 중개업소에 중개수수료는 얼마를 지급해야 하는지요?
2. 상가건물에 대한 임차인의 계약갱신요구권은 어느 경우에 인정되는가요?
3. 임차한 점포가 원인불명의 화재로 전소한 경우에 누가 책임을 지어야 하는지요?
4. 임차중인 상가가 매도된 경우에 매수한 양수인의 상가명도요구에 대항할 수 있는지요?
5. 상가를 양도하였는데 중개업소에서 중개수수료와는 별도로 권리금에 대한 수수료를 요구하는데 지급해야 하는지요?
6. 상가를 분양 받은 후에 분양광고가 허위, 과장된 사기(詐欺)광
고였다고 주장하며 계약을 취소할 수 있는지요?
7. 상가의 임차인이 양도인에게 지불했던 권리금의 반환을 임대인에게 요구할 수 있는지요?
8. 상가의 임대인이 새로운 임차인을 구해 놓고 보증금을 받아가라고 할 수 있는지요?
9. 임대차계약이 종료된 후 보증금을 반환하지 않아 임차물을 점유하고 있는 경우에도 임대료를 지급해야 하는지요?
10. 임대차계약기간 중 임대인이 임대료를 대폭 인상하겠다고 하는데 임대인의 요구를 받아 들여야 하는지요?


[부록]
상가건물임대차보호법
상가건물임대차보호법시행령

본문내용

청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
제12조(월 차임 전환시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010.5.17>
제13조(전대차관계에 대한 적용 등)
① 제10조부터 제12조까지의 규정은 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다.
② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
제14조(보증금 중 일정액의 보호)
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
② 제1항의 경우에 제5조 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 3분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
제15조(강행규정)
이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
제16조(일시사용을 위한 임대차)
이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
제17조(미등기전세에의 준용)
목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.
제18조(「소액사건심판법」의 준용)
임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 「소액사건심판법」 제6조ㆍ제7조ㆍ제10조 및 제11조의2를 준용한다.
출처 : 법제처
[부록2]
상가건물임대차보호법 시행령
제1조(목적)
이 영은 「상가건물임대차보호법」에서 위임된 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 정하는 것을 목적으로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21>
제2조(적용범위)
① 「상가건물임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이라 함은 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21>
1. 서울특별시 : 3억원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 2억5천만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 1억8천만원
4. 그 밖의 지역 : 1억5천만원
② 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 보증금 외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
③ 법 제2조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다. <개정 2010.7.21>
제3조(등록사항 등의 열람ㆍ제공)
① 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 법 제4조 제1항의 규정에 의하여 등록사항 등의 열람 또는 제공을 요청하는 때에는 별지 제1호 서식에 의한 요청서에 이해관계가 있는 자임을 입증할 수 있는 서류를 첨부하여 당해 건물의 소재지를 관할하는 세무서장에게 제출하여야 한다.
② 법 제4조 제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 사업자등록신청서ㆍ사업자등록정정신고서 및 그 첨부서류와 확정일자를 기재한 장부 중 열람을 요청한 사항을 열람하게 하거나, 별지 제2호 서식에 의한 현황서나 건물도면의 등본을 교부하는 방법에 의한다.
③ 법 제4조 제1항의 규정에 의한 등록사항 등의 열람 또는 제공은 전자적 방법에 의할 수 있다.
④ 법 제4조 제1항 제7호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이라 함은 임대차의 목적이 건물의 일부분인 경우 그 부분의 도면을 말한다. <개정 2010.7.21>
제4조(차임 등 증액청구의 기준)
법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다. <개정 2008.8.21>
제5조(월차임 전환시 산정률)
법 제12조에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 연 1할5푼을 말한다. <개정 2010.7.21>
제6조(우선변제를 받을 임차인의 범위)
법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인은 보증금과 차임이 있는 경우 법 제2조 제2항의 규정에 의하여 환산한 금액의 합계가 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21>
1. 서울특별시 : 5천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 4천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 3천만원
4. 그 밖의 지역 : 2천500만원
제7조(우선변제를 받을 보증금의 범위 등)
① 법 제14조의 규정에 의하여 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2008.8.21, 2010.7.21>
1. 서울특별시 : 1천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) : 1천350만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 900만원
4. 그 밖의 지역 : 750만원
② 임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.
③ 하나의 상가건물에 임차인이 2인 이상이고, 그 각 보증금중 일정액의 합산액이 상가건물의 가액의 3분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금중 일정액의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금중 일정액의 비율로 그 상가건물의 가액의 3분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금중 일정액으로 본다.
출처 : 법제처

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임대차계약,   임대차사례,   상가임대차,   상가임대차보호법