민간개발사업시 도정법과 주택법상의 비교

소개글

민간개발사업시 도정법과 주택법상의 비교에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 도시 및 주거환경정비법에 의한 민간건설사업
2. 주택법에 의한 민간건설사업
3. 도정법과 주택법 사업 시 특징 및 비교
4. 알박기와 알빼기의 모든 것
5. 참고문헌

본문내용

부터 사업부지 내 부동산을 소유해 온 피고인이 이를 매도하라는 피해자의 제안을 거부하다가 수용하는 과정에서 큰 이득을 취했다는 사정만으로 부당이득죄 성립으로 판결내렸다.
‘알박기’는 때에 따라 부당이득죄(형법 제349조 ‘사람의 궁박한 상태를 이용하여 현저하게 부당한 이익을 취득한 자’)로 3년이상의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수도 있으며, 실제로 지난 2004년 서울의 아파트건설예정지의 자투리땅에 알박기를 한 사람에게 실형 10개월의 중형이 선고된 사례가 있다. 하지만 매도를 거부하거나 시세보다 비싼 가격에 팔았다고 해서 무조건 부당이득죄에 해당되는 것은 아니어서, “아파트 건축사업이 추진되기 십수년 전부터 사업부지 내 일부 부동산을 소유하여 온 자가 사업자의 매도 제안을 거부하다가 인근 토지 시가의 40배가 넘는 대금을 받고 매도한 사안”에서는 비싸게 판 것보다는 사업 계획을 미리 알았는지 여부가 더 중요하다고 판단하여 부당이득죄의 성립을 부인한 사례도 있다(대법원 2008도8577 선고 판결).
2)알빼기(매도청구권 악용)
① 알빼기란?
개발회사가 개발을 용이하게 하기 위해 주택법 18조인 매도청구권을 이용하여 사업대상지 중 구입이 용이한 토지를 우선 구입하여 그 주변 알짜배기 땅을 매도청구(사업시작기간으로부터 구입 10년이내)하여 토지를 강제로 수용하는 것이다. 이 경우 매도청구권의 기간의 범위가 너무 광범위하여 개발계획을 실제로 알 수 없는 8~9년전 토지구매들의 선상, 묘, 생활터전 등이 강제수용되는 폐해를 낳고 있어 문제가 되고 있다.
② 알빼기의 사례 및 판례
주택개발업체의 무분별한 매도청구에 ‘알먹기’를 당한 토지소유주는 위 주택법 제16조 제2항과 동법 제18조의 2가 헌법정신에 위배된 법률이며 개인의 재산권을 침해받았다며 헌법소원청구에 이르기도 하였으나, 헌법재판소는 이에 대해 합헌결정했다. (헌법재판소 2009.11.26. 선고 2008헌바13).
반면 매도청구당한 일부 토지주는 “토지주의 권리를 침해해 주택건설사업을 승인했다”며 경기도의 한 지 자체를 상대로 ‘주택건설사업계획 승인처분 취소청구’의 행정소송을 제기하였는데, 법원은 “아파트 건설에 편입되는 원고의 토지가 전체 사업부지의 12.3%에 불과해 이를 제외하더라도 아파트단지 조성이 가능한 점, 편입되지 않아 남게 되는 원고의 토지가 긴 세모꼴 형상을 해 개발가치가 떨어지는 점, 매도요청에 불응해 부당이득을 얻으려는 목적이 없어 보이는 점 등을 종합하면 해당지자체가 재량권을 일탈·남용해 주택건설사업계획을 승인했다”고 판단하여 사업승인을 취소하라고 판결하였습니다. 이는 지방자치단제가 주택건설사업의 승인함에 있어 ‘토지 소유권이나 독자 개발사업 기회를 잃게 될 토지주의 불이익과 주택건설의 공익성’을 객관적으로 비교 판단하여야 한다는 것이다.
과거 ‘알박기’에 대하여 공공의 이익을 보전하기 위해 ‘부당이득죄’로 벌하였듯이, 현재에는 욕심부리고 ‘알먹기’한 개발업체는 ‘개발사업승인 취소’로 모든 것을 잃을 수 있다는 사회적 경종을 울리는 계기가 되었다.
구분
알박기
알빼기
주택법 16조 2항과 18조의2 1항
개념
개발이익이 예상되는 건설업체의 개발계획을 미리 알고 사업대상지 중 중요한 부분의 대상의 토지를 사두었다가 건설업체가 소유한 필지를 매각하라고 하면 매각을 거부하며 많게는 수십배의 보상비를 요구
개발회사가 개발을 용이하게 하기 위해 주택법 18조인 매도청구권을 이용하여 사업대상지 중 구입이 용이한 토지를 우선 구입하여 그 주변 알짜배기 땅을 매도청구(사업시작기간으로부터 구입 10년이내)하여 토지를 강제로 수용하는 것
논란의 중심 - ‘매도청구권‘ 모든 것
1) 매도청구권을 왜 민간에게? 매도청구권의 합당한 범위는? 땅작업엔 수용권이 최고?!
민간업체에 매도청구권을 부여한 것을 놓고 법조계에서 위헌 논란이 없었던 것은 아니다. 헌법 23조 3항은 ‘공공 필요에 의한 재산권의 수용 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다’ 고 규정하고 있다. 재산권은 절대적인 게 아니고, ‘공공의 필요’에 의해 제한할 수 있다는 내용이다. 문제는 민간 업체의 주택 개발이 재산권 제한을 허용할 정도의 ‘공공의 필요’에 해당하는냐는 것이다. 국토해양부 관계자는 ‘이 조항을 도입할 당시 위헌 여부에 대해 충분한 검토가 있었던 것으로 안다’ 고 말했다. 당시는 뛰는 집값을 잡는 것이 급선무였고, 집값 안정이 ‘최고의 선“이었다. 하지만 자투리 땅을 이용한 알박기가 ’공공의 적‘으로 되어 건설업체의 주택사업이 원활히 진행되지 않아 아우성이였다. 알박기가 분양가를 올리고 주택 공급을 지연시켜 결과적으로 주택시장을 불안하게 만드는 주범이라는 주장이었다. 아파트 소비자들도 알박기 규제를 반대할 이유가 없었다.
매도청구권의 범위는 10년 이내인데 이 경우 개발이익이 예상되는 시점과 거리감이 있다. 5~10년전에 개발 계획을 알아 개발이익의 예상하기에는 어렵다. 하지만 10년 이내 취득한 땅에 무제한 매도청굴르 허용한 것은 지나친 재산권 침해일 수 있다. 또한 토지의 면적과 관계없이 매도청구를 허용한 것도 문제로 나타나고 있다.
매도청구권을 행사해 토지를 저렴하게 구입하여 건설업체가 분양가를 낮춘다는 보장은 어렴다. 오히려 민간업체의 개발이익만 늘고, 개발시 토지주는 협상력을 잃어 재산권 침해에 직접적인 영향을 미친다.
하지만 이러한 매도청구권에 만족하지 않고 민간건설업체는 강력한 수용권을 원한다. 개발사업은 속칭 땅작업이 거의 대부분을 차지하고 있다. 이러한 택지를 사들이는 작업이 너무나 수월해져 ‘누워서 떡 먹기’가 될 여지가 충분하다.
참고문헌
1. 김수정, 주택건설사업 승인제도 개선에 관한 연구, 석사학위논문, 경기대학교 행정대학원, 2009
2. 윤혁경, 주택법/도시 및 주거환경 정비법 해설, 2010
3. 김태오, 도시 및 주거환경정비법상 청산금제도 -재개발 사업을 중심으로-, 순천향대학교 「사회과학연구」, 2009
4. 박환용, 사회경제적 여건변화에 대응하는 도시재생정책 : 도시재생에 대응하는 도시 및 주거환경정비 기본계획, 국토연구원, 2007

키워드

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