[2010 부동산 대 예측]

목차

1장 다가올 3년, 부동산시장 대예측
규제의 시대는 가고, 공급 확대의 시대가 온다
2011년, 부동산가격이 꼭짓점에 이를 것이다
강남 신화의 제2라운드가 시작되었다
제2의 강남은 성수와 구로지역이다
뉴타운과 균형발전촉진지구의 시대가 도래했다
고품격 아파트의 형태가 변하고 있다
도시공간의 4차원 혁명이 시작되었다
유비쿼터스 도시의 시대가 왔다
21세기형 신개념 아파트가 뜨고 있다
뜨는 상권은 신설 교통노선과 환승센터에 있다
복합용도 개발이 건물의 가치를 높이고 있다
2010년은 해외 부동산투자의 황금기다
2008~2010년 테마별 부동산 기상도

2장 다가올 3년, 부동산 정책 대예측
이명박 정부의 부동산 세금 정책, 어디로 가나?
한반도대운하사업인가, 혁신도시인가?
노무현 정부 시대의 부동산 정책은 이제 끝났다
과거 역대 정권별 부동산 정책을 뒤집어 보라
2010년은 재건축 재개발 리모델링의 성공 시대다
젠트리피케이션 개념의 도심 활성화 정책이 대세다
지구단위계획 안에 모든 답이 있다
전국적으로 확산될 개발권양도제에 주목하라
수도권 규제 완화로 첨단산업 클러스터가 뜬다
부동산 금융 정책이 부동산을 요동치게 한다
이제 리츠가 부동산시장을 선도한다
장기적인 안목을 가진 새로운 정책이 필요하다

3장 다가올 3년, 주목해야 할 국내 부동산 테마 8가지
사면 오른다는 식의 투자 마인드를 바꿀 때다
균형발전촉진지구가 최우선 관심 종목이다
테마 1_청량리 균형발전촉진지구가 투자 1순위다
테마 2_미아 균형발전촉진지구는 투자 2순위다
테마 3_3차 뉴타운지역 재개발지분을 노려라
테마 4_투자형 리모델링사업을 하라
테마 5_1기 신도시 리모델링 아파트에 투자하라
테마 6_민자역사와 경전철 신역세권의 상가를 노려라
테마 7_임대형 주상복합과 오피스텔에 투자하라
테마 8_합리적인 투자자는 상가에 투자한다

4장 다가올 3년, 주목해야 할 해외 부동산 테마
이제 아시아 부동산 전성시대가 활짝 열린다
외국인투자의 천국, 카자흐스탄을 주목하라
우즈베키스탄이 아시아의 블루오션으로 떠오른다
한국의 디벨로퍼가 대거 진출한 베트남을 주목하라
베트남 부동산의 핵심은 오피스와 고급 주택이다
노후 대비용 부동산은 말레이시아에 있다
해외 부동산투자를 결정하는 요인은 무엇인가?
해외 부동산투자에서의 리스크는 무엇인가

본문내용

양도세가 없는 국가에서 부동산을 매도하고 국내로 양도차익을 들여오면 국내의 양도세율 부과 기준에 맞추어 세금을 징수한다는 얘기다.
노후대비용 부동산은 말레이시아에 있다
최근 은퇴이민지로 물가가 싸고 적절한 투자비용으로 각광받고 있는 곳은 동남아시아이다. 그 중에서 말레이시아는 노후 대비 투자처로 손색이 없다. 상대적으로 저렴한 비용으로 은퇴이민을 할 수 있는 데다 영어와 중국어를 모두 사용하므로 자녀들 유학을 위한 이민이 늘었기 때문이다. 말레이시아는 “말레이시아 세컨드 홈 프로젝트”로 외국인 거주를 장려하고 있다. 그리고 2007년 4월 부동산에 대한 양도세, 전매 제한, 외국인 소유 상한제들을 폐지해 인기 투자지역으로 급부상 중이다.
말레이시아의 가장 큰 매력은 안정성이다. 외국인도 토지와 건물을 소유할 수 있고, 변호사 에스크로 제도와 등기제도로 인해 안전한 투자처로 인식되고 있다. 법과 정책 모두 외국인 투자자에게 우호적이다. 현지 은행에서 집값 70～80%까지 대출이 가능해 레버리지 효과도 노릴 수 있다. 말레이시아의 주택 수급 동향을 보면 공급이 부족하지만 수요가 많기 때문에 가격이 오를 수밖에 없다. 집값 상승률이 두드러진 물건은 외국인 투자자들과 현지 부유층을 기반으로 한 고급 주거단지, 외국인 밀집 주거 지역 내 대형 건물 등이다. 외국인에게 인기 있는 부동산은 말레이시아 수도 쿠알라룸푸르 시내에 밀집되어 있다. KLCC(쿠알라품푸르 컨벤션 센터) 주변과 센툴, 몽키아, 방사, 암팡 지역 등이 있다.
말레이시아 부동산 투자에서 유의할 점은 다음과 같다. 첫째, 우리나라와 달리 분양면적이 아닌 전용면적을 기준으로 분양가를 산정한다. 분양면적을 기준으로 분양하는 것은 분양가를 뻥튀기하기 위한 것이므로 주의해야 한다. 둘째, 말레이시아는 내부 인테리어를 하지 않는 소위 골조 아파트를 짓는다. 또한 우리나라 아파트처럼 기본적인 옵션이 포함되지 않는다. 한편 국내 대행업체 대신 현지 업체와 직접 계약해야 수수료를 줄일 수 있다. 투자형 부동산의 경우 수익률도 꼼꼼히 따져보아야 한다. 말레이시아에서 가장 임대가격이 높은 KLCC 주변도 평균 임대수익률은 연 7% 정도일 뿐이다.
해외 부동산 투자에서의 리스크는 무엇인가?
해외부동산 투자에는 컨트리 리스크, 지역 리스크, 물건 리스크, 시점 리스크, 외환 리스크, 법률 리스크, 세금 리스크 등의 리스크가 있다. 컨트리 리스크는 투자를 하는 나라에 대한 리스크를 말한다. 이와 관련 군사정치나 공산주의 정권이 있는 나라보다 민주주의 하에 있는 자유주의 국가가 좋다. 또한 외국인 부동산 투자에 대해 차별이 없고 법률이나 세제 등의 상이점이 없는 것이 중요하다.
투자지역도 중요하다. 미국을 비롯한 선진국 시장에 투자할 때는 그 나라의 투자대상 도시를 다음과 같이 분류할 수 있다. ① 동경형: 인구유입이나 경제활동이 활발하며 부동산 상승률이 높다. ② 샌프란시스코형: 부동산 상승률이 높지만 수요가 생기면 주변 개발과 연계되어 상승이 억제된다. ③ 휴스톤형: 경제활동 정체로 인구 유출이 생기고 하락이 계속된다. ④ 시드니형: 인구유입이 없으며 경제활동도 일정하며 부동산 상승률과 하락률이 작다. 지역을 골랐다면 같은 지역에서도 상승이 심한 지역과 그렇지 않은 지역을 구분해야 한다.
해외부동산 대상 물건에는 콘도미니엄, 단독주택, 아파트, 오피스 빌딩, 쇼핑센터, 골프 코스, 농원, 공업단지, 호텔 등이 있다. 이 중에서 개인 투자자가 접근하기 쉬운 물건은 콘도미니엄, 단독주택, 아파트, 쇼핑센터 정도이다. 이들 물건이 유동성이 높은지, 임차인은 찾기 쉬운지, 운영 관리가 용이한지 등을 따져 보아야 한다.