부동산 등기!!!

소개글

부동산 등기!!!에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 소유권 이전의 요건
부동산 매매계약이 체결되면 매도인은 매수인에게 부동산의 소유권을 이전하여 주어야 할 채무를 부담하며 그 채무의 이행을 위하여는 매수인앞으로 소유권 등기가 넘어가야 한다.
우리 민법은 부동산물권변동에 관하여 이른바 “성립요건주의”를 채택하고 있으므로(민법 제186조), 아무리 매매계약을 체결하고 매매대금을 전부 지급했다 하더라도 등기를 넘겨오지 않는 이상 완전한 소유권자가 될 수 없다. 물론, 상속, 공용징수 (예컨대, 토지수용), 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니하나 이 경우에도 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다(민법 제187조).
부동산 등기에 관하여는 여러가지 기술적이고 어려운 문제가 제기되고 있으나 이하에서는 부동산 등기에 관한 기본적인 사항만을 살펴보기로 한다. @p124 각자가 자기가 살고 있는 주택의 대지와 건물등기부등본을 관할 등기소에서 발급받아 등기부의 구조 및 기재사항등을 세심히 살펴보기로 하자.
2. 부동산등기의 의의 및 종류
(1) 부동산등기의 의의
#1 등기라 함은 등기부라 불리우는 일종의 공부에 일정한 사항을 기재하는 것 또는 기재된 것을 말한다. 등기에는 부동산등기, 선박등기, 법인등기, 입목등기 등이 있다.
#2 부동산등기라 함은 등기공무원이라고 일컬어지는 국가기관이 등기부라고 불리는 공적 장부에 부동산의 표시 또는 부동산에 관한 권리관계에 관하여 일정한 사항을 기재하는 것 또는 이렇게 기재된 것 자체를 말한다.
(2) 부동산등기의 종류
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분류기준: 등기: 내용: 예: 관련조문
기재내용:
1. 기입등기: 새로운 등기원인에 대해 새로기재: 소유권보존등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기: 부동산등기법 제57-62조
2. 변경등기: 후발적 사유로 등기된 사항을 변경: 건물분할, 합병등기, 저당권이율변경등기, 소유자의 주소, 명칭의 변경등기: 부동산등기법 제63-65조
3. 경정등기: 등기와 실제관계의 불일치를 시정: - 부동산등기법 제71-74조
4. 말소등기: 설립된 등기내용 전부를 말소, 등기부에 말소의 취지를 기재함: 변제로 인한 저당권소멸의 경우 무효인 토지소유권의 양도의 경우: 부동산등기법 제166-172조
5. 회복등기: 소멸된 등기를 회복: 멸실회복등기, 말소회복등기: 부동산등기법 제24, 75, 76조 제79-84조 @p125
형식, 등기방법:
1. 주등기: 등기부의 갑구란, 을구란의 순위번호에 독립된 번호를 붙여서 하는 등기: - 부동산 등기법 제57, 58조
2. 부기등기: 주등기와 동일성을 유지, 주등기의 순위보유를 위한 등기, 주등기의 번호를 사용하고 그 번호의 아랫쪽에 부기등기를 기재: - 부동산등기법 제6조제1항, 제60조
효력:
1. 종국등기(본등기): 부동산물권을 발생, 변경, 소멸시키는 등기: 기입등기, 경정등기, 변경등기, 말소등기, 회복등기, 멸실등기
2. 예비등기:
#1 가등기: 본등기의 순위를 보전해 두기 위해 미리 하는 등기, 등기절차가 간편, 등록세가 적으며 채권담보 수단으로 활용 용이: #a 부동산물권변동을 목적으로 하는 청구권을 보전할 경우, 그 청구권이 시기부 또는 정지조건부인 경우, 기타 청구건이 장래에 확정될 것인 경우. 부동산등기법 제3조. #b 차주가 차용물에 갈음하여 다른 재산권이전을 예약함에 있어 이를 담보할 경우 가등기담보 등에 관한 법률 제1조
#2 예고등기: 등기원인의 무효, 취소로 인하여 등기의 말소, 회복의 소가 제기되었음을 선의의 제3자에게 알리기 위하여 법원의 촉탁으로 하는 등기 @p126
3. 등기소와 등기공무원
(1) 등기소
#1 등기소의 의의
등기소란 등기사무를 처리하는 국가기관으로서 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 등기소를 말한다. 따라서 등기소라는 현실의 명칭을 가진 관서만이 등기소는 아니다. 법원조직법에 의하면 등기사무를 담당하는 국가기관은 법원이며, 법원 중에서는 지방법원과 지방법원지원이 관할 구역 내의 등기사무를 관장한다.
한편, 지방법원은 그 관할구역 내에서 그의 등기사무의 일부를 처리케하기 위하여 지방법원지원 외에 따로 등기소라는 명칭을 가진 관서를 둘 수 있고, 등기소의 설치, 폐지 및 관할은 대법원규칙을 정하는 것으로 하고 있다.
이에 따라 ‘등기소의 설치와 그 관할구역에관한 규칙’이 마련되어 있다. 등기소는 등기공무원, 즉 인적요소와 등기부를 포함한 등기에 각종 장부인 물적요소로 구성된다.
#2 등기소의 관할
구체적인 등기절차에 관하여 그 사무를 현실적으로 다루어야 할 등기소가 정하여져 있다. 즉 등기할 권리의 목적인 부동산의 소재지를 관할 하는 지방법원, 지방법원지원 또는 등기소가 관할 등기소이다. 바꾸어 말하면, 각 등기소는 원칙적으로 그의 관할 구역 내에 소재하는 부동산을 목적으로 하는 권리에 관하여서만 등기사무를 행할 권한을 가진다.
각 등기소의 관할 구역은 대체로 행저구역인 시, 구, 군을 기준으로 해서 정하여져 있다.

본문내용

과 을의 매매계약을 체결하고 계약금, 중도금이 지불된 상태라면 계약의 구속력은 강하게 유지된다. 계약금만 지불된 상태라면 갑은 이미 받은 계약금의 배액을 을에게 지급하고 을은 이미 지불한 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있다. 이 경우에도 상대방이 계약해제의 사실을 알도록 매매계약의 해제를 통지하여야 한다. 그런데 계약금은 물론 중도금이 지불된 상태에서는 을이 잔금을 정해진 기일에 지불하지 않는다고 하여 갑이 매매계약을 곧바로 해제할 수 없다. @p142 이 경우에는 갑이 을에게 상당한 기간을 정하여 잔금의 이행을 최고하고 그래도 을이 잔금을 지불하지 아니한 때에 비로소 그 매매계약을 해제할 수 있게된다.
위와 같이 잔금의 이행을 최고할 때 갑으로서는 을이 잔금을 지불하면 즉시 소유권 이전등기에 필요한 서류들(등기필증, 인감증명, 주민등록등본, 검인계약서 등)을 준비하지 않으면 안된다. 이행을 최고하거나 계약을 해제하는 경우에는 내용증명우편을 이용하는 것이 후일의 분쟁을 대비할 수 있다. 따라서 이행을 최고하지 않거나 소유권이전등기에 필요한 서류들을 준비하지도 아니하여 이행을 최고하여 해제하더라도 계약해제의 효력을 발생하지 않고 매매계약의 효력은 그대로 유지된다. 갑이 을과의 매매계약을 유효하게 해제하지 않은 상태에서 다른 사람과 매매계약을 체결하는 경우 갑은 형사상 배임죄의 책임을 면할 수 없으니 주의를 요한다.
둘째 사례는 계약의 이행을 거절하는 상대방에 대하여 어떠한 방법으로 계약을 실현시킬수 있는가 하는 문제이다.
병이 정에게 중도금까지 치루고 잔금지급기일에 잔금을 준비하고 약속장소에 나갔으나 정이 잔금을 지급받지 않는다면 이는 정의 책임있는 사유로 인한 이행지체에 해당하고 정이 마음대로 계약재제는 할 수 없게 된다. 만약에 병이 잔금지급기일에 잔금을 정에게 지불하지 않는다면 정이 그 계약을 해제할 수 있기 때문에 거래의 실제에서는 정이 계약해제의 구실을 찾기 위하여 스스로 잔금수령을 거부하거나 자리를 피하여 병이 잔금지불을 못하도록 해 놓고 잔금지급기일이 지났다고 하면서 먼저 계약해제를 들고 나오는 경우가 많다.
이러한 경우를 대비하기 위하여 병은 잔금을 법원공탁과에 공탁해 두어야 안전하다. 공탁을 하게 되면 정이 잔금을 지급받은 것과 같은 효과가 생기게 되고 정은 매매계약을 해제할 수 없게 된다. 병은 공탁 후 정을 상대로 잔금을 공탁했으니 소유권이전등기에 필요한 서류들을 넘겨 달라는 통지를 보내고(확실히 하기 위하여 내용증명우편을 이용한다) 그래도 정이 이를 거절하면 병은 정을 상대로 관할법원(여기서는 부동산의 소재지나 정의 주소지를 관할 하는 @p143 민사지방법원)에 소유권 이전등기 절차 이행 청구의 소송을 제기하여 승소판결을 받으면 그 확정판결에 기해 병이 단독으로 소유권이전등기를 마칠 수 있다.
병이 정을 상대로 소유권 이전등기 절차 이행 청구의 소를 제기하는 경우의 소장을 예시하면 다음과 같다.
병이 판결을 받기 전에 정이 제3자에게 그 중 양도해 버릴 경우를 대비하여 부동산처분금지 가처분신청을 하여 가처분등기를 하여 두어야 병이 안전하게 이 사건 토지의 소유권을 넘겨받을 수 있다.
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소장
원고: 병
서울 동대문구 회기동 10
피고: 정
서울 서대문구 연희동 100
등기부상 주소: 서울 동대문구 청량리동 100
소유권 이전등기 절차 이행 청구의 소
청구취지
1. 피고는 원고에게 별지목록기재 부동산에 관하여 1992. 5. 1. 매매를 원인으로 한 소유권 이전등기 절차를 이행하라.
2. 소송비용은 피고의 부담으로 한다.
라는 판결을 구합니다.
청구원인
1. 원고와 피고는 1992. 5. 1. 피고소유의 별지목록기재 부동산에 관하여 매매대금을 @p144 금 1억원으로 하고 계약금 1,000만원은 계약당일에, 중도금 4,000만원은 같은 달 15일, 잔금 5,000만원은 같은 달 31,에 각 지급하기로 하는 부동산 매매계약을 체결하고 원고는 계약금을 피고에게 지급하였읍니다.
2. 원고는 약정기일에 피고에게 중도금을 지불하고 잔금기일에 잔금을 준비하여 약속한 장소에 나갔으나 피고가 잔금수령을 거부하여 원고는 잔금을 변제 공탁하고 소유권이전등기 서류를 교부하여 줄 것을 요청하였으나 이에 응하지 아니하여 본소 청구에 이르렀습니다.
입증방법
1. 갑 제1호증의 1 등기부등본
1. 갑 제1호증의 2 토지대장
1. 갑 제2호증 부동산매매계약서
1. 갑 제3호증의 1, 2 각 영수증
1. 갑 제4호증 공탁서
1. 기타 필요한 입증방법은 변론시 제출하겠습니다.
첨부서류
1. 위 입증방법 각1통
1. 소장 부본 1통
1993. 2. 1.
위 원고 병(인)
서울 지방법원 북부지원 귀증
@p145
목록
서울 동대문구 청량리동 100
대 1,000평
- 이상 -
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부동산 처분금지 가처분 신청
채권자: 병
서울 동대문구 회기동 10
채무자: 정
서울 서대문구 연희동 100
등기부상 주소: 서울 동대문구 청량리동 100
목적물의 표시: 별지 목록기재와 같음.
목적물의 가격: 금 40,000,000원
신청취지
채무자는 별지 목록기재 부동산에 대하여 양도, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분을 하여서는 아니된다.
라는 재판을 구합니다.
신청이유
1. 채권자와 채무자는 1992. 5. 1. 채무자 소유의 별지 목록기재 부동산에 관하여 매매대금을 금 1억원으로 하고 계약금 1,000만원은 계약당일에, 중도금 4,000만원은 같은 달 15일에, 잔금 5,000만원은 같은 달 31일에 각 지급하기로 하는 부동산 매매계약을 체결하고 채권자는 계약금을 채무자에게 지급하였습니다.
2. 채권자는 약정기일에 채무자에게 중도금을 지불하고 잔금기일에 잔금을 준비하여 약속한 장소에 나갔으나 채무자가 잔금수령을 거부하여 채권자는 잔금을 변제공탁하고 채무자를 상대로 소유권 이전등기 절차이행 청구소송을 준비중에 있으나 채무자가 위 부동산을 제3자에게 처분하여 소유권 이전등기를 경료한다면 채권자가 본안 소송에서 승소한다 하더라도 권리를 실행하지 못하거나 또는 이를 실행함에 있어 현저히 곤란할 우려가 있으므로 이 사건 가처분 신청에 이른 것입니다.

키워드

부동산,   등기