토지의 자연적 특성

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토지의 자연적 특성에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

분석은 신규시장과 재고시장에 대한 병행분석이 필요하게 된다. 이 때 내구성은 재고시장형성에 영향 을 준다.
④ 생산자의 입장에서 내구성은 투하된 자본을 회수하는데 많은 시간이 걸린다는 것을 의미한다.
⑤ 소비자의 입장에서 내구성은 주택은 할부판매(주택금융)가 소비자의 합리적인 소비행위에 더 적합한 근거가 된다.
⑥ 부동산학에서 가치라는 용어를 주로 쓰는 이유는 내구성에 기인 한다.
(2) 분할가능성
① 부동산권리는 경제적 가치가 있으면 투자자의 특정목적에 적합하게 분할해서 거래할 수 있는데 이러한 경제적 특성을 분할가능성이라고 한다.
② 부동산소유권은 여러 가지 권리의 묶음(내용 또는 공간상)으로 구성된다.
(3) 위치성
위치성은 해당 토지에 대한 개인이나 집단의 상호 선택과 선호의 결과로 나타난다.
(1)부동성(지리적 위치의 고정성,비이동성)→지역분석(적합의 원칙,경쟁의 원칙 근거)ⓐ동산과 부동산의 구분 근거가 된다.
ⓑ부동산 활동을 국지화,임장활동;정보활동화 →공인중개사 제도와 밀접
ⓒ부동산 시장을 불완전 시장;추상적시장,하위시장,부분시장화 시킨다.
ⓓ토지의 이용방식 및 입지선정,중요성 강조,제도적 규율이 쉽다.
ⓔ부분시장별로 초과수요와 초과공급을 지속화시킨다.
ⓕ저당권 설정의 근거,지방자치단체의 조세수입발생근거가 된다.

(2) 부증성(수량고정성,면적의 유한성,비생산성,공급의 경직성)

ⓐ물리적 공급곡선은 수직으로 완전비탄력적 ;수요에 의해서만 가격이 결정된다.
ⓑ생산비법칙이 원칙적으로 적용되지 않아서 표준적 균형가격 형성이 어렵다.
ⓒ토지 이용의 집약화 or 집약적 토지 이용을 하게 만드는 근거가 된다.
ⓓ지가앙등 및 경제적 지대 발생의 근본원인이 된다.
ⓔ사회성,공공성의 강조로 토지공개념의 이론적 근거가 된다.
ⓕ공급자 경쟁보다 수요자 경쟁을 유발시킨다.

(3)영속성(항구성,불변성,불괴성,비소모성)→예측의 원칙 근거

ⓐ부동산 활동의 장기적배려를 요한다.저축수단으로서 중요성과 투자 or투기 유발 요인
ⓑ토지의 가치를 자본화가치로 나타나게 한다(가치보존 수단으로서 중요성)
ⓒ교환가치와 용익가치의 동시향유가 가능하고 부동산 관리의 중요성을 갖게 한다
ⓓ토지에 물리적 감가상각의 적용은 어려우나,경제적.기능적 감가상각은 가능하므로직접법으로 순수익의 환원을 가능케 한다.
ⓔ임대차 시장 발달의 근거가 된다.

(4)개별성(비대칭성,비동질성,이질성,고유성) →개별분석

ⓐ일물일가의 법칙이 적용되지 못한다.
ⓑ부동산 가격형성을 개별화시키고 감정평가3방식의 성립근거가된다.
ⓒ부동산 간의 비교를 어렵게 하고,견본거래가 불가능,표본추출의 어려움,
상품의 비표준화,부동산 유통기구의 비조직화를 가져온다.
ⓓ가격제원칙 중 대체의 원칙이 적용되기 어렵다.

(5)인접성(연접성,연결성) →지역분석(적합의 원칙, 외부성의 원칙 근거)

ⓐ각각의 부동산은 인지와의 협동적 이용을 필연화시킨다.
ⓑ소유와 관련하여 경계문제를 불러 일으킨다.
ⓒ개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다.
ⓓ부동산의 용도적 측면에서의 대체가능성을 존재하게 한다.

키워드

토지,   특성