토지의 특성과 상담

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토지의 특성과 상담에 대한 보고서 자료입니다.

본문내용

근거가 된다.

(4)개별성(비대칭성,비동질성,이질성,고유성) →개별분석

ⓐ일물일가의 법칙이 적용되지 못한다.
ⓑ부동산 가격형성을 개별화시키고 감정평가3방식의 성립근거가된다.
ⓒ부동산 간의 비교를 어렵게 하고,견본거래가 불가능,표본추출의 어려움,
상품의 비표준화,부동산 유통기구의 비조직화를 가져온다.
ⓓ가격제원칙 중 대체의 원칙이 적용되기 어렵다.

(5)인접성(연접성,연결성) →지역분석(적합의 원칙, 외부성의 원칙 근거)

ⓐ각각의 부동산은 인지와의 협동적 이용을 필연화시킨다.
ⓑ소유와 관련하여 경계문제를 불러 일으킨다.
ⓒ개발이익의 사회적 환수논리의 근거가 된다.
ⓓ부동산의 용도적 측면에서의 대체가능성을 존재하게 한다.
부동산분양상담사란 무엇인가?
1. 분양상담이란
부동산분양시장 현장에서 일하는 분양상담요원들의 경쟁력을 한 단계 높이고 분양상담업무의 현장에서 실무적으
로 갖추어야 할 부동산 지식과 전문적인 마케팅 기법을 습득하여 업무를 수행하는 것이다.
2. 분양의 목적
유휴화된 부동산을 개발하여 가장 필요로 하는 사람들에게 널리 홍보하여 회사와 수요자인 고객들과 더불어 이익을 공유함과 동시에 지역의 중심적인 역할 및 지역경제에도 한몫을 담당하게 함을 목적으로 한다.
3. 분양의 목표
분양하고자 할 대상물건을 정해진 일정기간 내에 최대한 상품판매율을 높여 시행자의 자금흐름을 원활하게 한다.
분양예산을 적절하게 배분 사용함으로써 피분양자인 고객들에게도 질 높은 여러 가지 서비스를 제공하여 분양물건자체의 가치를 보다 높게 창출하는 것을 목표로 한다..
부동산분양상담사의 필요성
· 부동산분양이란?
부동산경기가 불투명하고 무분별한 부동산개발로 인한 공급과잉과 유통시장개방에 따른 대규모의 외국 투자가들이 부동산시장에 진출, 이에 대응하기 위해 국내업체들이 다점포화 체제 구축에 박차를 가하고 있다.
이러한 시대의 흐름으로 외국의 부동산 투자회사들에 비해 상대적으로 부동산시장을 잠식당할 소지가 높은 중소업체들의 부동산개발과 소비자 대응 등을 어떤 방법으로 대처해야 할 것인가를 알아두어야 할 것이다.
과대한 부동산개발로 인해 똑같은 부동산이 없듯이 개별 부동산을 특성에 따라 단점을 보완하여 장점을 부각시키며 고객들의 차별화 전략 등 필요에 의해 구입할 수 있도록 구매를 창출시키며 적절한 예산배분으로 일정한 기간 안에 상품을 판매할 수 있도록 함이 분양전략이라 하겠다. 부동산분야의 업종에도 다양화와 전문화가 급속도로 요구되고 있으므로 특히 부동산분양업계의 전문상담요원이 필요한 시점이다.
그 근거로는 올들어 건설업체들이 국내에서 수주한 공사금액 31조5천956억원 중 아파트나 주상복합아파트 등 주거용 건축물은 모두 14조8천191억원으로 전체수주액의 46.9%에 달하는 것으로 조사됐다(자료 : 2002년 8월 19일 대한건설협회).
이러한 시장규모로 미루어 볼 때 부동산분양업은 능력만 있으면 진입이 가능하므로 매력이 넘친 업종이다.
· 시세이하의 가격
☞부동산을 조금만 유심히 살펴보면 시가의 반값, 공시지가 이하의 판매, 또는 감정평가 이하에 구입할 수 있다고 여러 가지 매스미디어를 통해 수요자인 고객들에게까지 전달되고 있다.
· 공급과다현상
일상적으로 접하는 매스미디어에 의해 여러 가지 형태의 수많은 분양광고들이 범람하고 있다.
정부의 택지 및 상업지의 공급과잉과 각 업체들의 무분별한 개발, 대기업의 사업다변화에 따른 대형소매점 진출 소비자 수요예측 및 적절한 대응책 실패에 따른 정체된 미분양물건, 입주 후에도 미분양으로 남은 물건 등 기타사유에 의해 분양물건이 산재되어 있다.
부동산분양상담사의 역할 및 진로
(1) 부동산분양상담사의 업무
현재 시점에 여러 가지 동향을 파악하고 사후 입점까지의 미래를 예측한다.
분양대상건물에 대한 정보 조사 분석작업
분양대상건물에 대한 특성을 파악하여 장점을 부각시키며 단점을 보강하는 기획작업
단계별 분양실시를 위한 능률적인 영업조직작업
최상의 목표달성을 위한 능률적인 영업조직 작업
분양대상건물의 특성을 최대로 살릴 수 있는 매체 홍보전략
고객의 마음을 직접 콘트롤할 수 있는 과학적인 텔레마케팅 전략
대상건물 특성 및 사회의 사정 및 기타 여건을 고려한 특별분양전략인 사업설명회 분양전략
☞ 경매물건의 장점
공신력있는 감정평가 기관에 의해 가격이 평가되므로 일반 부동산에 비해 가격에 대가 신뢰가 높다. 또한현재 개인 및 회사의 파산등으로 경매 물건이 날로 폭주하고 있어 우량물건이 시장에 많이 나오고 있다.

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토지,   특성