<인구 감소 시대 - 부동산 영향>!!!

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<인구 감소 시대 - 부동산 영향>!!!에 대한 보고서 자료입니다.

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한국 부동산은 지금까지 ‘불패신화’를 이어왔다. 2003년 출범한 참여정부가 이 상승세를 깨보겠다며 의지를 불태웠으나 성공했다고 평가하기 어렵다. 강남 아파트를 타깃으로 한 8·31 부동산종합대책은 도리어 강남 과 경기 분당 지역을 올리고, 강북 지역 아파트 값을 떨어뜨리는 결과를 낳았다.

하지만 앞으로도 부동산 값이 계속 오른다고 장담하기는 힘들 것 같다. 인구 감소 때문이다. 2020년 4990만명을 정점으로 인구가 줄어든다는 전망에 따라 주택 수요 도 감소할 가능성이 높다.

○ 출산율 감소 집 남아돌아
기본적인 분석방법은 출생률이다. 가장 신생아가 많았던 시기는 70~72년. 연간 100 만명 이상 출생했다. 그러나 그 뒤로는 줄곧 하향곡선을 그려 2000년 이후로는 40 만명대로 떨어졌다. 70~72년생들이 주택을 살 시기는 대략 2000~2010년쯤. 그 뒤로 는 주택 구매율이 떨어질 수밖에 없다는 얘기다.

윤여필 박사(전 현대경제연구원 연구위원)는 50년에서 60년 초반 사이에 태어난 베 이비 붐(Baby Boom) 세대가 부동산 가격상승의 견인차 역할을 했다고 본다. 그는 “50년대 출생자들이 30대 중반이 된 86년부터 40대 초반인 91년까지 집을 사들였 다”고 주장했다.

91년에서 99년까지는 정부의 주택 시장 억제정책과 IMF 외환위기로 타격을 입은 베 이비 붐 세대가 주택 구입을 줄여 집값이 떨어졌다. 그러나 윤 박사는 “실증적으 로 분석해보니, 60년대 초반 출생자들이 IMF 외환위기에서 어느 정도 벗어나고 40 대 초반이 된 2000년 주택가격이 다시 올랐다”고 밝혔다.

이 분석에 따르면 베이비 붐 세대의 주택구입 사이클이 끝나면 부동산 가격은 하락 한다. 주택보급률도 향후 부동산 값 하락 쪽에 무게가 실린다. 2005년 기준으로 전국의 주택보급률은 100%를 넘어선 102%에 달한다. 서울과 수도권도 90%에 육박한다. 게 다가 정책적으로 1가구 다주택자를 억제해 수요를 줄인다면 집은 더욱 넘쳐날 전망 이다.

강창희 미래에셋퇴직연금연구소 소장은 외국 사례를 들었다. 그는 “미국의 70년대, 일본의 80년대 사회간접자본(SOC) 투자가 끝나면서 임대아 파트 공급이 크게 늘어나 부동산 가격이 하락했고 우리나라도 이 시기에 근접했다 ”며 “특히 우리나라 출산율이 급격히 떨어져 장기 주택수요가 크게 늘어나기 힘 들 것”이라고 예측했다.

○ 고령화로 금융자산으로 이동
자산구조가 점점 변할 것이라는 주장도 설득력을 얻고 있다. 먼저 베이비 붐 세대 의 자산비중 변화부터 보자. 이들이 주택을 구입하기 시작한 80년대 말과 2000년대 초반, 가계대출이 급증했다. 2000년대 대출 중 절반 이상은 주택관련 대출이었다. 그러나 베이비 붐 세대가 퇴직할 때는 노령 소비를 충당할 재원 마련을 위해 부동 산을 팔 수밖에 없다는 것이다.

윤 박사는 “2000년 금융 자산은 16.6% 증가한 1541조원, 60대 인구 1인당 보유 금 융자산은 2020년 경 약 2000만원에 불과하다”며 부동산 매각이 불가피하다는 논리 를 폈다.

부동산 규제정책도 영향을 끼치고 있다. 종합부동산세 부과대상이 ‘6억원 초과’ 로 내려와 강남의 어지간한 아파트는 해당된다. 6억원 아파트를 가지고 있는 사람 은 앉아서 1년에 수백만원의 세금을 물어야한다. 이 때문에 다주택자를 중심으로 매물을 쏟아내고, 실수요자 중심의 시장이 형성될 것. 자연스럽게 금융자산으로 비 중이 옮겨갈 수 있다는 뜻이다.

본문내용

다.
공급이 충분하지 않다는 분석도 나왔다. 역설적이지만 정부규제도 영향을 끼친다는 것이다. 건설산업연구원은 2011년부터 2015년까지 오히려 주택수요가 늘어난다는 보고서를 내놓았다. 정부가 재건축을 강력히 억제하면서 80년대 지어진 아파트가 사라지기 때문이다. 권오현 연구위원은 “2011년 44만가구, 2012년 48만가구, 2013 ~2015년 각각 53만가구로, 지난해 공급 실적인 46만가구는 물론 호황기인 2001년 5 2만가구를 뛰어넘을 것”이라고 전망했다.
서승환 연세대 경제학과 교수도 같은 논리로 2001년부터 2005년까지 5년 간 서울 시내 아파트는 97만4910가구에서 121만6755가구로 24.8% 늘어났지만, 강남구 증가 율은 2%에 그쳤다며 재건축 제한을 풀어야 한다고 밝혔다.

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