<일본의 부동산 버블 시장의 변화와 한국의 부동산 버블>!!!

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<일본의 부동산 버블 시장의 변화와 한국의 부동산 버블>!!!에 대한 보고서 자료입니다.

목차

일본의 버블은 지금부터 30년전 가랑비에 옷 젖듯 시작되었다.27년년전 시작된 일본 부동산의 버블은 80년대 들어 본격적으로 가격 하락이 시작되어 현제 30년전 가격 대비 1/10토막에서 1/3토막에 이른 것이다.현제 가격은 그때 가격대의 평균적으로 20-30%가격대에 이른다고 본다.버블경제의 붕괴 이후 일본부동산 시장은 지속적인 가격하락과 이에 따른 부동산경기 침체가 장기화되고 있다.지역적으로 볼때 동경지역의 경우 현재 주택지 가격은 버블 경기가 정점이었던 90년대 초와 비교하면 25% 수준에 불과하고, 상업지는 18%에도 미치지 못한다. 부동산가격 하락에 따른 일본은 기업과 개인파산증가, 금융기관의 부실, 내수 경기위축, 경기침체의 악순환은 끝나지 않고 있는 것이다. 일본의 부동산만이 아니라 일반 경기의 침체도 불황에서 헤어나지 못하고 있으며,앞으로 20년 이상 지속된다는 것이다.갖은 방법으로 경기을 살려보려 하지만 30년 정도 일본의 경제는 수년사이 1-3개월 정도 좋아지려 하다가 내리막길로 가곤 한 것이다.

우리나라도 2003년1월 주택보급율이 100%달성(부동산태평양 2002년 6월 달성)이라 했지만 실제로는 2002년8월부터 집이 남아돌기 시작한 것이다.고로 2002년 6월경부터 주택보급율은 100%달성으로 보며,통계에서 주상복합,원룸,오피스텔,빈 농가주택,구옥 등 빠진 주택이 많은체 통계을 매겼던 것이다.그러나 부동산 버블은 1998년년 6월이 부동산 버블 이야기 할 시점인 한국이엇던 것이다.그러나 우리나라는 주택보급율이 107%달할시,임대주택 35%이상 짖기 시작할시,행정수도 지역 발표후 3년이후 부터 버블이 온다고 본다.그렇게 산술적으로 계산할시 앞으로 버블은 시작 된 것이며,시초는 1998년6월로 환란때로 보아야 한다.본격적 버블은 2004년도에 일부 나타나다,2006년 지방의 미분양사태와 갈수록 미분양 아파트가 전국 100-150개 지역서 나타나는 시기로 보아야 할 것이며,버블 시작 10년후 부터는 버블이 왔음을 피부로 느끼게 되는 것이며,한국의 부동산 버블은 지역적으로,테마별로 온다는 것이다.전국적으로 볼때 70%이상의 지역이나 테마에서 버블이 올 가능성이 높다.

수요공급측면에서 보더라도 현재 일본의 총 수요가구수는 4,450만 세대이지만, 주택공급가구는 5천1백만호를 넘어 주택보급율은 114.6%로 공급과잉인 것이다. 주택가격이 하락하는 과정이 20년 이상 지속되고 있기 때문에 과거와 같이 주택담보대출을 받아 주택을 구입하고, 가격이 상승하면 매각하는 방식의 부동산투자는 당연히 사라진 것이며 담보대출도 은행 자체에서 기피하거나 매가의 20-30% 정도에 그치고 있다는 것이다.아예 신용대출이 더 믿을수 있는 것이다.

일본인들은 소유가 아니라 최유효 이용과 개발의 개념으로 부동산을 구입한다. 필요한 만큼의 부동산 소유인 것이다.주택을 구입하더라도 거주하는 주거 개념으로 임하는 것이다. 구매력이 약한 젊은 층의 경우는 매입보다도 임대를 선호하는 경향이 뚜렷해지고 있다. 위와 같은 여건으로 우리나라 젊은 세대가 환란전 집 구입보다는 자동차 구입에서,환란후 집구입에 관심을 갖다고 현정부 들어서는 서서히 임대주택이나,수년후나 집 구입을 생각하거나 몇년후 부터는 매가대비 30%-70%면 임대을 얻을수 있을거라는 생각에 젖어 있으며,일부는 임대 나가지 않은 주택이 늘어나 관리비 정도에도 임대 얻어 살수 있는 시기 온다고 생각하는 것이다.지금도 경기도에 농가주택 2만가구 이상 남아돌며,전국적으로 10만가구 이상의 빈 농가가 있는 것이다.또한 지하방이나 구옥은 현제 수십만 가구가 창고로 사용하고 있는 것이다.분명 간접 버블이 한국에 2002년 6월부터 상륙한 것이며,직접적인 버블은 앞으로 3-5년 정도에서 시작된다는 것이다.

본문내용

락한 셈이지만 하락률은 3년 연속 전년 대비 축소된 양상을 보였다.3대 도시권에서 상승률이 30%를 넘은 지점은 상업지 8곳, 주택지 1곳. 특히 도쿄 23구는 주택지와 상업지의 조사지점 667곳이 모두 상승한 가운데 지요다쿠와 주오구, 미나토구 등 도심 3구의 평균 상승률은 주택지가 17.8%, 상업지는 14.2%로 지난해의 4.9%, 2.8%를 크게 웃돌았다.이러한 지가 상승과 더불어 금리 상승 및 소비세율 인상 가능성이 예상되면서 주택구입을 준비중인 30대 초반의 이른바 베이비붐 주니어 세대가 도쿄에서 내집을 갖기는 더욱 힘들어질 것이다.주택지의 기준지가가 상승한 곳은 도쿄와 아이치현 뿐이며 상업지의 경우도 도쿄와 지바현 등 7개 광역지자체에서만 상승하는 등 땅값의 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다.

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