부동산의 유용성증대

소개글

부동산의 유용성증대 에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 부동산(不動産)이란 ?
2. 부동산 시장가격 형성조건
3. 부동산 가격의 진짜 얼굴을 알 수 있을까요?
4. 부동산 가격은 어떤 방향으로 움직이는가?
5. 부동산 가격의 변동은 예측할 수 없는가?
6. 대단지 지역 아파트 가격변동의 특징
7. 입지조건 분석은 개개 점포의 성패를 파악하는 것이다.

본문내용

따라 수요자들 사이에 가격경쟁이 발생해 나타납니다. 이제까지의 연구결과에 따르면, 부동산경기는 증권시장이 활황을 보인 시점부터 약 1년 정도 지난 시점에서부터 활성화되는 것으로 알려져 있으며, 일반경기가 침체를 벗어나고 활성화되어 소득이 늘어나게 되면, 6개월 내지 9개월이 지난 시점부터 부동산경기가 회복되는 것으로 알려져 있습니다. 부동산투자는 이러한 경기흐름을 정확히 판단하여 이루어져야 하며, 특히 우리 나라와 같이 부동산경기의 침체가 급격하게 이루어지는 경기 특성을 감안하고, 시작부터 처분까지 3개월 이상의 장기간이 소요되는 부동산거래제도를 감안한다면, 투자시기의 적정한 판단은 더욱 중요할 것입니다. 기타 과거 우리 나라의 부동산 경기순환은 가격 상승기간은 짧고 가격이 하락되거나 보합세를 보이는 기간이 긴 것이 특징이며, 부동산 시장의 주변 변수에 민감하고, 투자자들이 심리적인 요인이 크게 작용하는 특징을 가지고 있습니다.
6. 대단지 지역 아파트 가격변동의 특징
부동산중의 하나인 아파트는 상호비교가 가능함으로 인해 환금성이 높아 그 동안 많은 사람들이 투자대상으로 삼고 있습니다. 아파트는 단독주택과는 달리 똑같은 구조와 면적을 지닌 가구가 대량으로 공급되며, 분당이나 일산 신도시 지역과 같이 한 지역에 수만 가구의 아파트가 건설되는 경우에는 수백, 수천 가구의 유사한 아파트가 한 지역에 건설되는 경우도 있습니다. 이런 대단지의 아파트시장에서는 유사한 매물이 한꺼번에 여러 개씩 나오고, 서로 가격과 조건이 비교되어 거래되는 과정에서 가격변동이 다른 지역과 다르게 나타나며, 여기서는 과거 본인이 대단지 지역의 아파트가격 변동에 대한 연구 결과를 중심으로 몇 가지 가격변동의 특징을 소개해드리겠습니다.
첫째, 대단지 아파트지역에서 아파트 가격은 대개의 경우 해당지역 개발에 따른 가격상승으로 인해 분양초기부터 개발사업이 완료되기 이전까지 다른 지역 보다 높게 상승하며, 해당 지역의 개발이 마무리 단계에 접어들면서부터는 전체 부동산시장의 흐름에 따라 가격이 변동됩니다.
둘째, 대단지 지역의 아파트가격변동은 다른 지역의 주택가격에 비해서 상승과 하락의 폭이 크고, 짧은 기간에 이루어집니다. 이러한 현상은 대단지지역의 경우 한꺼번에 많은 매물이 공급되고, 이에 비례한 많은 수요자들이 존재하기 때문입니다.
셋째, 한꺼번에 많은 아파트에 입주가 이루어지므로 양도소득세비과세기간인 입주 후 3년이 지나면서부터는 매물 량이 급증하여 아파트가격이 하락하거나, 다른 지역 보다 상승폭이 낮게 형성됩니다. 이런 현상은 최근 신도시 지역에서 매물이 많이 나오는 것을 보면 쉽게 이해할 수 있습니다. 어떻게 보면 양도소득세의 최저보유기간인 2년이 경과한 때에도 이와 유사한 현상이 나타날 수 있으나, 비과세기간이 3년이 경과한 때에 비해서는 크게 나타나지 않는 것으로 조사되었습니다.
넷째, 해당 지역 안에서 이동하는 인구나 유입인구 등 수요자가 많아 다른 지역에 비하여 1, 2개월 일찍 전세가격이 상승하고 있으며, 일단 상승된 전세가격은 매매가격을 동반하여 상승시키는 경우가 많습니다.
7. 입지조건 분석은 개개 점포의 성패를 파악하는 것이다.
상권분석에서 살펴보았던 바와 같이 입지조건도 거의 같은 요인으로 분석한다. 차이가 있다면 상권분석은 상권 전체를 놓고 상권 자체의 성쇠 여부를 파악하는 것이고, 입지조건 분석은 한 상권 안에서 개개 점포의 성패 여부를 파악하는 것이다. 당연히 입지조건 분석에는 개개 점포의 구조, 규모 및 업종 등 점포 자체의 조건분석이 더 따르게 된다.
* 입지조건에 따라서 상권의 범위는 다르다
위치가 좋으면 당연히 산권의 범위가 넓을 것이며(A급지),위치가 그 상권에서 제일 나쁘면 상권의 범위가 좁을 것(C급지)은 불문가지이다.
이렇게 점포의 위치(입지)를 분석해보면 A,B,C 세 급지로 나뉜다.
- A 급지는 상권의 범위가 넓다.
A급지는 어느 상권에서든지 상권의 범위가 넓다. 즉 점포 앞으로 지나다니는 유동인구는 물론 배후지에 거주하는 주민까지 흡수할 수 있다.따라서 같은 상권 안의 B,C급지도바 입지조건이 월등히 좋다. 당연히 점포 보증금과 권리금도 매우 높다. 하지만 자금력이 있다면 당연히 A급지를 선택하는 것이 좋다. 왜냐하면 대부분의 업종이 잘 되며,설사 잘 되지 않는 사양업종을 선택하는 실수를 했어도 업종을 전환하기가 쉽다. A급지에서는 유동인구를 상대로 하는 유명의류 대리점, 안경점, 액세서리점 등의 판매업이 일반적으로 잘 된다.패스트푸드점도 잘 된다.물론 음식업 중 김밥전문점 등 분식점을 해도 잘 되기는 하지만 투자대비 수익률을 의식하지 않을 수 없어 비교적 점포크기가 작다. A급지는 주택지 상권이든 역세권이든 대개 버스정류장이나 지하철역 댈변에서 골목 초입까지 형성된다.
- B 급지는 A 급지보다 상권의 범위가 좁다
B급지는 A급지보다 상권의 범위가 좁다. A급지는 유동인구를 흡수하고 있지만,B급지는 유동인구의 일부만 흡수하며 배후지에 거주하는 주민을 흡수하는 것은 A급지와 같다. 따라서 같은 상권 내의 A급지보다는 입지조건이 좋지 않지만 C급지보다는 낫다. B급지는 유동인구를 상대하는 판매업보다는 맛으로 승부할 수 있는 음식점이 적합하다.즉 음식점으로서는 B급지가 A급지만큼 유용성이 있다. 대로변이라도 버스정류장이나 지하철역을 끼지 않은 상권은 B급지인 경우가 많다.또한 B급지는 A급지와 연결된 골롬길인 경우가 많다.
- C 급지는 상권의 범위가 매우 좁다
C급지는 그 상권 내에서 가장 상권의 범위가 좁으며 극히 일부의 유동인구만 유입된다.
물론 역세권 중 일부 C급지는 유동인구가 제법 유입되기도 한다.하지만 대다수 상권에서 C급지의 유동인구는 극히 적고 대개 그 배후지주민에 한정된다.이러한 C급지는 역세권의 경우 업종의 틈새가 많아서 A,B급지와의 경쟁을 피하면 의외로 성공하는 수도 많다. 그러나 주택지 상권의 C급지는 되도록 피하는 것이 상책이다. 주택지 상권의 C급지에서는 소규모로 장사를 하되 반드시 시설비가 들지 않는 업종을 선택해야 한다. 특히 이곳에서 체인점을 한다면 그 순간 망하는 길로 들어선 것이나 마찬가지이다.

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부동산,   유용성,   증대