부동산 전세대란 원인과 대응 정책

소개글

부동산 전세대란 원인과 대응 정책에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 전세값 상승과 전세대란의 원인
Ⅱ. 전세가격 상승으로 인한 실태
Ⅲ. 전세대란에 따른 문제점
Ⅳ. 전세대란의 해법 및 대책방안
Ⅴ. 전세가격 상승에 따른 대비 방법

본문내용

시행할 것이 아니라 필요하고도 긴급한 지역을 정해 순차적으로 시행함으로써 개발정책에 따른 이주수요를 시기적으로 분산시키고 그 규모를 최소화할 필요가 있다. 더불어 필자가 이전 칼럼에서도 지적했다시피 전세가 상승을 필요 이상으로 부추기고 전세물량을 감소시킬 소지가 다분한 전세보증금 과세에 보다 더 신중하게 접근하여 할 것은 두말할 필요가 없다.
3. 보금자리주택 매년 8만 가구 공급
국토부에서는 저소득층의 주거불안 해소와 무주택서민의 내집 마련을 촉진하고자 2008년 9월19일 대책에서 ‘향후 10년간 보금자리주택 150만가구 건설계획’을 발표하여, 보금자리 주택 시범지구(강남 세곡, 서초 우면, 하남 미사, 고양 원흥)를 4곳을 지정 하였고 10월20일 다시 6곳(서울내곡, 서울세곡2,경기부천 옥길,경기시흥 은계, 경기구리 갈매, 경기 남양주 진건지구)에 2차 보금자리지구를 선정하여, 공공이 직접 도심인근에 다양한 임대주택과 분양주택을 저렴한 가격에 신속하게 공급하겠다는 계획이다. 이를 위해 개발제한구역 개발을 앞당겨 수도권 보금자리 주택을 2012년까지 매년 8만 가구를 공급할 계획이고 매년 두 차례 4만 가구에 해당하는 보금자리 주택지구 선정을 추진하기로 하였다. 보금자리주택은 도심 접근성이 좋고 분양가가 싼 주택을 공급하는 것이므로, 무주택 서민들이 일반매매시장에서 주택을 매입하지 않고, 전세 살면서 분양을 통해 내 집 마련하려고 할 것이므로, 대규모로 완공되기 전까지는 전세가격의 상승을 예상할 수 있고, 장기적으로는 도심가까이 필요한 곳에 싼 주택을 공급하려는 것이므로, 수도권지역의 집값안정에도 영향을 줄 것으로 보인다. 특히 보금자리 주택은 강북이나 수도권주택 매수 수요층일 것이므로 강남 고가주택에는 그리 큰 영향을 주지 못할 것으로 보이고, 도심과 멀리 떨어진 수도권 신도시의 주택가격에는 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.
Ⅴ. 전세가격 상승에 따른 대비 방법
1. 전세가격 상승 대처 요령
전세가격이 주기적으로 요동치는 상황에서 전세가격 급등에 대처하는 마땅한 방법을 찾기란 쉽지 않다. 허무한 얘길지도 모르지만, 가능한 내 집 마련을 서두르는 게 최선의 길이라고 전문가들은 조언한다. 조금이라도 방법을 찾는다면, 전셋집을 옮기지 않고 기존 주택소유주와 잘 타협해 계약을 연장하는 것이 좋다. 중개수수료와 이사비용 등도 감안해야 되기 때문이다. 장기전세주택, 시프트를 적극 노리는 게 필요하다. 시프트 공급금액이 당초 기대만큼 싸지 않아 부담스럽더라도 전셋값이 뛰면 시프트 가격이 상대적으로 저렴해 지기 때문이다. 부동산써브 함영진 실장은 "전세계약이 만료되는 경우가 많은 입주 2년차 아파트에 관심을 가지고 전세물건을 찾아보는 게 유리하다"며 "길이 새로 뚫려 접근성이 좋아지는 곳으로 이주하는 방법과 아파트 외에 저렴한 오피스텔, 연립, 다세대 등을 알아볼 수도 있다"고 설명했다.
2. 집값, 전세값 상승 대비방법
상반기 부터 우려하던 집값문제가 현실화 되고 있다. 서울과 수도권의 집값이 상승하면서 부동산시장이 심상치 않은 기미를 보이자 금융감독원은 지난7월 7일부터 수도권 지역의 주택담보인정비율(LTV)를 60%에서 50%로 낮추었다 그러나 대출규모가 크게 줄지않고 계속 수요가 이어지고 있고 당국은 앞으로 시장 추이를 지켜보며 추가로 더 내릴 수 있다는 신호를 내보내고 있다. 그러나 일반 국민들은 이것에 아랑곳 하지 않고 10년전 IMF 위기때의 학습 효과로 위기후 반드시 급등한다는 기대심리로 경기가 아직 본격적으로 회복국면에 접어들지도 않았는데도 선제적으로 부동산에 투자하여 가격 상승현상이 나타나고 있다. 여기에 서울지역 공급부족으로 전세금 마저 계속 오르고 있으니 불황으로 어려운 서민들은 더욱더 힘든 경제 환경에 처하게 되었다. 전통적인 이론인 생산과 소비가 증가하여 실물 경기가 본격 회복되는 기미가 아직 보이지 않고 있으며 경기에 선행하는 주식시장도 외국인의 매수로 상승국면으로 전환 되었으며 경기에 1-2년 후행하는 부동산 가격이 주식과 같이 선행하는 현상은 역으로 정책 대응의 방법이 쉽다는 뜻이 될 수도 있다. 현재의 상황에서 정책당국이 단순히 LTV나 DTI의 수치로 정책대응을 해서 해결될 문제가 아니며 보다 적극적고 종합적인 부동산 정책 의지를 보여야 할때라고 본다. 더군다나 전세가 상승은 단시일에 해결되는 문제가 아니며 서민들의 생활과 직결되는 중요한 문제이므로 정책시행을 시급히 해야 할 문제인 것이다. 지난정부에서 어떤 수단을 동원하더라도 집값을 반드시 잡겠다고 공언하고 강력한 규제책을 시행했지만 그것을 비웃기라도 하듯 부동산이 계속 상승하고 매달 새로운 정책이 발표되었지만 결국 시장의 흐름을 막지 못하고 집값만 잔뜩 올린 선례를 명심하고 보다 효과적인 정책 시행이 필요한 때라고 본다. 글로벌 경제위기 이후 세계각국은 부동산이 폭락하여 문제가 되고 있는데 우리나라만 급등 걱정을 하는 것은 우리의 특수한 부동산 선호 현상과 과거의 학습효과에 기인하고 있지만 무엇보다도 시장참여자들의 경제상황에 대한 낙관적 판단 때문이라고 본다. 경제위기 극복을 위해 과잉 공급된 통화 유동성은 향후 인플레와 원자재 가격의 상승으로 이어지고 이것은 건축원가와 자산가치 상승으로 확대될 것으로 예측하고 미리 투자에 나선 결과로 볼 수 있다. 여기서 일반국민들이 간과하고 있는 것은 글로벌 경제 위기로 세계 각국의 경제가 아직 회복 할 기미가 없으며 무역 의존도가 높은 우리의 경제가 글로벌 경기에 직접적으로 영향을 받을 수 밖에 없다는 점이다. 이와 같은 상황에서 부동산 정책의 대응방법은 LTV,DTI,금리등 미시적 방법으로는 한계가 있으며 거시적 정책 제시가 필요 하다고 본다. 임대 주태과 보금자리주택, 신혼부부주택의 규모와 공급계획, 1주택자와 다주택자의 대출 차등 규제,현재 서울 뉴타운 사업의 공익성 강화 및 조기시행 등 종합적으로 시장을 안정시키는 전략적 정책수정이 필요한 시점이다. 그리고 가장 중요한 것은 과잉 공급되어 갈 곳을 찾고 있는 통화를 어떻게 효율적으로 조정하고 이에 기인하여 예상되는 인플레 억제의 정책 방향을 국민들에게 정확히 제시해야 한다고 본다.

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