[주택임대차보호법] 주택임대차보호법의 문제점과 개선방안

소개글

[주택임대차보호법] 주택임대차보호법의 문제점과 개선방안에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 주택임대차보호법이란?
2. 주택임대차보호법의 연혁
3. 주택임대차보호법의 입법취지
4. 주택임대차보호법의 적용범위
　1) 주거용 건물 즉 주택의 임대차에 한하여 적용
　2) 상가건물 임대차보호법
5. 주택임대차권의 대항력
　1) 취득요건
　2) 대항력의 의의
　3) 주민등록 유효성
6. 외국의 주택임대차제도의 시사점
　1) 독일
　2) 영국
　3) 일본
　4) 각국 법제의 시사점
7. 주택임대차보호법의 문제점과 개선방안
　1) 대항력의 발생 시기
　2) 보증금 반환 확보
　3) 존속보장
　4) 차임규제

참고자료

본문내용

를 위하여 임차보증금의 신속한 회수를 실효적으로 보장함으로써 서민경제의 근간이 되는 주거생활의 안정을 실질적으로 보장하는 중요한 방법이라고 할 수 있다(임윤수, 2007).
둘째, 임차인에게도 경매청구권을 부여하는 것이다. 이는「주택임대차보호법」제3조의3제1항 ‘임차인은 임대차가 종료된 후에도 임대차보증금을 반환받지 못한 경우에 임차권등기명령을 신청할 수 있는 규정’보다 더 안정적으로 보증금을 효율적으로 회수할 수 있다.
또한 확정일자인을 받은 주택임차인은 임차보증금반환 판결 또는 지급명령절차 없이도 확정일자인이 날인된 주택임대차계약서 원본에 관할 법원에서 집행문을 부여받아 직접「민사집행법」상의 임의경매신청이 가능하도록 하면 임대인에게 임차보증금 미 반환이 상당이 무거운 짐으로 작용하게 될 것이다. 현실과 같이 차일피일 미루거나 또는 새로운 임차인이 계약을 하게 되면 그 금액으로 반환하겠다고 하는 수수방관의 형태는 사라질 것이라고 본다.
3) 존속보장
(1) 문제점
「주택임대차보호법」제4조(임대차 기간 등)제1항은 임차인의 주거생활의 최소한의 안정을 보장하기 위해 “기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다”라고 규정하고 있다.
「주택임대차보호법」제6조(계약의 갱신)의 제1항은 “계약의 갱신의 경우 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우”에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.“임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다”라고 규정되어 있어 갱신 시에는 존속기간이 2년간 보장된다.
그러나「주택임대차보호법」은 갱신거절사유에 아무런 제한이 없어 임대인의 일방적인 의사표시만으로 임대차계약이 종료되고, 이에 대해 임차인은 아무런 이의제기도 할 수가 없어 임차인 보호에 미흡하다.
이에 비해「상가건물임대차보호법」은 위와 같은 묵시적 갱신 조항 외에도 임차인이 적극적으로 계약갱신청구를 할 수 있게 하고 임차인의 차임연체, 철거 등의 몇 가지 갱신거절사유가 있을 때에 한하여 임대인이 임차인의 갱신청구를 거절할 수 있게 하는 규정을 두고 있어「주택임대차보호법」과 대조된다.
(2) 개선방안
임차인의 주거생활의 안정을 위해서는 보다 장기적인 존속보호가 요구되어지며, 이를 위해서는 일본, 독일, 영국의 법제가 채택하고 있는 것과 같은 종료보호(갱신거절사유 및 해지의 제한)의 도입이 필요하다.
일본의「차지차가법」제28조에서는 건물임대인에 의한 갱신거절과 기간의 정함이 없는 건물임대차의 경우 해지통고는 ‘정당한 사유’가 인정되는 경우가 아니면 원칙적으로 이를 하지 못한다고 규정하고 있다. 즉 임대인이 주도권을 가지고 건물임대차계약관계를 종료하려면 정당한 사유를 명시하는 방식인 ‘일반조항 규정방식’이다. 또는 독일, 영국, 우리나라「상가건물임대차보호」법이 취하고 있는 ‘열거 방식’으로 임차인이 기간만료 전에 갱신청구권을 행사하도록 한다. 따라서 ‘정당한 사유가 있는 경우’로 추상화하고 최종판단은 법원에 맡길 수도 있고 아니면 ‘열거 방식’으로 임차인의 의무위반이나, 주택 철거 등 갱신거절 사유를 명시하여 이에 해당하는 사항이 없는 경우에는 임대인 마음대로 새로운 임차인과 계약을 하지 못하도록 할 필요가 있다.
4) 차임규제
(1) 문제점
「주택임대차보호법」제7조(차임 등의 증감청구권)는 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있으며 같은 법 시행령 제2조는 차임 또는 보증금의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하며 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.
이러한 제한은 주택에 대한 차임의 부당 인상을 방지하고 무주택자의 주거에 대한 불안정성을 방지하기 위한 것이라 할 수 있다. 그러나 임대차기간을 2년으로 정한 것이 오히려 차임의 인상을 고정화시키는 결과를 초래하였다. 또한 신규 임대차계약을 체결할 때나 계약이 갱신될 경우에는 인상폭에 대한 제한이 없다. 그로 인해 임대차기간 만료 시 임대인이 보증금 및 차임 인상 목적으로 갱신을 거절하거나 과도한 금액을 요구해도 임차인이 이의를 제기할 방법이 없어서 임대인이 요구하는 대로 보증금 및 차임을 지불하던지 아니면 이주를 할 수 밖에 없어서 전세난의 한 원인이 되고 있다.
(2) 개선방안
우리나라에서는 임차보증금이 차임지급의 한 방법으로 활용되고 있으므로 보증금에 대한 규제가 바로 차임에 대한 규제인 동시에 임대차존속보장에도 직접 연결된다(임윤수, 2006).
현행 차임규제와 관련된 법 규정은 차임인상을 연간 5%라는 일률적인 규제를 하고 있어 현실과 동떨어진 규제라 할 수 있고, 신규 차임에 대한 기준이 될 수 있는 적정차임이 제시되지 않아 임대인들이 제시하는 차임이나 보증금 등이 임차인들이 감당할 수 없다.
따라서 현재 운영 중인 전월세거래 정보시스템을 기반으로 영국에서 1964년부터 운영하고 있는 공정임대료제도(fairrent)처럼 정부가 각 지역별 임대료를 조사하여 공정임대료를 발표하고 이에 따르지 않는 경우 주택임대차분쟁조정위원회를 설치하여 과도한 임대료 인상으로부터 세입자를 보호하는 제도가 마련되어야 할 것이다.
참고자료
김현선, 상가건물·주택임대차보호법실무, 백영사, 2007.
백종환, 주택임대차보호법상 임차인 보호에 관한 연구, 집합건물법학, 한국집합건물법학회, 2010.
이봉림, 주택임대차 관련 임차인 보호제도에 관한 연구, 원광법학, 원광대학교 법학연구소, 2010.
임윤수, 제5판 민법강의:부동산민법, 형설출판사, 2011.
정복환, 부동산사법상의 사회경제적 약자 보호제도에 관한 연구, 명지대학교 부동산?유통경영대학원 논문, 2007.

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