[상가건물임대차보호법] 상가건물임대차보호법와 주택임대차보호법의 비교와 적용대상

소개글

[상가건물임대차보호법] 상가건물임대차보호법와 주택임대차보호법의 비교와 적용대상에 대한 보고서 자료입니다.

목차

1. 상가건물임대차보호법이란?
2. 사회적 약자인 상가임차인보호의 필요성
3. 상가건물임대차법의 입법과정
　1) 제정 찬성론
　2) 제정 반대론
4. 상가건물임대차의 법적성질
5. 상가임대차보호법과 주택임대차보호법의 비교
　1) 임차인의 대항력
　2) 임차인의 우선변제권
　3) 소액임차인의 최우선변제권
　4) 임차권 등기명령제도
　5) 양법의 차이
6. 상가임대차보호법의 적용대상과 범위
　1) 상가건물의 임대차
　2) 일정 보증금 이하의 임대차
　3) 임차인의 사업자등록
　4) 상가건물임대차보호법 시행 이후의 상가임대차계약
7. 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안
　1) 상가건물임대차보호법의 문제점
　2) 상가건물임대차보호법의 개선방안

참고자료

본문내용

약상 우월적 지위를 이용하여 지나치게 폭리적인 이득을 취하려는 것을 막기 위하여 주택임대차보호법은 5%의 낮은 상한선을 정하는 것은 바람직하지 않지만은 현재의 시행령처럼 연 9%는 과다하다 보여 진다. 상한율은 물가상승율과 은행금리를 고려하여 그 상한을 정하되 상가임대인은 임대수익율도 고려해야 하기에 한국은행발표 소비자물가지수 또는 인근상가 임대료를 고려하여 정하는 것이 바람직하다.
(4) 계약갱신권행사의 개선방안
상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호와 관련 철거 및 재건축을 사유로 하는 계약갱신요구거절에 관한 규정의 존재 자체가 문제가 되는 것이 아니라 당해 조항을 악용하려는 임대인의 잘못된 의도가 문제라는 측면에서는 임대인의 계약해지를 원천적으로 무효화시키고 임차인이 계속하여 건물을 임차할 수 있도록 하면 충분하지 임차인의 퇴거를 전제로 하여 영업손실을 보상하도록 할 것은 아니라는 지적과 임대차가 정당하게 종료하는 경우 즉 임대인에게도 귀책사유 없이 철거 또는 재건축 사유가 발생한 경우에도 임대인에게 영업손실 등의 보상의무를 부과할 정당한 이유가 없음에 찬성을 하고, 임대인이 악용하여 철거 또는 재건축시, 소송을 통하여 임대인이 악용한다는 것을 입증하기에는 상당히 어려움이 있고, 임차인에게 상당한 손실이 있는 점을 감안할 때 철거 또는 재건축은 노후화 되었다는 것으로서 보상에 관한 법률을 유용하여 보상하기 보다는 공법의 재건축요건을 참조하여 20년 이상 된 건물의 경우나 상가가 조립식 형태의 경우 철거가 용이한 점을 고려하여 이와 같은 사유가 있을 때에는 계약 시 임대인의 사전 고지의무를 부여함으로써 이를 대비할 수 있도록 하는 것이 합리적인 방법으로 해결될 수 있을 것이다.
(5) 필요비·유익비 및 권리금의 개선방안
권리금은 원 임차인이 다른 사람에게 임차권을 양도하면서 원 임차인과신 임차인 사이에 이루어지는 수수행위이다. 임대인은 임대계약을 할 때 임차인이 권리금을 받는 것을 허용하지 않는다는 취지의 단서조항을 계약서에 쓰기도 하다. 이것은 임대인에 장래에 발생할지도 모르는 권리금에 대한 임차인간의 분쟁소지를 미연에 방지하기 위한 조치이다.
그러나 실제에 있어서는 소유주들은 임차인들의 권리금 수수행위를 묵인 내지 방관하고 있는 것이 현실이다. 실제로는 임차인이 변경될 경우 임대인은 전 임차인이 신임차인으로부터 권리금을 받았다는 사실을 알면서도 묵인하고 다만 신임차인과 갱신계약 또는 양도의 동의시에 장래 임대차계약 종료 시에는 모든 부속시설을 철거하여 원상회복 시킬 것과 권리금을
임대인에게 주장하지 아니할 것을 각서로 받는다. 그러나 상가임대차보호법 제정당시에는 필요비·유익비를 권리금이라고 오해하는 분위기가 형성되었고 결국 권리금의 지급을 요구할 수 있도록 규정한다는 것은 임대인의 소유권자에 대한 근거 없는 제한 규정으로 삭제되었다. 그러나 권리금 문제를 해결하기 위해 임차인에게 계약갱신청구권을 주고 임대인이 거절하지 못하도록 5년의 임대차를 보장하기로 한 규정은 권리금의 문제를 해결하는데 도움이 될 것이라 생각을 하였다. 그러나 계약갱신이 되지 않을 경우에는 상가임차인은 거액의 시설비를 투자 때문에 민법에서는 필요비·유익비상환청구권 규정이 있음에도 불구하고 “원상회복의무는 임차인에게 있다.”라는 계약문구 때문에 임차인의 비용상환청구권을 요구하고 있어 결국 민법 체계에서는 임차인들이 시설투자금을 회수할 수 없게 만든다.
위와 같이 임대인이 임대차계약서상의 원상회복조항의 악용을 막기 위한 문제점을 해결하기 위해 임차인이 지불한 필요비·유익비 즉 비용상환청구권을 강행규정화 함으로써 임차인이 비용상환청구권을 통하여 권리금 상당액을 포함하고 있는 시설투자금을 회수하도록 개선해야한다.
(6) 임대차분쟁의 개선방안
임대인과 임차인 간의 차임증액소송, 보증금반환 청구의 소에 대해서는 소액사건심판법이 준용되지만, 계약갱신의 소송의 원인이 되는 정당사유에 대한 소송은 소액사건의 대상이 아니고 단독사건이나 합의관할에 속하는 사건이다. 따라서 소송사건의 특례가 없는 민사소송에 의하여 분쟁을 해결하는데 소요되는 시간과 비용은 임대인에게 엄청난 부담을 주게 될 것이다. 차후 상가임대차분쟁에 대한 소송이 증가할 경우 처리기간은 지연될 것임은 분명한 사실이라 할 것이다.그래서 시·군·구에 임대차 분쟁위원회를 설치하고 동 위원회는 임대차분쟁의 조정과 임대인이나 그 단체 또는 임차인이나 그 단체가 이 법과 민법 및 주택임대차보호법의 규정에 위반하는 행위를 할 때에는 당해 임대인 또는 임차인에 대하여 당해 행위의 중지, 시정권고, 법률위반사실의 공표, 기타 시정을 위한 필요한 조치를 명하도록 입법화하여야한다. 이것은 위헌 등의 문제가 있다. 그렇다면 임대차분쟁의 신속한 해결을 위해서는 주택이나 상가임대차에 대한 분쟁은 조정전치주의를 규정함이 좋을 것이다. 그러면 조정제도의 장점인 간이화 절차와 저렴한 비용, 타협과 양보에 의한 해결로 인간관계의 회복, 사법절차의 민주화를 이룰 수 있다.
참고자료
공순진오정열, 영업용건물의 임대차, 동의법정 제16집, 2000.
곽윤직, 채권각론, 박영사, 1999.
곽윤직, 민법총칙, 박영사, 2006.
김기선, 한국채권법각론, 법문사, 1988.
김상용, 채권각론(상), 법문사, 2003.
김영일, 임대차에 있어서 권리금을 둘러싼 제 문제, 재판자료 32집, 법원행정처, 1986
김형배, 채권각론, 박영사, 2001.
김형수, 상가건물의 임대차보호제도, 토지법학 제19호, 한국토지법학회, 2003.
박인환, 상가건물임대차보호법의 법정책과 보호범위, 한림법학 포럼 제16권, 2005.
소성규, 채권각론, 법률시대, 2002.
윤기택, 상가(점포)임대차에 관한 연구, 법학논집 제18집, 청주대학교 법학연구소, 2002.
윤태섭, 商街建物賃貸借保護法의 問題點과 改善方案에 관한 硏究, 대진대학교 법무행정대학원 논문, 2004.
이영재, 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방향, 한국지적정보학회지 제5권, 한국지적정보학회, 2003.
최진이, 상가건물임대차보호법의 문제점과 개선방안에 관한 고찰, 기업법연구 제19권 제1호, 2005.

키워드

상가건물임대차보호법,   상가임대차보호법,   상가건물임대차보호법 개념,   상가임차인보호의 필요성,   상가건물임대차법의 입법과정,   상가건물임대차의 법적성질,   상가임대차보호법과 주택임대차보호법의 비교,   상가임대차보호법의 적용대상,   상가건물임대차보호법 문제점,   상가건물임대차보호법 개선방안