[A+평가 레포트]부동산 펀드 제도의 문제점 및 해결방안

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목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산 펀드에 대한 이론적 고찰
1. 부동산 펀드의 개념
2. 부동산펀드의 목적
3. 부동산 펀드의 법적 형태
4. 부동산 펀드 유형
5. 부동산 펀드 운용 구조, 투자 대상 및 운용 제한

Ⅲ. 부동산 펀드 현황
1. 국내 펀드 현황
2. 국내 부동산 펀드 현황

Ⅳ. 부동산 펀드의 제도적 문제점 및 활성화 방안

Ⅴ. 결론

<참고문헌>

본문내용

도적으로 어떻게 변화하였는지, 간접투자 방식에 따른 제도 비교 분석을 제시하였다.
부동산 펀드는 제도적으로 아직 여러 문제점이 있기에 앞으로 보완하는 것이 과제가 될 것이다.부동산 펀드의 제도적인 문제점을 제도적인 측면에서 언급하자면, 부동산 펀드 제도의 이원화 문제이다. 앞에서 알아본 것처럼 부동산에 대한 간접투자는 부동산 펀드를 이용할 수도 있고 부동산 투자회사인 REITs를 이용해서 투자가 가능하다. 비슷한 목적과 유형으로 운용되고 있음에도 불구하고 부동산 펀드는 자본시장법으로 규제하고, REITs는 부동산 투자회사법으로 규제한다. 이원화된 법률은 투자자에게 혼란을 초래할 것이고 결국 부동산 간접투자 시장의 장기적인 성장 저해요인이 될 것이다. 또 하나, 제도적인 문제점으로 부동산 펀드에 대한 규제 문제이다. 자본시장법에서는 공모 부동산 펀드도 규제하지만 사모 부동산 펀드도 규제하고 있다. 공모 펀드에 대해서는 설립 및 등록, 운용, 공시, 자격요건 등에 대해 엄격하게 규제하고 있다. 공모 펀드의 엄격한 규제와는 다르게 사모 펀드에 대해서는 특례 규정을 인정하고 있다. 사모 펀드를 사모 집합 투자기구로 구분하여 일부 규제를 적용하고 있지 않지만, 기본적인 규제 체계는 공모 펀드와 동일하다. 공모 펀드의 규제와 동일한 것으로 펀드 재산보고나 투자광고 규제, 자산운용 보고서 제출 의무, 회계 감사, 펀드 평가 및 기준가격, 자산 관리 보고서 제출 등과 같은 규제가 있다.
이처럼 사모 펀드에 대해서도 엄격한 규제로 인해 사모 투자 전문회사에 대한 특례를 마련했지만, 이 역시 큰 효과가 없는 실정이다. 미국의 경우는 투자자 보호라는 기준으로 사모 펀드에 대해서는 등록이 면제되는 등의 제도를 통해 투자자들이 펀드에 쉽게 접근할 수 있는 장치를 마련하고 있다. 금융 위기이후로 전반적인 세계적인 금융 규제가 강화되고 있지만, 장기적으로 봤을 때 금융 시장의 지속적인 성장을 위해서 제도적인 규제를 완화하여 투자자들의 관심을 집중시키고 신뢰를 높여 간접 투자 시장의 질적 성장을 꾀해야 할 것이다.
부동산 펀드의 문제점으로 제도적인 요인 말고도 운용적인 측면에서도 접근할 수 있다.운용적인 측면에서 첫 번째로 문제되는 점은 소규모 펀드가 너무많다는 것이다. 앞에서 부동산 시장 현황에 대해서 알아보면서 국내에서 설정되는 펀드의 자산액이 매우 낮음을 알 수 있었다.실제로 우리나라의 펀드 수는 2009년 기준으로 9,136개로 세계적으로 2위 수준이다. 하지만 펀드 자산액은 379억 원으로 14위에 올라있다. 소규모 펀드는 펀드 운용의 효율성을 낮게 하고 관리 비용 증가 및 소홀의 문제까지 야기할 수 있다.다행스럽게도 펀드설정액 자체가 점차 늘어나고 있는 추세이다.
두 번째 문제는 대출형 부동산 펀드의 위험 관리 미흡이다. 국내의 부동산펀드는 대다수가 PF대출을 통한 펀드이다.PF대출은 시행사 및 건설사에게보다 좋은 환경을 만들어 주었고 이는 부동산 경기 활황을 가져왔다. 보통 저축은행을 통해 자금 조달을 많이 하였는데 이는 자금 조달 능력이 약한 건설사에게는 자금 대출의 숨통을 트여주었고, 저축은행에게는 추가 수익 창출 요인이었다. 저축은행은 담보대출보다 높은 수익이 보장된 PF대출을 주수익원으로 하였으며 이를 통해 규모를 불려왔다. 저축은행의 PF대출은 브릿지론(착공전 단계에 대출)을 많이 활용하였고, 특히 사모 PF대출형이 많은 것으로 조사되었다.
하지만 2007년 이후 지방을 시작으로 미분양 사태가 본격화되면서 부동산경기는 장기적인 불황 국면으로 들어섰다. 그동안 저축은행들이 위험 부담을 감수하고 PF대출을 하였기에 곧바로 자금 경색이 시작되었고 유동성 위기를 느낀 1금융권이 PF대출을 꺼리고 있는 실정이고, 이것이 저축은행들의 자금경색을 더 심화되게 하였다.
연체율 상승을 통해 위기를 극복하고자 하지만 아직도 저축은행들에게는 부담으로 작용하고 있다. 실제로 2011년 연초부터 저축은행들의 연이은 부도사태가 보도되고 있고 저축은행 규제가 강화될 예정이다.
대출형 부동산 펀드의 문제는 부동산 개발 사업 이후 제대로 분양되지 못하거나,중도에 시행사 및 건설사의 파산 위험이 존재한다는 것이다. 그러므로 임대형 부동산 펀드에 비해 비교적 투자 위험이 높은 편이라고 할 수 있다. 대출형 부동산 펀드는 건설경기에 민감한 편이기도 하지만, 자금력을 충분히 갖추지 못한 건설사가 토지 매입 단계에서부터 대출을 이용하는 국내 PF의 특수성으로 인해 위험이 가중되었다. 이를 해결하기 위해서는 법적 장치도 필요하겠지만, 부동산 펀드를 운용하는 각 회사들의 노력이 더 필요할 것이다. 부동산 경기에 대해서 전문적인 분석을 해야만 할 것이고,운용에 있어서도 주먹구구식이 아닌 노하우에 기반을 둔 효율적인 운용을 위한 노력을 경주해야 할 것이다.
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