부동산컨설팅 총론

소개글

부동산컨설팅 총론에 대한 보고서 자료입니다.

목차

학 습 목 표
제1장 부동산컨설팅 제도의 의의
제2장 부동산컨설팅의 필요성
제3장 부동산컨설팅의 업무절차
제4장 부동산컨설턴트의 직무성격
제5장 부동산컨설턴트의 보수
제6장 컨설팅의 핵심 컨셉 제안
제7장 부동산컨설팅 업무내용
제8장 제안서와 계약서
제9장 컨설팅보고서 작성기법

본문내용

는 중개, 평가, 권리분석, 금융, 관리, 상담 등이 있고 이러한 분야가 각각 그들의 서비스를 개발, 판매하기 위해 노력하는 활동이다.
부동산임대 마케팅에는 사무실, 토지, 공장, 점포, 별장, 창고 등 각종 부동산의 임대를 개발 또는 조장하기 위한 활동이다.
부동산 마케팅은 마케팅 정책과 마케팅 전략으로 구분할 수 있는데, 마케팅 정책은 상품계획, 가격방침, 대상고객 등을 다루며, 마케팅 전략은 판매방법, 광고, 고객의 계열화, 지불방법, 판매시기, 판매촉진 등을 다루고 있다.
부동산컨설팅은 기업의 최대과제인 수요자 판매계획의 우위성을 확보한다는 점에서 부동산 마케팅의 지원을 받는다.
(8) 부동산 감정평가와의 관계
부동산 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이므로 부동산을 시장가격으로서 거래될 수 있는 재산으로 평가하는 것이다.
부동산 평가의 기능은 부동산이 가지고 있는 객관적 가치를 평가하여 효율적인 부동산 정책의 형성과 집행을 가능하게 하고 불완전경쟁시장의 결함을 보완함으로써 부동산지원의 효율적 분배와 경제의 유통질서확립에 기여한다.
여기서 부동산 정책기능은 주로 공적 부동산활동과 관계를 가지고 있으며 부동산정책의 효율적 수행에 기여하는 것으로 부동산의 효율적 이용관리, 적정한 부동산 가격의 유도, 합리적인 손실보상, 과세의 합리화 등을 들 수 있다.
일반경제기능은 경제의 유통질서 유지에 기여하는 것으로 부동산지원의 효율적 분배, 거래질서의 확립과 유지, 부동산 의사결정의 판단기준 제시 등이 있다.
부동산컨설팅은 대상부동산의 경제적 가치를 산정하는데 부동산감정평가와 밀접한 관계가 있다.
(9) 부동산 중개와의 관계
부동산 중개는 타인간의 법률행위인 계약체결을 위하여 노력하는 행위로서 시장의 시세, 상대방의 신용상태를 알아보고 대상물의 감정, 성질 등 그 전문적 자료를 준비하여 중개의뢰인 당사자가 의욕하는 일을 이룰 수 있도록 거래를 원활하게 하는 것이다.
여기에는 대개 중개의뢰 접수, 중개대상물의 확인설명, 계약체결 등의 절차과정을 밟는다. 특히 부동산중개 대상물의 확인 설명에서는 필수적 사항으로 기본적 사항, 권리관계사항, 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항, 중개대상물의 취득으로 인하여 생기는 조세사항, 거래예상금액 및 기타 미공시 중요시설 등을 확인한다.
임의적 사항으로 중개물건의 확인설명과 관련되어 필요로 하는 확인, 설명의 대상이 되는 것을 임의적 확인, 설명사항이라 할 수 있다.
부동산컨설팅은 특히 대상부동산이 지니는 여러 특성 중 구매자에게 만족을 주는 특징을 찾아 판매를 하는데, 이는 셀링포인트(Selling Point)가 강조되는 것으로 부동산중개와 관련을 갖는다. 부동산은 개별성의 특성이 있기 때문에 부동산마다 지니는 특징도 각각 달라 셀링포인트는 부동산의 복합개념(複合槪念)에 따라 법률, 경제, 기술적 세 가지 측면에서 고려된다.
(10) 부동산 금융과의 관계
부동산금융이란 부동산을 담보로 대부하거나 또는 부동산담보부채권을 담보로 대부하는 것이며 그 자금 조달에 따른 경제 및 법률행위를 하는 담보금융의 하나다.
부동산(주택) 금융은 크게 두 부분으로 나누어지는데 하나는 주택개발금융이고 다른 하나는 주택소비금융이다.
부동산은 금융이란 매개로 부동산의 거래수요공급이 이루어지는데 여기에는 여러 기능이 있다.
주택거래 활성화의 기능 : 주택을 담보로 주택을 구입하거나 개량하고자 하는 수요자에게 주택자금을 융자해 줌으로써 주택거래의 활성화를 도모한다.
자가주택 공급확대 : 주택금융은 임차가구의 자가주택소유를 확대하는데 기여한다.
저축유도의 주택자금조성 : 주택금융은 수요자의 주택마련저축을 유도하고 동시에 필요한 주택자금을 조성한다.
경기조절의 기능 : 주택금융은 주택시장구조를 조절하는데 기여함으로써 주택시장의 작동을 원활하게 하고 동시에 주택자금융자를 통해 국민의 주거불안정을 해소한다.
부동산컨설팅은 자금조달계획이 중요한 부분을 차지하고 있는데 여기서 부동산금융이 크게 지원을 하고 있다.
(11) 부동산 조세와의 관계
부동산 조세는 부동산 거래활동에 따른 매매, 교환, 상속, 유증, 증여, 공매, 경매 등으로 조세를 부과한다.
부동산에 세금을 부과하는 목적은 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있는데 하나는 정부나 지방자치단체가 공공재 공급을 위한 재원조달을 목적으로 부과하는 것이고 다른 하나는 사회경제 정책목적을 달성하기 위해 부과하는 것이다. 즉, 전자는 개인의 사회욕구를 충족시키기 위한 공공재 공급을 위해 조세를 부과하는 것이며, 후자는 도시집중, 토지투기 등의 비효율적인 경제활동을 제거하며, 분배의 불공정 및 경제의 불안정을 시정하기 위해 부과하는 것이다.
부동산컨설팅은 세무계획을 세우는데 절세대책이 중요시 되는데 부동산 조세로부터 영향을 받는다.
부동산거래활동에 따른 과세
부동산취득에 따른 과세 : 취득세, 등록세, 상속세, 증여세, 인지세
부동산 양도에 따른 과세 : 개인양도과세(양도세), 법인양도과세(특별부가세)
부동산보유에 따른 과세 : 재산세, 종합토지세, 농지세, 도시계획세, 공동시설세, 재평가세, 초과소유부담금, 비업무용부동산에 대한 과세
부동산 임대에 따른 과세 : 소득세, 법인세
(12) 부동산 정책과의 관계
부동산 정책은 공적 부동산 활동으로 정부기관이나 정부관료에 의하여 공공정책의 개발, 결정, 집행으로 공익을 추구한다.
부동산 정책은 부동산업 경영 등 여러 분야의 부동산 활동이 주로 사익(私益)의 추구에 주안점을 두어온 것과는 다르다.
부동산의 일반적 요인에는 사회적, 경제적, 행정적 요인이 있는데 우리나라는 이 중에서 행정적 작용의 영향을 크게 받는다. 즉, 부동산 투기억제대책으로 오늘날 부동산가격이 안정된 것도 사실상 행정적 요인에 의한 것이다.
여기에는 크게 나누어 토지정책, 주택정책과 부동산조세정책이 있다.
토지정책 : 토지소유제도, 토지이용규제, 토지개발, 토지거래, 토지가격 등
주택정책 : 주택개발정책, 주거환경개선, 주택단지개발, 주택규모, 주택금융 등
조세정책 : 부동산관련 조세
부동산컨설팅은 부동산법령제도를 파악하고 있어야 하므로 부동산정책으로부터 지원을 받는다.

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