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소개글

부동산 증권화의 정의, 부동산 증권화의 중요성, 부동산 증권화의 구조, 부동산 증권화의 가치평가, 부동산 증권화의 감정평가, 부동산 증권화의 자산담보부증권(ABS), 향후 부동산 증권화의 내실화 방향 분석에 대한 보고서 자료입니다.

목차

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 부동산 증권화의 정의

Ⅲ. 부동산 증권화의 중요성

Ⅳ. 부동산 증권화의 구조

Ⅴ. 부동산 증권화의 가치평가
1. 부동산 증권화 과정에서 가치평가의 중요성
2. 유동화 자산의 가치평가 기법

Ⅵ. 부동산 증권화의 감정평가
1. 평가대상
2. 평가시기
3. ABS, MBS 평가방법
1) ABS, MBS 평가개요
2) 기초자산에 대한 감정평가
3) ABS에 대한 평가

Ⅶ. 부동산 증권화의 자산담보부증권(ABS)
1. 흐름도
2. 발행 현황
1) 후순위 ABS 비율의 감소
2) 부동산 관련 자산의 비중 증가

Ⅷ. 향후 부동산 증권화의 내실화 방향
1. 유동화 자산의 공신력 확보와 평가주체의 문제
2. 가치평가의 객관성 확보와 평가기준의 문제
3. 부동산 문화와 정보에 관한 문제

Ⅸ. 결론

참고문헌

본문내용

제한적으로 적용하는 방향으로 개선보완되어야 하며, 시장가격(Market Value)을 꾸준히 분석하고 응용하여 수익방식의 적용 체계를 조속히 구축하여야 할 것이다.
한편, 담보로 제공된 유동화 자산의 가치평가위험도 및 신용상태 등을 주기적으로 점검하여 예상치 못한 가치의 하락에 대하여 방어(hedging)할 수 있도록 하여야 한다. 특히, 제도 도입의 초기에는 미국의 경우와 같이 1～2년을 주기로 유동화 채권 또는 증권의 가치평가를 실시하여 관리에 신중을 기할 필요가 있다. 또한, 국내시장의 경우 새로운 평가기법의 도입 못지 않게 주변여건 즉, 부동산 금융, 기업회계세무, 경영관리, 부동산 지표와 정보, 소비자 관행 및 국민의 인식 등 현실시장 적용을 위한 제반 환경이 동시에 조성되어야 한다.
3. 부동산 문화와 정보에 관한 문제
일반적으로 새로운 제도가 도입되는 과정에서는 기존 문화와의 충돌 내지 공존이 있게 마련이며, 기존의 문화는 새로운 제도가 정착되기 위한 정신적이념적인 바탕을 제공하여 준다. 따라서 자산유동화제도에 대한 기존의 부동산 문화와의 접목을 위한 시도는 자산 유동화의 올바른 정착을 위한 중요한 단계임에 틀림이 없다. 그러나 우리 나라의 부동산 시장과 문화는 자료의 폐쇄성 및 지하경제성, 인식(mind)의 낙후성, 거래의 불투명성 등 후진적 요소를 그대로 갖고 있다. 이러한 시장환경에서는 자산유동화제도가 정상적으로 정착되리라는 것은 한낱 기대에 불과할 것이다.
따라서 부동산 증권화가 성공하기 위해서는 무엇보다 부동산 중개(거래)시장에 있어서 정보의 D/B화가 조속히 완성되어야 한다. 즉, 수익환원기법부동산 정보체계 구축 등 부동산 상품에 대한 신뢰할 수 있는 투자 정보의 구축이 시급하며, 주가채권지수와 같이 수익성을 측정할 수 있는 구체적인 투자임대 지수(Index, Parameter)가 조속히 개발되어야 한다.
다행히도, 건설교통부의 지원하에 한국감정원에 설치된 부동산정보센터(REIC; Real Estate Information Center)는 국내외 부동산 상품에 대한 투자정보거래정보 등의 체계화에 박차를 가하고 있으며, 감정평가연구소의 수익환원기법 전담반에서는 수익환원기법의 연구와 실무 적용을 위한 노력을 서두르고 있는 점 등을 볼 때, 앞으로는 보다 투명하고 객관적인 시장자료와 고도화된 평가기법을 기초로 한 공정하고 선진적인 거래질서가 확립될 것으로 기대된다.
Ⅸ. 결론
부동산 관련 정보의 투명성도 문제다. 리츠회사가 제시하는 수익률은 객관적이고 과학적인 근거가 있어야 한다. 특정 빌딩에 투자할 때는 그 빌딩의 임대수익, 공실률, 수입내역, 영업경비, 임대방식, 자산가치 등 자세하고 정확한 자료를 확보할 수 있어야 리츠회사가 제시한 수익률을 믿고 투자자들이 돈을 맡길 수 있다.
그래서 미국은 부동산수탁자협회와 전미리츠협회에서, 일본은 일본부동산연구소와 스미토모신탁 등에서 이런 자료를 축적해 객관적인 부동산 투자수익률을 발표한다. 반면 한국에서는 부동산 가격과 임대료가 불투명하다. 연간 부동산 거래건수조차 파악하기 어렵다.
전문가가 없는 것도 문제다. 리츠는 부동산과 금융, 증권을 아우르는 지식과 관리기술을 요구하는 복잡한 상품이다. 그래서 부동산업체뿐만 아니라 은행 증권회사 법률회사 등이 다 관여해야 한다. 하지만 국내에는 이런 지식을 두루 갖춘 전문가가 턱없이 부족하다.
기업 인수합병 전문 법률회사인 I사의 M변호사는 믿을 만한 전문가가 많아야 투자자에게 리츠에 대한 신뢰를 심어줘 리츠가 제 자리를 잡을 수 있다며 관련기업뿐 아니라 정부도 나서서 전문가 육성에 노력을 기울여야 한다고 지적했다.
이러한 우려에도 불구하고 리츠가 초저금리로 고통받고 있는 여유자금 투자자의 숨통을 터주는 구실을 맡게 될 것은 확실해 보인다. 그렇다면 어떤 리츠를 골라야 괜찮은 수익을 기대할 수 있을까. 좀 성급한 감은 있으나, 그에 대한 답은 미국 등에서 운영되고 있는 리츠의 움직임에서 찾아볼 수 있다.
좋은 리츠를 고르려면 우선 리츠회사의 운영형태와 수익을 내는 방식에 대한 이해가 필요하다. 리츠를 만들려면 최소 자본금(500억 원)의 30%에 해당하는 돈을 낼 발기인(스폰서)이 있어야 한다. 이 발기인이 나머지 자본금을 공모한 뒤 자본금 500억 원을 확보하면 건교부의 인가를 받아 회사를 설립하게 된다. 자본금이 확보되면 증시에 상장, 투자자를 추가로 모집하면서 확보된 자금으로 부동산 등을 매입한 뒤 이를 운영해 수익을 내게 된다. 이때 자산 운용은 리츠회사가 직접 채용한 직원을 이용해서 할 수도 있고, 외부 기관에 맡길 수도 있다. 외국에서는 대부분 외부 위탁 방식을 취한다.
이와 같은 과정에 투자자가 가장 관심을 갖고 살펴야 할 부분은 발기인과, 자산운용을 위탁받은 자산관리회사(AMC)이다. 발기인이 부실하면 회사 경영이 위태로워지고, AMC가 무능하면 수익은커녕 원금을 까먹게 될 수도 있기 때문이다.
리츠회사가 건교부로부터 정식 인가를 받았는지 여부도 반드시 확인해야 한다. 최근 일부 도시 사채업자들이 설립한 사설 리츠의 경우 고수익 보장을 앞세워 소비자들을 유혹하고 있는데, 문제는 이들이 법적 근거 없이 설립돼 운영에 따른 손실이 발생해도 투자자들이 법적으로 보호받을 수 있는 방어막이 거의 없다는 점이다.
현대건설 리츠팀 박래익 부장은 리츠는 고정수익 상품이 아니라 실적배당 상품이기 때문에 리츠 운영 결과 시장 상황에 따라 적자를 보는 경우가 생길 수 있고 그에 따른 투자자 손실이 불가피한 상품이라며 최근 일부 사설 리츠들이 무조건 고수익을 보장하는 데 현혹되면 안 된다고 충고했다.
참고문헌
◎ 김남구(1991), 부동산 증권화 방안에 관한 시론적 연구, 서울대학교
◎ 김성록(2003), 부동산 증권화제도의 발전방향에 관한 연구, 공주대학교
◎ 박기현(1995), 한국의 토지신탁제도에 있어 부동산증권화 도입에 관한 연구, 한양대학교
◎ 신창호(1991), 부동산문제와 부동산증권화, 국토연구원
◎ 이중희(2011), 부동산 구조화 금융의 이해, 부연사
◎ 주남욱(2010), 부동산의 증권화를 통한 공공기관의 자본조달 다변화 방안에 관한 연구, 연세대학교

키워드

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