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소개글

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목차

Ⅰ. 개요

Ⅱ. 부동산투자의 개념

Ⅲ. 부동산투자의 현금흐름
1. 현금흐름 추산표(PRO FORMA CASH FLOWS)
1) 현금흐름 추산표는 추정손익계산서에서 온 것이다
2) 현금흐름 추정표의 구성항목
3) 용어의 표현
4) 현금흐름 추산표와 추정 손익계산서의 차이
5) 현금흐름추산표와 기업회계 기준의 현금흐름표(Cash Flows Statement)는 어떤 관계가 있는가
6) 현금흐름추산표를 어떻게 부를까
2. 기초의 현금흐름
1) 회계학상의 분류
2) IRR계산
3. 기중(운영단계)현금흐름
1) 보증금, 분양금등의 양식
2) 자본적 지출, 내부 수익률의 이해

Ⅳ. 부동산투자의 외국인임대주택
1. 일반적인 사례연구
1) 외국인 선호 지역에 투자하라
2) 내부 구조를 외국인 취향에 맞춰라
3) 1가구 1차량이상의 주차 공간을 구비하라
4) 소음이 없고 전망 좋은 곳을 택하라
5) 계약서 작성은 전문가의 도움을 받아라
6) 외국인이 좋아하는 주택의 유형을 찾아라
7) 주택의 유지 관리에 신경을 써야 한다
8) 주택의 구입 전 경험 많은 전문가와 상담 후 결정하라
9) 외국인 임대 시 보험 가입을 임차인에게 권하라
10) 계약서 작성시 해지 조항에 주의하라
2. 개발관점에서의 사례연구
1) 위치
2) 주택
3) 임대금액
4) 투자금액
5) 개발비용

Ⅴ. 부동산투자의 오피스빌딩

참고문헌

본문내용

지역 7,156평, 기타지역 9,732평
* 기타수입에는 빌딩운영 수입중에서 임대료 수입과 관리비 수입을 제외하고 발생하는 수입으로서 주차장수입, 자판기수입, 안테나설치 및 옥외광고수입 등을 말함.
ㅇ 운영수입의 구성비중을 보면, 서울시 평균 전세금 및 보증금 운용수익과 월임대수입을 합한 임대수입이 63.4%, 관리비수입이 35%, 기타 수입이 1.6%인 것으로 밝혀졌다. 지역별로는 도심지역이 임대수입의 비중과 옥외광고 등 기타수입의 비중이 상대적으로 높고, 강남지역은 전세형태의 임대차계약이 많은 관계로 전세금 및 보증금의 운용수익 비중이 상대적으로 높게 나타났다.
ㅇ 단위 면적당 운영수입을 보면, ㎡당 총운영수입은 서울시 평균이 20만 1천원(평당 66만 3천원)이며, 도심지역이 평균 27만 4천원(평당 90만 7천원)으로 가장 높고, 강남지역이 14만 4천원(평당 47만 8천원)으로 가장 낮은 것으로 나타났다. 단위면적당 운용수입은 건축연면적을 기준으로 계산한 것이며, 강남지역의 경우 전세형태의 비중이 높아 단위면적당 전세금 운용수익은 높지만, 월세기준 임대료 수입은 낮을 수밖에 없다
□ 서울시 11층 이상 대형 오피스빌딩의 순영업소득(NOI)을 추계한 결과, ㎡당 3만 4천원(평당 44만 2천원)으로 나타났으며, 건물당(평균연면적 7,800평 기준) 순영업소득은 34억 5천만원으로 밝혀졌다.
* 순영업소득(NOI)은 연면적 기준 총운영수입에서 공실면적에 상당하는 수입결손, 대손충당금, 영업경비를 제외하여 추계
ㅇ 지역별로 보면, 건물당(평균연면적 7,800평 기준) 순영업소득 및 ㎡당 순영업소득은 도심지역이 각각 51억 4천만원, 18만 5천(평당 61만원)으로 가장 높다. 강남지역의 경우 각각 22억 5천만원, 9만 5천원(평당 31만 4천원)으로 가장 낮게 나타났으며, 이는 강남지역의 부동산운영상황이 상대적으로 좋지 않다는 것을 의미한다. 강남지역의 이러한 결과는 임대차 계약형태에서 전세의 비중이 높고, 공실률 또한 비교적 높은 관계로 월임대료 수입이 상대적으로 적게 되는데 비해, 영업경비비율은 서울시 평균정도이기 때문이라고 설명할 수 있다.
□ 지난 1년간 임대료, 관리비 등 부동산운영수입 및 부동산가치 변동에 따른 자본이득을 종합적으로 고려한 11층 이상 대형빌딩의 종합수익률을 추계한 결과, 1년 보유를 가정할 때 서울시 평균 부동산투자수익률은 7.39%로 나타났고, 도심지역 8.76%로 가장 높게 나타났다.
* 투자수익률은 조사표본 대상 부동산에 대한 감정평가사의 감정평가 가치를 토대로 1년간 해당 부동산을 보유한다고 가정할 때를 기준으로 추계
<부동산투자수익률의 추계>
ㅇ 소득수익률: 특정시점에서 부동산으로부터 얻을 수 있는 순영업소득(NOI)을 부동산의 가격으로 나눈 값으로서 총투자액에 대한 순영업소득의 비율이며, 자금조달비용(차입금리 등)을 상회하면 투자로서 유효하다고 판단할 수 있다. 전문적으로는 종합환원이율, 자본환원율이라고도 부르며, 부동산의 가격과 수익과의 관계를 표시하는 비율이다. 소득률, 초년도순수익이율(first year cap. rate, going-in rate), 순이율이라는 용어도 같은 의미로 사용된다.
한편, 할인율은 장래 발생하는 수익과 비용을 발생까지 시간에 대응하여 현재가치로 할인하는 이율이며, 할인현금흐름법(DCF)법에서는 투자기간 중에 얻을 것으로 예상되는 수익과 투자기간 만료후의 전매예측가격을 현재가치로 할인하기 위해 사용한다. 할인율은 기대수익률(yield rate) 또는 내부수익률과 같은 의미로 사용되고 있다.
ㅇ 자본이득은 보유기간동안 부동산 가치의 상승으로 인한 투자자 몫의 증가를 말하며, 자본이득률 또는 자본수익률은 일본과 한국의 경우 토지가격의 증감과 건물가격의 증감을 고려하여 보유기간초의 자산가치로 나눈 값이다. 다른 용어로는 자본가치성장률(capital growth), 가격상승률(property growth rate), 연평균가격상승률(compound annual appreciation rate) 등으로도 불린다.
ㅇ 종합수익률(rate of total return) 또는 총수익률은 투하자본(capital employed)에 대한 전체수익률로서 매기에서 단일연도(single year)의 소득수익률과 자본이득률의 합계를 말한다.
종합수익률 = 소득수익률 ＋ 자본이득률
ㅇ 총투자가치에 대한 순영업소득의 비율을 의미하는 소득수익률(자본환원율)은 서울시 평균 7.81%로 나타났고, 도심지역이 9.45%로 가장 높고, 강남지역이 5.78%로 나타나 강남지역의 부동산경영환경이 상대적으로 좋지 않음을 알 수 있다.
ㅇ 한편, 그 동안 우리나라의 부동산투기에서 커다란 역할을 수행하였던 부동산가치 상승에 따른 자본이득률은 1년 보유를 가정할 때, -0.42%를 기록하여 오히려 보유에 따른 이득은 없다는 것을 알 수 있다. 이러한 현상은 경기침체 및 토지가격의 안정에 따라 가치상승 이득을 볼 수 없고, 건물가격의 경우 감가상각이 고려되어 마이너스 자본이득률을 보인 것으로 설명할 수 있다.
세계 주요 부동산투자정보지수의 오피스빌딩 수익률 사례(단위; %)
부동산투자지수
금번 서울시 시범조사
영국 IPD(Investment Property Databank, 1999년)
일본부동산연구소(2000년 동경권)
미국 부동산투자수탁자협회(NCREIF, 2000년)
소득수익률
7.81
7.6
5.4
-
자본이득률
-0.42
6.5
-2.7
-
종합수익률
7.39
14.1
2.6
13.1
참고문헌
고재식 외 1명(2010) : 부동산투자를 위한 자금조달방법의 발전방향에 관한 연구, 한국부동산학회
안영덕(2009) : 부동산투자의 위험관리 방안에 관한 연구, 조선대학교
윤윤석 외 1명(2012) : 부동산세제의 부동산투자행동 및 성과에 대한 관련성, 한국디지털정책학회
유원상 외 1명(2010) : 정부의 부동산 정책과 부동산 투자와의 상관관계, 한국부동산학회
장민기(2011) : 부동산 투자심리가 투자행동과 투자성과에 미치는 영향에 관한 연구, 부산대학교
장용삼(2008) : 부동산 투자 위험 성과 측정지표에 관한 연구, 한국지적학회

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부동산투자,   부동산,   투자,   현금흐름,   외국인임대주택